【正文】 用年限晚于土地使用年限結(jié)束 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 土地使用年限 40年 6年后出讓 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 46年 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 房屋完損等級及新舊標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般損壞房：五、四成 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成一下 167。測算該建筑物現(xiàn)時(shí)重臵成本總價(jià)和單價(jià)。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 土地現(xiàn)值 =620*1000=620 000元 建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*80%=1 920 000元 估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) =620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) = 2 540 000/2023 =1270元 /平米 167。 同一供求圈，用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等 替代原理 適用范圍 房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，有較多交易實(shí)例發(fā)生。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 二、估價(jià)步驟 搜集交 易實(shí)例 選取可比交易實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行區(qū)域因素修正 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行個(gè)別因素修正 確定比準(zhǔn)價(jià)格 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素 特殊交易方式； 交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)； 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響； 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位 進(jìn)行交易情況修正 測定特殊因素對房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響；利用修正系數(shù)修正 167。 設(shè)：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高（低） S% 可比實(shí)例正常市場價(jià)格 *（ 1+S%） =可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例正常市場價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 /（ 1+S%） 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2325元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià) 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 注： 正常成交價(jià) 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常成交價(jià) +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實(shí)際付出的價(jià)格 正常成交價(jià) =2325/（ 17%） =2500元 /平米 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2625元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià) 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 正常成交價(jià) =2625/（ 1+5%） =2500元 /平米 進(jìn)行交易日期修正 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 1800元 /平米，現(xiàn)需 其調(diào)整到 2023年 10月。 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、經(jīng)驗(yàn)判斷 167。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似 房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 105； ； ； （均以上個(gè)月為 100 ） 試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 例：某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變 動(dòng)平均每月比上月上漲 %。 8%)(**1000 ?=8393元人民幣 /平米 167。設(shè)人民幣與美元的市場匯 05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日為 1美元 =，試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到 05年 9月 30日。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 進(jìn)行區(qū)域因素修正 （ 1）直接比較法 以估價(jià)對象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)， 與可比實(shí)例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，確定修正比率。 167。 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 V甲 =3000*103%/107%= /平米 V乙 =2900*103%/105%= /平米 V丙 =2800*103%/100%=2844元 /平米 進(jìn)行個(gè)別因素修正 土地個(gè)別因素 建筑物個(gè)別因素 確定比準(zhǔn)價(jià)格 簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法 注：市場法中的因素修正可以用百分比法、差額法、回歸分析法 搜集交易實(shí)例 建立交易實(shí)例庫 選取可比實(shí)例 求取最終可比價(jià)格 可比實(shí)例 A 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 可比實(shí)例 B 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 可比實(shí)例 C 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 167。 167。人民幣與美元市場匯率 05年 3月 1日為 1： ， 10月 1日為 1： 。運(yùn)用算術(shù)平均法計(jì)算估價(jià)對象單價(jià)。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 比準(zhǔn)價(jià)格 Va= = /平米 比準(zhǔn)價(jià)格 VB= = /平米 %811*%)(*%)11(*%211*5000 53???? %41 1*%)(*%)11(*%51 1**650 52 ????167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 例：為評估某寫字樓 2023年 10月 30日的正常市場價(jià) 格，選取 A、 B、 C三宗類似交易實(shí)例作為可比實(shí)例。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 該類住宅 05年 4月至 10月價(jià)格指數(shù)為 價(jià)格指數(shù)為定基指數(shù)。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 交易情況修正 可比實(shí)例 A交易情況修正系數(shù) =1/（ 12%） =1/98% 可比實(shí)例 B交易情況修正系數(shù) =1 可比實(shí)例 C交易情況修正系數(shù) =1/（ 1+1%） =1/101% 交易日期調(diào)整 可比實(shí)例 A交易日期修正系數(shù) =可比實(shí)例 B交易日期修正系數(shù) =可比實(shí)例 C交易日期修正系數(shù) =167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 可比單價(jià) 估價(jià)對象價(jià)格 =（ VA+VB+VC） /3= /平米 平米元 /* *98100*3700 ??VA 平米元 /103100**1*4200 ??VB平米元 /*109 *101100*3900 ??VC167。 潛在毛收入 有效毛收入 凈收益 =有效毛收入 經(jīng)營費(fèi)用 （四） 估價(jià)步驟 搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的資料 估算年潛在毛收入 估算年有效毛收入 估算年經(jīng)營費(fèi)用 估算年凈收益 估算折現(xiàn)率 選用公式，求取收益價(jià)格 167。例 P91 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 投資資本結(jié)構(gòu)組合法 m抵押貸款 價(jià)值比率 權(quán)益資本期望的報(bào)酬率 )( fmf rrrr ??? ? )1(** mrrr em ???er167。 抵押貸款利率 例 44：某房地產(chǎn)抵押貸款占 7成，抵押貸款年利率為 6%， 貸款期限為 20年，按月等額本息償還，自有資金資本化率 為 12%，求綜合資本化率。 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估 167。 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估 債務(wù)保證率法 NOI— 年凈收益 — 年債務(wù)償還額 設(shè)某房地產(chǎn)的年凈收益為 30 000元，年抵押貸款的 本利償還額為 19 000元，則 DCR=30 000/19000 =。 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估 價(jià)值所占比率估價(jià)對象價(jià)值中建筑物B建筑物資本化率值所占比率估價(jià)對象價(jià)值中土地價(jià)L土地資本化率**??????blblrrBrLrr(二）折現(xiàn)率的分類及其關(guān)系 折現(xiàn)率分為綜合折現(xiàn)率、土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率， 他們之間的關(guān)系是： 167。 167?？晒┏鲎鈨羰褂妹? 積 31200平米，租金平均為每月 35元 /平米，空房率年平均 10%，經(jīng)常費(fèi)用每月 10萬元，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅費(fèi)為租金收入的 6%，折現(xiàn)率為 10%，估算該寫字 樓 2023年 5月 15日購買價(jià)格。