房地產(chǎn)評估(第四章)-文庫吧資料
2025-01-27 17:58本頁面
【正文】 綜合 1 100 表 43 區(qū)域因素修正直接比較表 70 區(qū)域因素修正 【例】評估對象與可比實(shí)例 A、 B、 C的區(qū)域比較因素、相應(yīng)的權(quán)重及比較打分情況如表所示，試求可比實(shí)例 A、 B、 C的區(qū)域因素修正系數(shù)。 68 區(qū)域因素修正 （ 1）直接比較法 （）區(qū)域因素修正系數(shù) 100?69 區(qū)域因素 權(quán)重 評估對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 因素 1 F1 100 因素 2 F2 100 因素 3 F3 100 64 區(qū)域因素修正 1）差額調(diào)整法 可比實(shí)例在評估對象區(qū)域特征下的價(jià)格 =可比實(shí)例交易價(jià)格 +區(qū)域因素調(diào)整數(shù)額 65 區(qū)域因素修正 2）系數(shù)修正法 可比實(shí)例在評估對象區(qū)域特征下的價(jià)格 =可比實(shí)例交易價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) 66 區(qū)域因素修正 2）系數(shù)修正法 區(qū)域因素修正系數(shù)的確定方法有直接比較法和間接比較法兩種。 60 交易日期修正 表 42 類似房地產(chǎn)價(jià)格信息表 項(xiàng) 目 A B C D E 2023年 10月價(jià)格 （元 /㎡） 6880 6320 6710 6520 6540 2023年 3月價(jià)格 （元 /㎡） 7120 6550 6950 6730 6750 價(jià)格增長率（ %） 61 交易日期修正 則將可比實(shí)例交易價(jià)格修正到 2023年 10月的市場價(jià)格為： % %%%% ??????價(jià)格平均增長率 平方米）（元）（實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比 /6723100 ????62 區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正就是剔除房地產(chǎn)區(qū)域特征所造成的交易價(jià)格偏差，將可比實(shí)例區(qū)域特征下的交易價(jià)格修正為評估對象區(qū)域特征下的價(jià)格。對其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2023年 10月的價(jià)格為： 57 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 3600（ 1+%） （ 1+%） （ 1－ %） （ 1+%） （ 1+%） =3827（元 /平方米） 58 交易日期修正 交易日期修正方法 3）運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)分析法修正 100（）可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比 ??59 交易日期修正 交易日期修正方法 3）運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)分析法修正 （舉例） 【例 411】可比實(shí)例在 2023年 10月的價(jià)格為6500元 /平方米，需要將其交易價(jià)格修正到 2023年 3月的市場價(jià)格?？杀葘?shí)例在 2023年 3月的交易價(jià)格為 3800元 /平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2023年 6月的價(jià)格為： 52 交易日期修正 交易日期修正方法 1）運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 平方米）元 /(3932%)( %)(3800 ????53 交易日期修正 2）運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正 ???????）各期環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)（可比實(shí)例交易價(jià)格各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比154 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 【例】可比實(shí)例在 2023年 6月的交易價(jià)格為3000元 /平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn) 2023年 7月至 10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為 %， %，%， %。 48 交易日期修正 交易日期修正方法 1）運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正 數(shù)可比實(shí)例交易日價(jià)格指評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例交易價(jià)格實(shí)例價(jià)格交易日期修正后的可比 ??動(dòng)指數(shù)可比實(shí)例交易日價(jià)格變數(shù)評估基準(zhǔn)日價(jià)格變動(dòng)指可比實(shí)例交易價(jià)格????1149 交易日期修正 交易日期修正方法 1）運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 【例】某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 %， %， %，%， %， %， %（以 2023年 1月為 100%）。 40 交易情況修正 交易情況修正的方法 1）系數(shù)修正法（公式） 可比實(shí)例正常市場價(jià)格 =可比實(shí)例交易價(jià)格 交易情況修正系數(shù) ）（交易情況修正系數(shù) 100?41 交易情況修正 交易情況修正的方法（例 43） 可比實(shí)例的交易價(jià)格為 6000元 /平方米，經(jīng)分析，可比實(shí)例的交易價(jià)格比其正常市場價(jià)格高 5%，則： 平方米）（元可比實(shí)例正常市場價(jià)格 /57145)(100 1006000 ????42 交易情況修正 交易情況修正的方法（例 44） 可比實(shí)例的交易價(jià)格為 5500元 /平方米，經(jīng)分析，可比實(shí)例的交易價(jià)格比其正常市場價(jià)格低3%，則： 平方米）（元可比實(shí)例正常市場價(jià)格 /56703)(100 1005500 ???43 交易情況修正 交易情況修正的方法 2）差額調(diào)整法 差額調(diào)整法是以可比實(shí)例交易價(jià)格為基礎(chǔ)，加上交易情況修正數(shù)額得到可比實(shí)例正常市場價(jià)格的方法 。 匯率： 1美元 = 利率： 8% 31 萬人民幣）（）（甲總價(jià) %81 32%81 3216 ??????1）統(tǒng)一付款方式 萬美元乙總價(jià) 15?32 平方米建筑面積元人民幣甲單價(jià) /382120236 4200 ??2）統(tǒng)一計(jì)
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