【正文】 （一）折現(xiàn)率估算 市場(chǎng)提取法（比較法） 根據(jù)市場(chǎng)類似房地產(chǎn)價(jià)格，凈收益求取折現(xiàn)率。 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 一、收益法的基本理論 （一）定義 將估價(jià)對(duì)象在 估計(jì)時(shí)點(diǎn)后 的 所有正常純收益 ，用適當(dāng) 的 折現(xiàn)率 折算到 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值 的方法。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例 A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實(shí)例 B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實(shí)例 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 103100***100100 ??? 96100***80100 ??? 100***105100 ???167。 房地產(chǎn)狀況比較 167。 成交價(jià)格、成交日期和交易情況 交易情況分析以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)； 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 比準(zhǔn)價(jià)格 VC= = /平米 估價(jià)對(duì)象單價(jià) =（ ++） /3 =5391元人民幣 /平米 %611*%)(*%311*5500 3???167。 167。該類寫字樓以人民 幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 05年 1月 1日至 2月 1日保持不變， 2 月 1日至 5月 1日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月 比上月上漲 %，試測(cè)算該寫字樓 10月 1日的正常市場(chǎng) 價(jià)格。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高 （低）于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正 （負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 例：為評(píng)估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格， 選取 A、 B、 C三宗類似交易實(shí)例作為可比實(shí)例。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 例：設(shè)估價(jià)對(duì)象為 6層住宅樓的 5層，甲可比實(shí)例為同類 6 層住宅樓的 4層，成交價(jià)格為 3000元 /平米；乙可比實(shí) 例為同類 5層住宅樓的 4層，成交價(jià)格為 2900元 /平米； 丙可比實(shí)例為同類 5層住宅樓的 5層，成交價(jià)格為 2800 元 /平米，市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)如下表，對(duì)甲、乙、丙可比 實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整。 （ 2）間接比較修正法 以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 平米元人民幣 /*%)(*1000 8 ??167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 例：某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降 %。設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯 率 05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日 為 1美元 =，試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到 05 年 9月 30日。 2023年 10月價(jià)格=2023*105*** = /平米 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 2023年 10月價(jià)格 =1800* = /平米 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 2023元 /平米，現(xiàn)需 將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房 地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 85； ； ； （以 2023年 1月為 100 ）試 求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 P7%P=2325 稅是交給稅務(wù)機(jī)關(guān)的 167。 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 注：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 搜集交易實(shí)例 選取可比交易實(shí)例 交易雙方的情況和交易目的；交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；成交價(jià)格與日期；付款方式 P80 類似房地產(chǎn)；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近；成交價(jià)格為正常價(jià)格； 3— 10個(gè) 利害關(guān)系人之間的交易； 急于出售或購(gòu)買； 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解； 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好； 167。 適用：住宅、寫字樓、商鋪； 不適用：教堂、寺廟、學(xué)校、古建筑 167。 43 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 一、市場(chǎng)法基本原理 概念 將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 近期已經(jīng)發(fā)生的 類似房 地產(chǎn) 交易實(shí)例進(jìn)行比較，通過(guò) 對(duì)交易實(shí)例的價(jià)格 進(jìn)行適當(dāng) 修正 ，以此估算出估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例：某宗房地產(chǎn)土地面積為 1000平米，是十年前通過(guò)征 收農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為 18萬(wàn)元 /畝，現(xiàn)時(shí)重新取 得該類土地需要的費(fèi)用為 620元 /平米，地上建筑物總建 筑面積為 2023平米，是八年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的 建筑造價(jià)為每平米建筑面積 600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物 的建筑造價(jià)為每平米建筑面積 1200元，估計(jì)該建筑物有 八成新。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 《 商品住宅價(jià)格管理暫行辦法 》 《 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法 》 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 《 關(guān)于完善征地補(bǔ)償安臵制度的指導(dǎo)意見(jiàn) 》 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 《 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （ 3）建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長(zhǎng)于土地使用年限 建設(shè)期 3年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60年 土地使用年限 40年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 37年 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （三）建筑經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定 （ 1）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入建筑耐用年限 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 建設(shè)期 2年 土地使用年限 70年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 167。 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例：某建筑物重臵價(jià)格為 180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年， 有效經(jīng)過(guò)壽命為 10年。 貶值原因 實(shí)體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟(jì)性貶值 折舊總額為： 1+6+3=10萬(wàn)元 現(xiàn)值為： 4010=30萬(wàn)元 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 三、建筑物貶值（折舊）的估算 例：某舊住宅，測(cè)算其重臵價(jià)格為 40萬(wàn)元，地面、門窗 等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1萬(wàn)元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒(méi)有獨(dú) 立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為 6萬(wàn)元，位于 城市衰落區(qū)的經(jīng)濟(jì)折舊為 3萬(wàn)元。 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （１）土地取得費(fèi) ①集體土地 土地補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物和青苗補(bǔ)償 安臵補(bǔ)助費(fèi) ②城市土地 拆遷費(fèi) 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 ４、指數(shù)調(diào)整法 特點(diǎn)：利用趨勢(shì)因子調(diào)整歷史成本 適用：建成使用不久，不能得到可與之比較的成本數(shù)據(jù)資料，如大宗工業(yè)房地產(chǎn)。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 單位比較法 重臵成本 =可比較單位重臵成本 *修正系數(shù) +其他修正項(xiàng)目 特點(diǎn)：簡(jiǎn)單、迅速、應(yīng)用廣泛 根據(jù)不同房地產(chǎn)類型而選擇。 勞動(dòng)力、原材料等 營(yíng)業(yè)費(fèi)用、利潤(rùn)等 大型、特殊用途房地產(chǎn)或其他方法不能準(zhǔn)確計(jì)算的 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （一）重臵成本的構(gòu)成 開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)、投資利息、 銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 成本 二、重臵成本估算 編制成本表時(shí)，所有成本都應(yīng)予以說(shuō)明；反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀 注意 167。 42 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 一、成本法理論 （一）成本法的基本原理 成本法（累積法、承包商法） 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地價(jià)格 +改良物殘余價(jià)值 =土地價(jià)格 +（建筑物成本 折舊） 公式 建筑成本、市場(chǎng)資料及描述性資料 資料 判斷評(píng)估標(biāo)的物滿足市場(chǎng)的能力 167。 41 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （二）影響建筑物價(jià)格的因素 地區(qū) 物價(jià)水平 167。 41 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 一般因素 社會(huì)因素 經(jīng)濟(jì)因素 制度與政策 社會(huì)穩(wěn)定狀況 人口狀況 城市化 國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平及發(fā)展趨勢(shì) 金融環(huán)境 稅負(fù) 土地制度及政策 住房制度及政策 八、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （一）影響城市土地價(jià)格的因素 167。 41 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 七、房地產(chǎn)價(jià)格種類 （一）土地價(jià)格的種類 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià) 課稅價(jià)格、征用價(jià)格、抵押價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值 土地單價(jià) /容積率 商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià) 16