【正文】 立預(yù)售合同 。 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同 。 商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理 ， 但必須有書(shū)面委托書(shū) 。 （ 2） 登記備案 。 預(yù)售合同簽訂后 ， 合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù) 。 （ 3） 收取預(yù)付款 。 開(kāi)發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進(jìn)度 ， 分期收取商品房預(yù)售款 ， 合同有約定的 ， 從其約定 。 開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)付款 ， 應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 不得挪作他用 。 （ 4） 辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù) 。 預(yù)售的商品房交付使用之日起 90日內(nèi) ， 承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù) 。 2023/2/14 63 2023/2/14 64 四 、 商品房現(xiàn)售 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人 ， 并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為 。 ? 商品房現(xiàn)售的條件 ： 已通過(guò)竣工驗(yàn)收 2023/2/14 65 房屋面積差異的處理 ? 商品房銷售可以按套 （ 單元 ） 計(jì)價(jià) ， 也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià) （ 1） 面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi) （ 含 3%） 的 ， 據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款 （ 2） 面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí) ， 買受人有權(quán)退房 。 買受人退房的 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人 ， 同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息 。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝ —————————————— 100% 合同約定面積 2023/2/14 66 五 、 商品房的交付 關(guān)于逾期交付的法律責(zé)任 關(guān)于樣品房銷售問(wèn)題 關(guān)于商品房保修問(wèn)題 —— “ 二書(shū) ” ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算 ? 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期 2023/2/14 67 六 、 房地產(chǎn)抵押 ? 指 抵押人 以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向 抵押權(quán)人 提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 。 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí) ， 債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 2023/2/14 68 六 、 房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征 從屬性 —— 為擔(dān)保債權(quán)設(shè)立 價(jià)值支配性 —— 為實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值 優(yōu)先受償性 —— 優(yōu)先于其他債權(quán)人 建筑物與其范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押 2023/2/14 69 六 、 房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件 ? 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同 ? 抵押當(dāng)事人須 辦理房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的限制條件 ? 不得設(shè)定抵押的情形 2023/2/14 70 六 、 房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí) ， 房地產(chǎn)抵押權(quán)人可以就抵押房地產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán) ? 抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán) ? 先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán) 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式主要有：折價(jià) 、 拍賣 、 變賣 2023/2/14 71 七 、 房屋租賃 ? 房屋所有權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 ， 由承租人向出租人支付租金的行為 ? 房屋租賃的特征 房屋租賃的出租人須對(duì)房屋具有處分權(quán) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) 房屋租賃是雙務(wù) 、 有償 、 要式的民事法律行為 房屋租賃具有期限性 （ 租賃期限不得超過(guò) 20年 ） 2023/2/14 72 七 、 房屋租賃 ? 房屋租賃合同 出租人與承租人簽訂的 ， 用于明確租賃雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 “ 房屋租賃 ， 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同 ， 約定租賃期限 、 租賃用途 、 租賃價(jià)格 、 修繕責(zé)任等條款 ， 以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù) ， 并向房產(chǎn)管理部門登記備案 。 ” 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 53條 2023/2/14 73 七 、 房屋租賃 ? 房屋租賃合同的續(xù)簽 房屋租賃期限屆滿 ， 租賃合同約止 。 承租人需要繼續(xù)租用的 ， 應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前 3個(gè)月提出 ， 并經(jīng)出租人同意 ， 重新簽訂租賃合同 。 租賃期限內(nèi) ， 房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的 ， 房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定 。 —— “ 買賣不破租賃 ” 2023/2/14 74 七 、 房屋租賃 ? 房屋租賃合同的變更或解除 （ 1） 符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的； （ 2） 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的； （ 3） 當(dāng)事人協(xié)商一致的 。 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的 ， 除依法可以免除責(zé)任的以外 ， 應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償 2023/2/14 75 ? 承租人有下列行為之一的 ， 出租人有權(quán)終止合同 ， 收回房屋 ， 因此而造成損失的 ， 由承租人賠償 （ 1） 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； （ 2） 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓 、 轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； （ 3） 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； （ 4） 拖欠租金累計(jì) 6個(gè)月以上的； （ 5） 公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置 6個(gè)月以上的； （ 6） 租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的； （ 7） 故意損壞承租房屋的； （ 8） 法律 、 法規(guī)規(guī)定其他可以收回的 2023/2/14 76 案例分析 某市居民劉某向張某借款 10萬(wàn)元 ， 張某要求劉某提供抵押 ， 劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押 ， 并同張某簽訂了抵押合同 ， 期限 1年 ， 并把房屋所有權(quán)證交予張某 。 1年后 ， 當(dāng)張某要求劉某還借款時(shí) ， 劉某由于無(wú)力償還 ， 張某便提出向劉某索要?jiǎng)⒛尘幼〉姆课?。 試分析： （ 1） 張某能否將劉某居住的房屋賣掉 ？ 為什么 ？ （ 2） 劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證 ， 并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā) ？ 2023/2/14 77 分析 （ 1） 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “ 房地產(chǎn)抵押時(shí) ，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記 。 ” 同時(shí) ， 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 規(guī)定： “ 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度 。 ”“ 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30日內(nèi) ， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記 。 ” 法律上的這些規(guī)定 ， 目的是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益 。 由于房地產(chǎn)抵押后并不能轉(zhuǎn)移占有 ， 這種權(quán)利只有經(jīng)過(guò)權(quán)屬登記 ， 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)通過(guò)登記后 ， 在原 《 房屋所有權(quán)證 》 上作他項(xiàng)權(quán)利記載后 ， 由抵押人收?qǐng)?zhí) 。 并向抵押人頒發(fā)《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 才能使這一權(quán)利得到有效的保護(hù) 。 2023/2/14 78 本案中 ， 張某與劉某的抵押 雖有合同 ， 但未經(jīng)登記 。 因此 ， 張某 不能 把劉某的房子賣掉 ， 這時(shí)劉某依然是該房屋的合法權(quán)利人 。 并非誰(shuí)持有房屋所有權(quán)證就是誰(shuí)行使權(quán)利 。 （ 2） 劉某不能掛失 ， 也不能補(bǔ)發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū) 。 依照有關(guān)規(guī)定 ， 所有權(quán)證書(shū)遺失時(shí)才能申請(qǐng)發(fā)證 ， 而劉某產(chǎn)權(quán)證書(shū)在張某處 ， 事實(shí)上并未遺失 ， 沒(méi)有補(bǔ)發(fā)的依據(jù) 。 因此 ， 房管機(jī)關(guān)不能給其補(bǔ)發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū) 。 2023/2/14 79