房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法-文庫吧資料
2025-05-23 00:36本頁面
【正文】 舉例 第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟 （ 10）房屋銷售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的方法。 （一）不考慮貨幣的時間價值的情形 試在容積率分別為 2和 3時，對該住宅用地進(jìn)行估價。 預(yù)測 房地 產(chǎn) 的 轉(zhuǎn)讓銷 售價格 市場法、趨勢法 第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟 剩余法的應(yīng)用舉例 例 41 ：某城市有一幅 5000平方米的土地?cái)M出讓，在城市規(guī)劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規(guī)定為 2或 3。 估 計(jì)開發(fā) 建 設(shè) 周期 以項(xiàng)目自身的人力、物理、財(cái)力的安排為基礎(chǔ)，參照已完成的同類項(xiàng)目的正常建設(shè)周期確定。 計(jì)息期： 費(fèi)用不是發(fā)生在某一個時間點(diǎn)，而是在某個時間段內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計(jì)息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻投資。 計(jì)息起點(diǎn)：該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時間點(diǎn)。 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 正常利 潤 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售應(yīng)該取得的一般利潤，可根據(jù)前幾項(xiàng)費(fèi)用之和按一定比例計(jì)算。 城市維護(hù)建設(shè)稅： 營業(yè)稅的 7%， 5%。 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 稅 金 ? 土地使用稅 ? 經(jīng)營稅金及附加 包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 ? 土地開發(fā)費(fèi) ? 建筑物本 ? 期間費(fèi)用 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 稅 金 ? 土地使用稅 ? 經(jīng)營稅金及附加 包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國家繳納的稅款。 管理費(fèi)用 ： 組織開發(fā)建設(shè)過程的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部營業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用 ? 開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的非營業(yè)性配套設(shè)施費(fèi)用 列入開發(fā)建設(shè)成本。 第二類： 城市規(guī)劃中配套項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。 公共配套設(shè)施費(fèi)用 ： 兩類。 ? 土地開發(fā)費(fèi) ? 建筑物本 ? 期間費(fèi)用 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 除土地價格以外的房地 產(chǎn)開發(fā) 建 設(shè) 成本 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費(fèi)用、房屋建筑安裝工程費(fèi)用以及公共配套設(shè)施費(fèi)用。 “三通一平”： 指施工道路、施工用水、施工用電的的修建、安裝以及平整場地。 第一節(jié) 剩余法的基本原理 剩余法的理論依據(jù) ? 價格構(gòu)成理論 W = k + m k ：商品的成本價格 m：利潤 W ：商品的價格 一般商品的價格構(gòu)成形式 W = k + m 房地產(chǎn)商品的價格構(gòu)成形式 共性 特性 k ： 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 +稅金 m：正常利潤 W ：房地產(chǎn)商品的銷售價格 第一節(jié) 剩余法的基本原理 剩余法的理論依據(jù) ? 價格構(gòu)成理論 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期間費(fèi)用 土地使用權(quán)的購買價格 +土地開發(fā)費(fèi) 土地使用權(quán)的購買價格 房地產(chǎn)預(yù)期 銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 地租 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 建筑面積預(yù)期單方售價收入房屋建筑物的預(yù)期銷售 ??房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 房地 產(chǎn) 的 預(yù) 期 銷 售收入 容積率土地面積建筑面積 ??容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關(guān)系。 土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。 六、競價及定標(biāo)地點(diǎn)在佛山市禪城區(qū)國土資源局三樓會議室（江灣三路 28號原石灣區(qū)政府大院 5號樓），報(bào)價截止時間請各競價人屆時參加。 五、有意參與競價者請于 2021年 6月 9日后到我中心購買 《 掛牌招標(biāo)文件 》 ，并在報(bào)價前到我中心交付
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