【正文】 方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請 。 ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工 ， 經(jīng)驗收合格后 ， 方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的 ， 不得交付使用 。 ? ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計 、 施工 ， 必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范 。 經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外 ， 對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式： 第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù) ， 并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后 ， 才能進行轉(zhuǎn)讓；二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理 。 上述兩項條件必須同時具備 ， 才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目 ， 這樣規(guī)定 ， 其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮 ， 牟取暴利 ， 以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施 。 (1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 ， 并取得土地使用權(quán)證書 ，這是出讓合同成立的必要條件 ， 也只有出讓合同成立 ， 才允許轉(zhuǎn)讓； (2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā) ， 完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓 。 2023/2/14 38 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的條件限制主要集中在開發(fā)項目用地屬性及土地使用權(quán)出讓金的交納方面 。 2023/2/14 36 2023/2/14 37 二 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理 （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)開發(fā)項目 —— 指已經(jīng)批準立項 ， 取得完備的土地使用權(quán)證 ， 并在土地上作了一定投資 ， 完成了土地上的 “ 三通一平 ” 和勘探 、 設(shè)計等基礎(chǔ)工作 ， 經(jīng)過報建批準 ， 取得施工許可證 ， 具備開工條 件的建設(shè)工程項目 。 ? 新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模 。 ? 三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積 20萬平方米以下的項目 。 2023/2/14 35 ? ? 一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔項目的建設(shè)規(guī)模不受限制 。 資質(zhì)標準的內(nèi)容包括：自有流動資金和注冊資本的數(shù)額 ， 專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求 ，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等 。 ? 主要特點：經(jīng)營范圍的特殊性 —— 僅限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 。 ? 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》 第二條規(guī)定：本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立 ， 俱有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體 。 《 意見 》 從今年 10月 1日起實施 ， 今年 10月 1日以前開工的項目須在今年 10月 1日 — 12月 30日內(nèi) ， 做好補報工作 。 市建委 、 各區(qū) 、 市 、縣建設(shè)局在收到 《 項目手冊 》 備案報表后 ， 分階段和進度對項目情況進行實地抽樣核查 ， 抽查結(jié)果記入企業(yè) 《 項目手冊 》 和信用檔案 。 將房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期情況及時 、真實地記錄在 《 項目手冊 》 中 。 ? 《 意見 》 明確 ， 房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)督和管理 ， 實行兩級負責制：市建委負責全市《 項目手冊 》 備案的組織管理和監(jiān)督檢查工作；各區(qū) 、 市 、 縣建設(shè)局負責本轄區(qū)內(nèi)項目的 《 項目手冊 》 備案管理和現(xiàn)場抽查工作 。 這是昨天市建委宣布的 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取 《 項目手冊 》 后 ， 必須如實填寫 、 記錄開發(fā)項目的建設(shè)及經(jīng)營情況 ， 包括項目基本情況 、 項目規(guī)劃 、用地審批情況 、 項目建設(shè)進度 、 項目預(yù)售 、 銷售 、 項目轉(zhuǎn)讓等情況 ， 并如實記錄有關(guān)管理部門對項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營活動的審批 、 核準 、 獎懲等意見 。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提供這兩類證明 ， 由房產(chǎn)行政主管部門責令限期整改 ， 逾期還沒有整改的 ， 將處以 3萬元以上 5萬元以下的罰款 。 分戶檢驗不合格的 ， 不得組織竣工驗收 。 ? 其次是房屋的質(zhì)量 。 ? 在征求意見稿當中 ， 規(guī)定用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有建設(shè)用地在使用權(quán)出讓或者劃撥前 ，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當會同發(fā)改 、 土地 、 規(guī)劃 、 教育 、 民政 、 文化 、 衛(wèi)生 、 公安交警 、 土地儲備機構(gòu)等單位 ， 確定項目用地的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容 、建設(shè)主體 、 建設(shè)時序 ， 作為土地使用權(quán)出讓或者土地劃撥的依據(jù) 。 ? 應(yīng)當在竣工驗收前組織分戶檢驗 ? 首先是基礎(chǔ)配套措施 。 2023/2/14 28 新聞鏈接：來自網(wǎng)易新聞 20230320 ? 買房子最看重的是質(zhì)量 、 配套設(shè)施等 。 ? 二是 在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題 ， 購房人有權(quán)要求出賣人承擔修復責任 。 經(jīng)核驗 ， 確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 ， 購買人有權(quán)退房 ， 給購買人造成損失的 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任 。 2023/2/14 27 ? （ 2） 質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理 ? 房屋竣工后 ， 必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任 。 受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所約日期開 、 竣工建設(shè)的 ， 每期 1日 ， 應(yīng)向出讓人支付相當于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額一定比例的違約金 。 2023/2/14 25 ? 2023年 7月 1日起執(zhí)行的國土資源部 、 國家工商總局發(fā)布《 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》 示范文本規(guī)定： “ 屬于商品住宅項目的 ， 原則上開發(fā)時間最長不得超過 3年 。 在有拆遷的地段進行拆遷 、三通一平 ， 即視為啟動 。出讓合同約定的動工開發(fā)期限 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金 20％以下的土地閑置費；滿 2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 眾多購房者的利益受到了侵害 。 但榮遠置業(yè)由于巨額的債務(wù) ， 不堪重負 。 ? 案例二：號稱 “ 中國最大的私家園林 ” 的墨荷園由墨荷名邸 (概況 相冊 戶型 價格 動態(tài) )的原開發(fā)商合肥墨荷園園林發(fā)展有限責任公司開發(fā) ， 占地200多畝 ， 2023年開始施工 ， 但至今仍未開園 。 雖然開發(fā)商的利潤空間可觀 ， 但該項目最后卻無法持續(xù) 。 據(jù)部分業(yè)主表示 ， “ 瑞和房地產(chǎn)開發(fā)公司瀕臨倒閉 ， 售樓部和公司都已關(guān)門 ， 開發(fā)商的人一個也找不到 ， 連面都見不到 。房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。 (1)出讓 (2)劃拔 2023/2/14 21 ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 規(guī)定 ， 土地使用權(quán)出讓或劃撥前 ， 縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見 ， 作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一： ? （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì) 、 規(guī)模和開發(fā)期限； ? （ 2） 城市規(guī)劃設(shè)計的條件； ? （ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求； ? （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定； ? （ 5） 項目征收補償 、 安置要求 。 房地產(chǎn)項目根據(jù)管理者不同 ， 又可分為：建設(shè)項目管理 （ 業(yè)主單 位 ） 、 設(shè)計項目管理 （ 設(shè)計單位 ） 、 工程咨詢項目管理 （ 咨詢監(jiān)理單 位 ） 、 施工項目管理 （ 施工單位 ） 和后期物業(yè)管理 （ 物業(yè)公司 ） 。 2023/2/14 10 ? 房地產(chǎn)開發(fā)中有哪些環(huán)境問題 ？ ? （ 1） 綠地面積減少 ， 出現(xiàn)城市荒漠 2023/2/14 11 （ 2）加重城市污染 2023/2/14 12 2023/2/14 13 2023/2/14 14 （ 3） 占地進行商業(yè)性建設(shè)，嚴重破壞生態(tài)環(huán)境、歷史文化遺產(chǎn)、風景景觀等 2023/2/14 15 （ 4） 建設(shè)裝修中的環(huán)境問題 2023/2/14 16 （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)缺乏協(xié)調(diào)性和科學性，使城市生活壓力增大。 、 合理布局 、 綜合開發(fā) 、 配套建設(shè)的原則 ， 即綜合開發(fā)原則