【正文】 除以容積率。 ? ? 2300 0 200 0 6 29752066( )1 10%?? ?? 元? ? ? ?0. 5 1. 5100 0 60% 100 00 100 0 40% 100 00 9190000( )1 10% 1 10%? ? ? ????? 元（ 3）根據(jù)題意： 該房屋價(jià)格 =970 (1+l％ +2％ +％ ) 1200 =970 1200 =851466(元 ) （ 4） （ 5） 即待估宗地 2023年 1月 20日的價(jià)格為每平方米 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? ? ? ? ?? ?232 3 445 5 58 1 2% 8 1 2% 8 1 2%81 10% 1 10% 1 10% 1 10%8 1 2% 15 111 10% 10% 1 10% 1 10% 5? ? ? ? ? ?? ? ?? ? ? ?????? ? ???? ? ? ????被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=萬元? ?? ?? ?45150111 10%115 100 106 100 100800 /1110 102 109 101 10011 10%P? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?元 平方米? ?? ?? ?? ?? ?? ?4525045340111 10%115 100 106 100 100850 /1111 101 112 100 10111 10%111 10%115 100 106 100 100760 3 /1110 100 103 100 9811 10%PP??? ? ? ? ? ? ? ?????? ? ? ? ? ? ? ???元 平方米元 平方米? ?? ?? ?? ?454451 2 3 4111 10%115 100 106 100 100780 3 /1110 100 100 99 9911 10% 3 3 1 /44PP P P PP??? ? ? ? ? ? ? ???? ? ? ? ? ?? ? ?元 平方米元 平方米（ 6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。 21:55:2721:55:2721:552/8/2023 9:55:27 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 8日星期三 下午 9時(shí) 55分 27秒 21:55: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 9時(shí) 55分 27秒 下午 9時(shí) 55分 21:55: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 21:55:2721:55:2721:55Wednesday, February 8, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 下午 9時(shí) 55分 :55February 8, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 21:55:2721:55:2721:552/8/2023 9:55:27 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :55:2721:55:27February 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 9時(shí) 55分 27秒 下午 9時(shí) 55分 21:55: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 下午 9時(shí) 55分 :55February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 21:55:2721:55:2721:55Wednesday, February 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 9時(shí) 55分 27秒 下午 9時(shí) 55分 21:55: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 8日星期三 下午 9時(shí) 55分 27秒 21:55: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 21:55:2721:55:2721:552/8/2023 9:55:27 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 9時(shí) 55分 :55February 8, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 21:55:2721:55:2721:55Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 [11/(1+10%)68]= /平方米 2023 5=(萬元 ) 2)估計(jì)剩余建造費(fèi) 2500 (145%) 2023 5=1375(萬元 ) 3)估計(jì)利息 在建工程價(jià)值 10% +1375 10% =在建工程價(jià)值 +(萬元 ) 4)估計(jì)利潤及稅費(fèi) (4%+8%)=(萬元 ) 5)估計(jì)在建工程價(jià)值 在建工程價(jià)值 =在建工程價(jià)值 在建工程價(jià)值 =1449(萬元 ) 6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本 (1000+2500 45%) 2023 5 =2125(萬元 ) 14492125=676(萬元 ) 原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676萬元 . ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 (1+20％ ) =16574783247。 （ 4）基準(zhǔn)地價(jià)：是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的，某一時(shí)點(diǎn)一定年期土地使用權(quán)的單位面積平均價(jià)格。 第四章 課后習(xí)題答案 （ 1）地產(chǎn)：即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。房地產(chǎn)價(jià)格 評估的基本理論。 167。 投資完成額與其實(shí)際完成工作量較難一致。 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估 （ 4）評估值 ]%)101(11[%10])1(11[ 45??????? nYYAV167。 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估 例 45：某出租寫字樓土地總面積 12023平米，總建筑面 積 52023平米，建筑層數(shù)地上 22層，地下 2層，土地使用 年限為 50年，從 2023年 5月 15日起計(jì)。 若： m=， 則 r== mmINOIDCRmrDCRr/**???mrIm167。 mr 1)1(1)1()1(????????nmmmnmnmmm YYYYYYrmY設(shè)每年存款 A， n年本息和為 V ，利率為 Ym，則： 年償還額（本息之和）與抵押貸款額之比 = 1)1()1(????nmnmYYYmVA ])1(11[nmm YYAV???167。 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估 二、折現(xiàn)率 （一）折現(xiàn)率估算 市場提取法（比較法） 根據(jù)市場類似房地產(chǎn)價(jià)格，凈收益求取折現(xiàn)率。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例 A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實(shí)例 B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實(shí)例 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 103100***100100 ??? 96100***80100 ??? 100***105100 ???167。 成交價(jià)格、成交日期和交易情況 交易情況分析以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)； 167。 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高 （低）于其正常市場價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正 （負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于估價(jià)對象房地 產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 167。 （ 2）間接比較修正法 以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對象和可比實(shí)例區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 例：某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降 %。 2023年 10月價(jià)格=2023*105*** = /平米 167。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房 地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 85； ； ； （以 2023年 1月為 100 ）試 求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估