房地產(chǎn)評(píng)估(第四章)-閱讀頁(yè)
2025-02-02 17:58本頁(yè)面
【正文】 100 98 100 101 自然環(huán)境狀況 100 102 100 97 人文環(huán)境狀況 100 103 100 98 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 101 100 99 公共設(shè)施狀況 100 105 100 96 綜 合 1 100 102 100 72 【解】通過(guò)打分和對(duì)各項(xiàng)得分進(jìn)行加權(quán)平均，評(píng)估對(duì)象、可比實(shí)例 A、 B、 C的區(qū)域因素綜合得分分別為 100、 10 100、 ，則三個(gè)可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)為： ?? ）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例 A 1100100 ??）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例 B .5100 ??）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例 C73 區(qū)域因素修正 （ 2）間接比較法 間接比較法是以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的區(qū)域特征為基準(zhǔn)，采用可比實(shí)例的區(qū)域因素、評(píng)估對(duì)象的區(qū)域因素分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行比較以確定區(qū)域因素修正系數(shù)的方法。 79 個(gè)別因素修正 土地個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括：土地的具體位置、臨街狀態(tài)、土地面積、形狀、地勢(shì)、地形、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用權(quán)年限、容積率等。 81 個(gè)別因素修正 （ 1）差額調(diào)整法 可比實(shí)例修正為評(píng)估對(duì)象自身特征下的價(jià)格 =可比實(shí)例交易價(jià)格 +各個(gè)別因素調(diào)整數(shù)額 82 個(gè)別因素修正 （ 2）系數(shù)修正法 可比實(shí)例修正為評(píng)估對(duì)象自身特征下的價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格 各個(gè)別因素修正系數(shù) 83 個(gè)別因素修正 （ 2）系數(shù)修正法 個(gè)別因素修正系數(shù)的確定方法與區(qū)域因素修正系數(shù)的確定方法基本相同，也采用直接比較法和間接比較法兩種。 85 個(gè)別因素修正 可比實(shí)例修正為評(píng)估對(duì)象容積率下的價(jià)格 =可比實(shí)例交易價(jià)格 容積率修正系數(shù) 86 個(gè)別因素修正 數(shù)可比實(shí)例容積率地價(jià)指數(shù)評(píng)估對(duì)象容積率地價(jià)指容積率修正系數(shù) ?容積率地價(jià)指數(shù)是指隨容積率的差異而表現(xiàn)的地價(jià)變化的相對(duì)程度，一般用百分率來(lái)表示 87 個(gè)別因素修正 【例 416】評(píng)估對(duì)象土地的容積率為 2，參照物土地的容積率為 4，根據(jù)容積率地價(jià)指數(shù)表（見(jiàn)表），確定土地容積率的修正系數(shù)。 94 綜合修正確定評(píng)估值 1）差額調(diào)整法 比準(zhǔn)價(jià)值 =可比實(shí)例交易價(jià)格 +交易情況修正值 +交易日期修正值 +區(qū)域因素修正值 +個(gè)別因素修正值 95 綜合修正確定評(píng)估值 【例 418】可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象有關(guān)資料如下：可比實(shí)例的交易價(jià)格為 8200元 /平方米；可比實(shí)例交易價(jià)格較正常交易價(jià)格每平方米低 80元；可比實(shí)例交易價(jià)格與評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格相比每平方米低 350元；可比實(shí)例區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格比評(píng)估對(duì)象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格每平方米高 120元；可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象個(gè)別特征相比房?jī)r(jià)每平方米低 60元。則可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值為： 平方米）（元）（）（）（）（比準(zhǔn)價(jià)值 /7959971001081001001031051008500 ??????100 綜合修正確定評(píng)估值 2）系數(shù)修正法 （ 2）間接比較法 （）（）（）（）（）（）可比實(shí)例交易價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)值 ????? 100100101 綜合修正確定評(píng)估值 【例 420】可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象有關(guān)資料如下：可比實(shí)例的交易價(jià)格為 7800元 /平方米；可比實(shí)例交易價(jià)格較正常交易價(jià)格偏低 3%；評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格與可比實(shí)例交易日相比下降了 5%；與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相比，評(píng)估對(duì)象、可比實(shí)例的區(qū)域因素綜合得分為 10 104，個(gè)別因素綜合得分為10 98。4=8450（元 /平方米） 104 綜合修正確定評(píng)估值 評(píng)估結(jié)果的確定方法 1） 加權(quán)平均法 ??niii fPPf1+f2+…+ fn =1 105 綜合修正確定評(píng)估值 評(píng)估結(jié)果的確定方法 【例 422】 四個(gè)可比實(shí)例交易價(jià)格修正后得出的比準(zhǔn)價(jià)值分別為 8500元 /平方米、 8800元 /平方米、8200元 /平方米、 8300元 /平方米，如果賦予四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重分別為 、 、 、 ，則用加權(quán)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值為： 8500+8800+8200+8300=8410（元 /平方米） 106 市場(chǎng)法應(yīng)用舉例 濱 海 南 路大 海評(píng)估對(duì)象 實(shí)例 A實(shí)例 B幸福路商店商店商店實(shí)例 C步行街107 本章小結(jié) ?市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等，是將評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并以類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)因素修正得到評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。 109 本章小結(jié) ?評(píng)估人員通常需要對(duì)所獲取的交易實(shí)例資料進(jìn)行篩選，從中選取可供參照比較的可比實(shí)例。 110 思考題 ？市場(chǎng)法適用的條件是什么？ ？ 3. 搜集交易案例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？ ？ ？建立價(jià)格比較基礎(chǔ)包括哪些方面？ 些？ 111 思考題 ？ ？ ？區(qū)域因素修正包括哪些內(nèi)容？ ？個(gè)別因素修正包括哪些內(nèi)容？ 正？ ？ 112 本章結(jié)束 第 4章 市場(chǎng)法 113 演講完畢，謝謝觀看！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1