房地產(chǎn)估價、市場法-文庫吧資料
2025-05-19 14:40本頁面
【正文】 過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。 有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同： 一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入 。 計算凈收益注意以下幾個方面： （ 1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生； （ 2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算； （ 3）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。 二、測算凈收益 二、測算凈收益 （ 4）有效毛收入是由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠 租金以及其他原因造成的收入損失后所得到歸屬于房地產(chǎn)的 收入。收租損失 是指租出的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金、少付租金 或者不付租金所造成的收入損失。 （ 3）空置和收租損失。 其中潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租 金水平的乘積。 （ 2）潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài) 下所能獲得的歸屬于房地產(chǎn)的總收入。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩類 一是基于租金收入測算凈收益，例如，存在大量租賃實例的普通住宅、高檔公寓、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫等類房地產(chǎn)； 二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如，旅館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產(chǎn)。在實際估價中，只有全面了解有關(guān)收益性房地產(chǎn)的各種收益情況，才能客觀地求取房地產(chǎn)的凈收益，準確地評估房地產(chǎn)價格。 二、測算凈收益 凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的純收益。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到 15000元 /㎡ 。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 3年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為 500萬元，預計未來 3年內(nèi)仍然維持在該水平，但等到 3年后市場回升時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達 7950萬元，銷售稅費為售價的 6％。因此，預知未來若干年后的價格公式成了評估收益性房地產(chǎn)價值的最常用公式。 二是對于收益期限較長的房地產(chǎn)，有時不是按照其收益期限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。具體計算如下： 純收益在前若干年有變化的情形 1）無限年期的情況 ttiiirraraV)1()1(1 ???? ??2）有限年期的情況 ???????????? ??? tnttiiirrraraV)1(11)1()1(1 [例 5]：某宗房地產(chǎn)，通過預測得到其未來 5年的凈收益分別為 20萬元、 22萬元、 25萬元、 28萬元、 30萬元，從第六年到第 38年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10％。假設(shè)除了使用期限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設(shè)定的狀況相同，請通過基準地價求取該宗工業(yè)用地的目前的價格。在市場法中，可比實例房地產(chǎn)的土地使用期限、收益期限等可能與估價對象房地產(chǎn)的土地使用期限、收益期限等不同，從而需要對可比實例價格進行調(diào)整，使其成為與估價對象相同的土地使用期限、收益期限等下的價格 。 該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下： （ 3）凈收益每年不變公式的作用 ＝ （萬元） ； [例 3]已知某收益性房地產(chǎn) 50年的收益權(quán)利的價格為 3000元 /平方米，報酬率 10%，試求其 30年收益權(quán)利的價格。 凈收益每年不變的公式 nrarararaV)1(...)1()1()1( 32 ????????? 凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期限為有限年，二是收益期限為無限年期。 收益法的基本
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