房地產(chǎn)估價之市場比較法(編輯修改稿)
2025-08-10 14:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的價格＝坪下的價格 例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理： 1．統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8％，則：乙總價＝15(萬美元) 2．統(tǒng)一化為單價。則： 甲單價＝764220247。200＝(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝150000247。2500＝60(美元／平方英尺使用面積) 3．統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市場匯價為1美元＝，則： 甲單價：3821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝60＝498(元人民幣／平方英尺使用面積) 4．統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積＝，則： 甲單價＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝498＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積) 5．統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米＝，則： 甲單價＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝＝4020．4(元人民幣／平方米建筑面積) 第五節(jié) 交易修正一、交易情況修正含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例，成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。特殊因素，概括如下：有利害人之間的交易；急于出售或購買情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響下的交易；對市場行情缺乏了解的交易；有特別動機或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。修正的一般步驟：①確定修正比較或系數(shù)②修正求得實例的正常價格交易情況的修正公式：可比實例價格交易情況修正系數(shù)=正常價格若以正常交易價格為基準(zhǔn)（100）對可比實例價格進(jìn)行修正，則：正常價格=可比實例價格，可比實例價格=正常價格舉例：成交價交易情況修正可比實例A4500元/m25%可比實例B5000元/m2+2%A：B：二、交易日期修正公式：V比日期修正系數(shù)=V估價時點采用價格指數(shù)修正交易當(dāng)時價格=交易當(dāng)時價格三、房地產(chǎn)狀況修正區(qū)域因素：房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。目的：將可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除，是市場法的一個難點與關(guān)鍵。如果估價對象優(yōu)于可比實例，價格向上修正，如果估價對象劣于可比實例，價格向下修正。不在同一地區(qū)，須進(jìn)行區(qū)域修正?！容^修正的內(nèi)容交通通過程度，繁華程度，小區(qū)配套設(shè)施，環(huán)境污染，噪聲，景觀，城市規(guī)劃等因素。——由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)域因素也不同，因此具體比較的內(nèi)容不盡相同?！杀葘嵗囊蛩厥强杀葘嵗灰桩?dāng)時的區(qū)域因素狀況方法：①直接比較：以估價對象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100），可比實例；②間接比較個別因素修正居住用房要求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)要求繁華和交通便捷；工業(yè)強調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施和對外交通。樓層、土地使用年限、容積率等也需要通過個別因素加以修正。修正視具體情況可采用：——百分率法 ——差額法——回歸分析法注意：每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%第六節(jié) 求取比準(zhǔn)價格一、求取某個可比實例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法 由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。
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