第四章-房地產開發(fā)2(ppt)-資料下載頁
2024-11-20 04:20本頁面
【正文】 制度：即轉讓房地產開發(fā)工程，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢(w225。nb236。)之日起30日內，持房地產開發(fā)工程轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。,第六十五頁，共七十九頁。,〔4〕房地產開發(fā)工程資本金制度。自1996年起，房地產開發(fā)工程試行資本金制度。工程資本金是指在工程總投資中，由投資者認繳的出資額，屬于自有資金。房地產開發(fā)工程資本金占工程總投資的比例不得低于20％。 2006年5月，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等部門?關于調整住房供給結構穩(wěn)定住房價格意見。為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地(tǔd236。)和房源，該意見規(guī)定，對工程資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。,第六十六頁，共七十九頁。,質量管理。 〔1〕責任主體： ?城市房地產開發(fā)經營管理條例?第十六條規(guī)定： 房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)工程的質量承擔責任?？辈臁⒃O計(sh232。j236。)、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。,第六十七頁，共七十九頁。,施工單位、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、材料生產商和供給商不直接對業(yè)主負責。 ?最高人民法院關于審理人身(r233。nshēn)損害賠償案件適用法律假設干問題的解釋?第十六條規(guī)定： 以下情形，適用民法通那么第一百二十六條的規(guī)定，由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外： 〔一〕道路、橋梁、隧道等人工建造的構筑物因維護、管理瑕疵致人損害的； …… 前款第(一)項情形，因設計、施工缺陷造成損害的，由所有人、管理人與設計、施工者承擔連帶責任。,第六十八頁，共七十九頁。,我國對建筑工程質量進行管理的體系包括宏觀管理和微觀管理兩個方面。 (1)宏觀管理是國家對建筑工程質量所進行的監(jiān)督管理，具體由建設行政主管部門及其授權機構實施，是外部的、縱向的控制。如，行政主管部門對于房地產開發(fā)建設各個環(huán)節(jié)質量的監(jiān)督檢查、對建筑工程主體的從業(yè)資格認定(r232。nd236。ng)和審查、質量體系認證、工程成果質量檢測、建筑工程質量標準化、建筑工程驗收備案、建筑工程維修等，其目的是維護社會公共利益。,第六十九頁，共七十九頁。,(2)我國法律法規(guī)對微觀管理規(guī)定了以下幾個方面： 建筑工程承包單位，如勘察單位、設計單位、施工單位對自己所承擔的工作的質量管理，是內部的、自身的控制。它們應按要求建立(ji224。nl236。)專門的質檢機構，配備相應的質檢人員，建立(ji224。nl236。)相應的質量保證制度。,第七十頁，共七十九頁。,(3)建設工程竣工驗收管理。交付竣工驗收的建設工程，必須符合規(guī)定的建設工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建設工程竣工后經驗(jīngy224。n)收合格，方可交付使用；未經驗(jīngy224。n)收，不得交付使用。,第七十一頁，共七十九頁。,最高人民法院于2004年9月29日通過的?關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋?中第13條規(guī)定(guīd236。ng)：“建設工程未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用局部質量不符合約定為由主張權利的，不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基根底和主體結構質量承擔民事責任。至于購房人，根據合同相對性原理，應當向開發(fā)商主張有關權利。〞,第七十二頁，共七十九頁。,案例(224。n l236。),根本案情：2007年7月1日，武漢市某小區(qū)商品房交房正在進行，該樓盤的業(yè)主發(fā)現小區(qū)存在眾多問題：電梯無紅外感應裝置，容易夾人；戶內窗戶玻璃無3C標志，未到達國家(gu243。jiā)要求的“平安玻璃〞標準等。,第七十三頁，共七十九頁。,開發(fā)商辯稱：房屋已經(yǐ jing)經過開發(fā)單位、建筑單位、監(jiān)理單位的驗收簽字，質量只是微有瑕疵，總體是合格的，其正在向行政機關申請驗收備案，房屋已經(yǐ jing)到達交房條件。 業(yè)主意見：開發(fā)商沒有出具行政機關對建設工程的綜合驗收備案表即交房，欲起訴開發(fā)商違約。,第七十四頁，共七十九頁。,問題(w232。nt237。)：如業(yè)主向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔違約責任，是否能得到法院支持？,第七十五頁，共七十九頁。,行政機關對商品房的驗收備案到底是什么性質，是否是交房必須到達的條件？ 針對商品房交付條件，我國相關立法規(guī)定：2000年國務院公布實施的?建設工程質量管理條例?第16條規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。 第49條規(guī)定，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(b249。m233。n)出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門(b249。m233。n)備案。,第七十六頁，共七十九頁。,〔4〕房屋保修期限 ?建設工程質量管理條例?第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： ①根底設施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體結構(ji233。g242。u)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；,第七十七頁，共七十九頁。,③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； ④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 ⑤其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方約定(yuēd236。ng)。 ⑥建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。,第七十八頁，共七十九頁。,內容(n232。ir243。ng)總結,第四章 房地產開發(fā)法律制度。不需要交納土地使用出讓金，但需要繳納補償、安置等費用以及征地費?！菜摹硠潛?hu224。bō)土地使用權的轉化及轉化程序。近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。情節(jié)嚴重的撤消資質證書，并提請工商行政管理部門撤消營業(yè)執(zhí)照。⑥建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算,第七十九頁，共七十九頁。
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