房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法-資料下載頁
2025-05-15 00:36本頁面
【正文】 2）（）（）（土地使用稅 ?????????房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = （ 3）稅金 （萬元）經(jīng)營稅金及附加 % 3 9 8 ???（萬元）土地使用稅（每年） 2202110 ???土地使用稅： 經(jīng)營稅金及附加： （萬元）?第三節(jié) 剩余法應用步驟 %25%25)(%25???????????地價地價利潤率綜合建設成本）土地使用稅（地價房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = （ 4）利息 （萬元）地價 % ???由于之前各項投資均已估算到估價時點，此處不計算利息。 （ 5）正常利潤 （ 6）土地價格 %25. 7 ??????? 地價地價（萬元）地價 9 0 5?（元）單方土地價格 5 2 62 0 0 9 0 5 ???（元）熟地樓面價 9 0 5 2 6 ???第三節(jié) 剩余法應用步驟 房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = （ 1）地價作為投資，但沒有產(chǎn)生利潤 （ 2）地價作為投資的構成部分，但沒有計算利息 （ 3）利息可計入開發(fā)建設總成本，但不應作為計算利潤的依據(jù) 不考慮貨幣的時間價值計算結果所存在的問題： （ 4）收入與成本之間的簡單加減，忽略了貨幣的增值。 第三節(jié) 剩余法應用步驟 房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = （ 1）計算基礎問題 （ 2）利潤的計算基數(shù)問題 （ 3）宅地化率或建筑覆蓋率指標的考慮 剩余法應用中需要注意的問題 以預測為基礎，以平均水平為基準。 地價必須計算利息，同時也應獲得利潤，但計入利潤不利于提高企業(yè)的資金利用率。 總結與討論 剩余法的基本原理（ 概 念、理 論 依據(jù)） 剩余法的基本公式及適用范 圍 關 于 稅 金 1. 關 于 資 金的 時間 價 值 2. 剩余法的 應 用 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 稅 金 ? 土地使用稅 ? 經(jīng)營稅金及附加 包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開發(fā)建設期間按照既定稅率向國家繳納的稅款。 計算因素 ： 土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。 該項費用有時被考慮在建筑成本中，不單獨列出，若單獨列出，需計算利息。 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 稅 金 ? 土地使用稅 ? 經(jīng)營稅金及附加 包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。 營業(yè)稅： 銷售收入的 5%。 城市維護建設稅： 營業(yè)稅的 7%， 5%。 教育費附加： 營業(yè)稅的 2%。 該項稅費一般根據(jù)當?shù)卣亩愘M政策，估算從獲取土地至出售建筑物期間可能發(fā)生的稅費額度，已建成后的房地產(chǎn)總價按一定比例計算，也可以根據(jù)過去或其他類似開發(fā)經(jīng)營活動所需支付的稅費情況來估算，因此不計算利息。 資金的時間價值 不考 慮資 金的 時間 價 值 （ 傳統(tǒng)計 息方式） 不考慮各項支出和收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到估價時點的價值，而是直接相加減，不需折現(xiàn)，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)建設完成為止，不考慮預售，也不考慮延遲銷售。 考 慮資 金的 時間 價 值 （ 現(xiàn) 金流量折 現(xiàn) 方式） 將所有的項目，均按其在實際發(fā)生時點的數(shù)額貼現(xiàn)到估價時點的值代入公式，這時公式中所有的項目均對應于估價時點，而利息隱含在折現(xiàn)過程中，無需單獨另算。 資金的時間價值 ? 開發(fā)經(jīng)營周期的計算要準確 ? 收入與支出的的時點要準確估計 ? 收入與支出在發(fā)生時的數(shù)額要準確估計 考慮資金的時間價值時需注意的問題 ? 過程復雜 考慮資金的時間價值的優(yōu)缺點 ? 結果精確
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