房地產(chǎn)評(píng)估(第四章)-在線瀏覽
2025-02-24 17:58本頁(yè)面
【正文】 土地計(jì)量單位 20 （ 2）常見(jiàn)單位類(lèi)型 旅館以每客房或床位； 餐館、影劇院以每座位； 停車(chē)場(chǎng)以每停車(chē)位； 網(wǎng)球場(chǎng)以每球場(chǎng)； 21 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 比較實(shí)例應(yīng)采用統(tǒng)一幣種進(jìn)行比較，對(duì)于不同幣種的交易價(jià)格應(yīng)該進(jìn)行價(jià)格之間的換算。 22 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位 （ 1）面積內(nèi)涵： 面積計(jì)價(jià)單位有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等幾種內(nèi)涵。 23 產(chǎn)權(quán) 備案 面積 套內(nèi)建 筑面積 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)可使用空間面積總和 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)獨(dú)立墻體的全部，共用墻體 的一半 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積 封閉陽(yáng)臺(tái)的全部，未封閉陽(yáng)臺(tái)的 一半 共有建筑 面積的分?jǐn)? 應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e *分?jǐn)傁禂?shù) 24 （ 2）不同面積內(nèi)涵的價(jià)格關(guān)系 建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積價(jià)格建筑面積價(jià)格 ??建筑面積使用面積使用面積價(jià)格建筑面積價(jià)格 ??25 26 （ 1）朝向：南北向（ A起居室、主臥室朝南； B起居室、主臥室朝南次臥朝南） （ 2）布局：兩室、餐廳、起居室、一廚一衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)（ A兩陽(yáng)臺(tái)、 B一陽(yáng)臺(tái)） （ 3）建筑面積、使用面積：直觀感受 A面積較大 27 A B 兩室二廳 兩室二廳 建筑面積 分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)面積 28 （ 1） A分?jǐn)傁禂?shù) =； B分?jǐn)傁禂?shù) =。 （ 3）假設(shè)將 A戶型調(diào)整成以 B戶型為參照的標(biāo)準(zhǔn)戶型，應(yīng)將 A戶型未封閉陽(yáng)臺(tái)建筑面積折算為封閉陽(yáng)臺(tái)建筑面積。甲建筑面積 200平方米，成交總價(jià) 80萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首付16萬(wàn)元，半年后支付 32萬(wàn)，一年后支付余款；乙使用面積 2500平方英尺，成交總價(jià) 15萬(wàn)美元，一次付清。 37 交易情況修正 造成交易價(jià)格偏差的因素 1）利害關(guān)系人之間的交易 2）急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易 3）特殊房地產(chǎn)的交易 38 交易情況修正 造成交易價(jià)格偏差的因素 4）賣(mài)方或買(mǎi)方不了解市場(chǎng)行情的交易 5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易 6）交易稅非正常負(fù)擔(dān)的交易 39 交易情況修正 交易情況修正的方法 1）系數(shù)修正法 系數(shù)修正法是通過(guò)可比實(shí)例的交易價(jià)格乘以交易情況修正系數(shù)確定可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格的方法。 44 交易情況修正 交易情況修正的方法 2）差額調(diào)整法（公式） 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 =可比實(shí)例交易價(jià)格 +交易情況修正數(shù)額 45 交易情況修正 交易情況修正的方法 （例 45） 可比實(shí)例的交易價(jià)格為 5800元 /平方米，經(jīng)分析，可比實(shí)例的交易價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格低 300元/平方米，則： 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 =5800+300=6100（元 /平方米） 46 交易情況修正 交易情況修正的方法 （例 46） 可比實(shí)例的交易價(jià)格為 6700元 /平方米，假設(shè)可比實(shí)例的交易價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高 400元 /平方米，則： 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 =6700－ 400=6300（元 /平方米） 47 交易日期修正 交易日期修正的含義 交易日期修正是指利用價(jià)格指數(shù)將可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格?？杀葘?shí)例在 2023年 5月的交易價(jià)格為 3500元 /平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2023年 10月的價(jià)格為： 50 交易日期修正 交易日期修正方法 1）運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 平方米）元 /(3809% % ??51 交易日期修正 交易日期修正方法 1）運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 【例 48】某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn) 2023年上半年各月的價(jià)格同 2023年底相比，分別為上漲了 %， %， %， %， %， %。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2023年 10月的價(jià)格為： 55 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 3000%%%%=3311（元/平方米） 56 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正（舉例） 【例 410】可比實(shí)例在 2023年 5月的交易價(jià)格為 3600元 /平方米，該地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn) 2023年 6月至 10月的價(jià)格與上月相比的變動(dòng)率分別為%， %， %， %， %。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得 A、 B、 C、 D、 E共 5宗類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格信息，如表所示。 63 區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)商業(yè)、工業(yè)、住宅等房地產(chǎn)的不同類(lèi)型而確定，主要包括商業(yè)繁華程度、交通狀況、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 67 區(qū)域因素修正 （ 1）直接比較法 直接比較法是以評(píng)估對(duì)象的區(qū)域特征為基準(zhǔn)，采用可比實(shí)例的區(qū)域因素與評(píng)估對(duì)象的區(qū)域因素直接比較以確定區(qū)域因素修正系數(shù)的方法。 71 表 44 區(qū)域因素修正直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 評(píng)估對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 商業(yè)繁華度 100 103 100 98 道路通達(dá)度 100 100 100 100 交通便捷度 100 101 100 97 離市中心距離 100 102 100 95 離交通設(shè)施距離
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1