房地產(chǎn)價格的評估(文件)
【正文】 例成交價格高 （低）于其正常市場價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正 （負(fù)）值表示可比實例成交價格高（低）于估價對象房地 產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 比準(zhǔn)價格 Va= = /平米 比準(zhǔn)價格 VB= = /平米 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 比準(zhǔn)價格 VC= = /平米 估價對象單價 =（ ++） /3 =5391元人民幣 /平米 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：為評估某寫字樓 2023年 10月 30日的正常市場價 格，選取 A、 B、 C三宗類似交易實例作為可比實例。 （二）基本原理 預(yù)期原理 （三）相關(guān)概念 潛在毛收入、有效毛收入、經(jīng)營費用、凈收益 凈收益 =有效毛收入 經(jīng)營費用 （四） 估價步驟 搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的資料 估算年潛在毛收入 估算年有效毛收入 估算年經(jīng)營費用 估算年凈收益 估算折現(xiàn)率 選用公式，求取收益價格 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 （五）不同類型的房地產(chǎn)凈收益 凈收益每年不變 凈收益按一定數(shù)額遞增（減） 凈收益按一定比率遞增（減） 凈收益可預(yù)知但呈不規(guī)律變化 注： ∵ ∴ KnVVn *??第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 例４ １：某宗房地產(chǎn) 40年收益權(quán)力價格為 2500元／ 平米，報酬率為１０％，求該宗房地產(chǎn)３０年收益權(quán)力價 格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 解 42： 解 43： 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 二、折現(xiàn)率估算 市場提取法（比較法） 根據(jù)市場類似房地產(chǎn)價格，凈收益求取折現(xiàn)率?？晒┏鲎? 凈使用面積 31200平米，租金平均為每月 35元 /平米， 空房率年平均 10%，經(jīng)常費用每月 10萬元，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅費為租金收入的 6%，估算該寫字樓 2023年 5月 15日購買價格。 11:15:4511:15:4511:152/4/2023 11:15:45 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 4日星期六 上午 11時 15分 45秒 11:15: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 11時 15分 45秒 上午 11時 15分 11:15: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:15:4511:15:4511:15Saturday, February 4, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 上午 11時 15分 :15February 4, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 11:15:4511:15:4511:152/4/2023 11:15:45 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :15:4511:15:45February 4, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 11時 15分 45秒 上午 11時 15分 11:15: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 11時 15分 :15February 4, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:15:4511:15:4511:15Saturday, February 4, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 11時 15分 45秒 上午 11時 15分 11:15: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 4日星期六 上午 11時 15分 45秒 11:15: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:15:4511:15:4511:152/4/2023 11:15:45 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 上午 11時 15分 :15February 4, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 11:15:4511:15:4511:15Saturday, February 4, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 理論依據(jù)：地租剩余理論 相關(guān)公式 P104 相關(guān)公式 P105 生地 、毛地、熟地 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 抵押貸款利率 例 44：某房地產(chǎn)抵押貸款占 7成，抵押貸款年利率為 6%，貸款 期限為 20年，按月等額本息償還，自有資金資本化率為 12%，求 綜合資本化率。求該寫字樓的目前價值。 房地產(chǎn)狀況比較 月份 4 5 6 7 8 9 10 價格 指數(shù) 100 109 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 因素 1 100 105 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 120 100 100 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：為評估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價格， 選取 A、 B、 C三宗類似交易實例作為可比實例。該類寫字樓以人民 幣為基準(zhǔn)的市場價格 05年 1月 1日至 2月 1日保持不變， 2 月 1日至 5月
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