房地產(chǎn)估價(jià)第四章剩余估價(jià)法-資料下載頁(yè)
2025-05-15 00:36本頁(yè)面
【正文】 2）（）（）（土地使用稅 ?????????房地產(chǎn)預(yù) 期銷(xiāo)售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤(rùn) — — 土地價(jià)格 = （ 3）稅金 （萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)稅金及附加 % 3 9 8 ???（萬(wàn)元）土地使用稅（每年） 2202110 ???土地使用稅： 經(jīng)營(yíng)稅金及附加： （萬(wàn)元）?第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟 %25%25)(%25???????????地價(jià)地價(jià)利潤(rùn)率綜合建設(shè)成本）土地使用稅（地價(jià)房地產(chǎn)預(yù) 期銷(xiāo)售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤(rùn) — — 土地價(jià)格 = （ 4）利息 （萬(wàn)元）地價(jià) % ???由于之前各項(xiàng)投資均已估算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，此處不計(jì)算利息。 （ 5）正常利潤(rùn) （ 6）土地價(jià)格 %25. 7 ??????? 地價(jià)地價(jià)（萬(wàn)元）地價(jià) 9 0 5?（元）單方土地價(jià)格 5 2 62 0 0 9 0 5 ???（元）熟地樓面價(jià) 9 0 5 2 6 ???第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟 房地產(chǎn)預(yù) 期銷(xiāo)售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤(rùn) — — 土地價(jià)格 = （ 1）地價(jià)作為投資，但沒(méi)有產(chǎn)生利潤(rùn) （ 2）地價(jià)作為投資的構(gòu)成部分，但沒(méi)有計(jì)算利息 （ 3）利息可計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，但不應(yīng)作為計(jì)算利潤(rùn)的依據(jù) 不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值計(jì)算結(jié)果所存在的問(wèn)題： （ 4）收入與成本之間的簡(jiǎn)單加減，忽略了貨幣的增值。 第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟 房地產(chǎn)預(yù) 期銷(xiāo)售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤(rùn) — — 土地價(jià)格 = （ 1）計(jì)算基礎(chǔ)問(wèn)題 （ 2）利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)問(wèn)題 （ 3）宅地化率或建筑覆蓋率指標(biāo)的考慮 剩余法應(yīng)用中需要注意的問(wèn)題 以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，以平均水平為基準(zhǔn)。 地價(jià)必須計(jì)算利息，同時(shí)也應(yīng)獲得利潤(rùn)，但計(jì)入利潤(rùn)不利于提高企業(yè)的資金利用率。 總結(jié)與討論 剩余法的基本原理（ 概 念、理 論 依據(jù)） 剩余法的基本公式及適用范 圍 關(guān) 于 稅 金 1. 關(guān) 于 資 金的 時(shí)間 價(jià) 值 2. 剩余法的 應(yīng) 用 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷(xiāo)售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤(rùn) — — 土地價(jià)格 = 稅 金 ? 土地使用稅 ? 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國(guó)家繳納的稅款。 計(jì)算因素 ： 土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。 該項(xiàng)費(fèi)用有時(shí)被考慮在建筑成本中，不單獨(dú)列出，若單獨(dú)列出，需計(jì)算利息。 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷(xiāo)售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤(rùn) — — 土地價(jià)格 = 稅 金 ? 土地使用稅 ? 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 營(yíng)業(yè)稅： 銷(xiāo)售收入的 5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅： 營(yíng)業(yè)稅的 7%， 5%。 教育費(fèi)附加： 營(yíng)業(yè)稅的 2%。 該項(xiàng)稅費(fèi)一般根據(jù)當(dāng)?shù)卣亩愘M(fèi)政策，估算從獲取土地至出售建筑物期間可能發(fā)生的稅費(fèi)額度，已建成后的房地產(chǎn)總價(jià)按一定比例計(jì)算，也可以根據(jù)過(guò)去或其他類(lèi)似開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需支付的稅費(fèi)情況來(lái)估算，因此不計(jì)算利息。 資金的時(shí)間價(jià)值 不考 慮資 金的 時(shí)間 價(jià) 值 （ 傳統(tǒng)計(jì) 息方式） 不考慮各項(xiàng)支出和收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，而是直接相加減，不需折現(xiàn)，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)建設(shè)完成為止，不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售。 考 慮資 金的 時(shí)間 價(jià) 值 （ 現(xiàn) 金流量折 現(xiàn) 方式） 將所有的項(xiàng)目，均按其在實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的數(shù)額貼現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值代入公式，這時(shí)公式中所有的項(xiàng)目均對(duì)應(yīng)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，而利息隱含在折現(xiàn)過(guò)程中，無(wú)需單獨(dú)另算。 資金的時(shí)間價(jià)值 ? 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期的計(jì)算要準(zhǔn)確 ? 收入與支出的的時(shí)點(diǎn)要準(zhǔn)確估計(jì) ? 收入與支出在發(fā)生時(shí)的數(shù)額要準(zhǔn)確估計(jì) 考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)需注意的問(wèn)題 ? 過(guò)程復(fù)雜 考慮資金的時(shí)間價(jià)值的優(yōu)缺點(diǎn) ? 結(jié)果精確
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