【正文】 454451 2 3 4111 10%115 100 106 100 100780 3 /1110 100 100 99 9911 10% 3 3 1 /44PP P P PP??? ? ? ? ? ? ? ???? ? ? ? ? ?? ? ?元 平方米元 平方米（ 6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產總價，利用剩余法求取地價。 1） 測算不動產總價 ①不動產建筑總面積： 3200 = 8000(平方米 ) ②不動產純收益 = 300 8000 90％ (125％ ) = 1620230(元 ) ③不動產收益年期 = 503 = 47(年 ) ④ 2） 測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費 = 1000（ 1+10%） 8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價 7% 3 + 8800000 7% = + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 19706113 15% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產總價 建筑費 專業(yè)費 利息 利潤 = 9240002955917 地價 = 6994224/ = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = （元 / m2） 樓面地價 = （元 /m2） ? ? 4711620 000 / 8% 11 8%19706113??? ? ???????不 動 產 總 價（ 元 ）（ 7） 1)該房地產的年租金總收入為： 1 7 12 = 84(萬元 ) 2)該房地產的年出租費用為： 84 (5％ +12％ +6％ ) + = 19． 62(萬元 ) 3)該房地產的年純收益為： = (萬元 ) 4)該房地產的價格為： [11／ (1+12％ )10]／ 12％ = 2 = (萬元 ) (8) 1)完工后的預期樓價現(xiàn)值為： 5000 4 5500/（ 1+10%） = （萬元） 2)建筑成本及專業(yè)費： 1500（ 1+6%） 2 /（ 1+10%） 2/2= 2891(萬元 ) 3)有關稅費： 5% = (萬元 ) 4)目標利潤為 :(地價 +2891) 15% = 15%地價 + 5)估算地價 :地價 =%地價 地價 =(萬元 ) (9) 300 [11/(1+9%)3]/9% +p (1+10%) (16%)/(1+9%)3=p p = (萬元 ) (10) 1)建筑部分的重置成本 : 800 (1+3%)+800 60% 6% +800 40% 6% +50+120=(萬元 ) 2)建筑部分的折舊：（ ） 8/50+18 = (萬元 ) 3)裝修部分的折舊 :200 2/5=80(萬元 ) 4)設備部分的折舊 :110 8/10=88(萬元 ) 5)總折舊 :+80+88=(萬元 ) (11) 1)建筑物的價格 : 900 2023 (494)/49=1653061(元 ) 2)土地價格 :1100 1000 [11/(1+6%)45]/[ 11/(1+6%)50]=1078638(元 ) 3)房地產總價格 : 1653061+1078638=2731699(元 ) (12) 1)預期完工后的樓價現(xiàn)值 : 80 12 2023 65% 80% (130%) [11/(1+14%)48]/[14% (1+14%)] =(萬元 ) 2)在建工程的完工費用現(xiàn)值 : 2500 (145%) 2023 (1+14%)=(萬元 ) 3)稅費 :購買價格 4% 4)正常購買價格 :購買價格 = 4% 購買價格 =(萬元 ) (13) 1)每層可出租面積 :2023 60%=1200(平方米 ) 2)帶租約的 3年期間每年的凈租金收入：（ 180+120） 1200 12 (120%)=(萬元 ) 3）租約期滿后每年的凈租金收入：（ 200+120） 1200 12（ 120%） =（萬元） 4）計算帶租約出售的總價格： (p/a,10%,3)+ (p/a,10%,33)/(1+10%)3=(萬元 ) (14) 1）估計預期樓價（市場比較法） 3500（ 1+2% ） [11/(1+10%)48]247。 [11/(1+10%)68]= /平方米 2023 5=(萬元 ) 2)估計剩余建造費 2500 (145%) 2023 5=1375(萬元 ) 3)估計利息 在建工程價值 10% +1375 10% =在建工程價值 +(萬元 ) 4)估計利潤及稅費 (4%+8%)=(萬元 ) 5)估計在建工程價值 在建工程價值 =在建工程價值 在建工程價值 =1449(萬元 ) 6)原產權人投入成本 (1000+2500 45%) 2023 5 =2125(萬元 ) 14492125=676(萬元 ) 原產權人虧損大約 676萬元 . ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:55:2721:55:2721:552/8/2023 9:55:27 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :55:2721:55Feb238Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 21:55:2721:55:2721:55Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :55:2721:55:27February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 8日星期三 下午 9時 55分 27秒 21:55: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 9時 55分 :55February 8, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 8日星期三 9時 55分 27秒 21:55:278 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 9時 55分 27秒 下午 9時 55分 21:55: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 8, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:55:2721:55:2721:552/8/2023 9:55:27 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :55:2721:55Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 21:55:2721:55:2721:55Wednesday, February 8, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :55:2721:55:27February 8, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 8日星期三 下午 9時 55分 27秒 21:55: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 9時 55分 :55February 8, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 8日星期三 9時 55分 27秒 21:55:278 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時 55分 27秒 下午 9時 55分 21:55: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:55:2721:55:2721:552/8/2023 9:55:27 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :55:2721:55Feb238Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 21:55:2721:55:2721:55Wednesday, February 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :55:2721:55:27February 8, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 8日星期三 下午 9時 55分 27秒 21:55: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 下午 9時 55分 :55February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 8日星期三 9時 55分 27秒 21:55:278 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 9時 55分 27秒 下午 9時 55分 21:55: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴