房地產(chǎn)估價(jià)之市場(chǎng)比較法-文庫(kù)吧資料
2025-07-20 14:30本頁(yè)面
【正文】 設(shè)施和對(duì)外交通。——比較修正的內(nèi)容交通通過程度，繁華程度，小區(qū)配套設(shè)施，環(huán)境污染，噪聲，景觀，城市規(guī)劃等因素。如果估價(jià)對(duì)象優(yōu)于可比實(shí)例，價(jià)格向上修正，如果估價(jià)對(duì)象劣于可比實(shí)例，價(jià)格向下修正。修正的一般步驟：①確定修正比較或系數(shù)②修正求得實(shí)例的正常價(jià)格交易情況的修正公式：可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格若以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)（100）對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正，則：正常價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格，可比實(shí)例價(jià)格=正常價(jià)格舉例：成交價(jià)交易情況修正可比實(shí)例A4500元/m25%可比實(shí)例B5000元/m2+2%A：B：二、交易日期修正公式：V比日期修正系數(shù)=V估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用價(jià)格指數(shù)修正交易當(dāng)時(shí)價(jià)格=交易當(dāng)時(shí)價(jià)格三、房地產(chǎn)狀況修正區(qū)域因素：房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。建筑面積) 第五節(jié) 交易修正一、交易情況修正含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米＝，則： 甲單價(jià)＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價(jià)＝498＝373．5(元人民幣／平方英尺使用面積) 4．統(tǒng)一面積內(nèi)涵。假?zèng)]乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元＝，則： 甲單價(jià)：3821．1(元人民幣／平方米使用面積) 3．統(tǒng)一幣種和貨幣單位。建筑面積) 乙單價(jià)＝150000247。則： 甲單價(jià)＝764220247。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理： 1．統(tǒng)一付款方式。10000 平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格 平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格 例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于一年后付清。它們之間的換算如下： 平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格247。 四、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。但如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。 三、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如：倉(cāng)庫(kù)以單位體積為比較單位，停車場(chǎng)以每個(gè)車位為比較單位，旅館以每個(gè)房間或床位為比較單位，電影院以每個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院以每個(gè)床位為比較單位，保齡球館以每個(gè)球道為比較單位。 二、統(tǒng)一采用單價(jià) 在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格，其中土地除了單價(jià)，還可為樓面地價(jià)。假設(shè)月利率為5％。具體方法是貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。但是，付款期限的長(zhǎng)短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用單價(jià)；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵；(5)統(tǒng)一面積單位。 選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。 上述選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例；為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例。交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。為抵押、抵債目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。 6．可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。 4．可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。這里的
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