房地產估價之市場比較法(編輯修改稿)
2025-08-10 14:30 本頁面
【文章內容簡介】 的價格＝坪下的價格 例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關的修正之前應先做如下處理： 1．統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8％，則：乙總價＝15(萬美元) 2．統(tǒng)一化為單價。則： 甲單價＝764220247。200＝(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝150000247。2500＝60(美元／平方英尺使用面積) 3．統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯價為1美元＝，則： 甲單價：3821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝60＝498(元人民幣／平方英尺使用面積) 4．統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積＝，則： 甲單價＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝498＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積) 5．統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米＝，則： 甲單價＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 乙單價＝＝4020．4(元人民幣／平方米建筑面積) 第五節(jié) 交易修正一、交易情況修正含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例，成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。特殊因素，概括如下：有利害人之間的交易；急于出售或購買情況下的交易；受債權債務關系影響下的交易；對市場行情缺乏了解的交易；有特別動機或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。修正的一般步驟：①確定修正比較或系數②修正求得實例的正常價格交易情況的修正公式：可比實例價格交易情況修正系數=正常價格若以正常交易價格為基準（100）對可比實例價格進行修正，則：正常價格=可比實例價格，可比實例價格=正常價格舉例：成交價交易情況修正可比實例A4500元/m25%可比實例B5000元/m2+2%A：B：二、交易日期修正公式：V比日期修正系數=V估價時點采用價格指數修正交易當時價格=交易當時價格三、房地產狀況修正區(qū)域因素：房地產一定范圍內的外部環(huán)境對房地產價格有所影響的因素。目的：將可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產生的交易價格差別排除，是市場法的一個難點與關鍵。如果估價對象優(yōu)于可比實例，價格向上修正，如果估價對象劣于可比實例，價格向下修正。不在同一地區(qū)，須進行區(qū)域修正?！容^修正的內容交通通過程度，繁華程度，小區(qū)配套設施，環(huán)境污染，噪聲，景觀，城市規(guī)劃等因素?！捎诓煌褂眯再|的房地產，影響其價格的區(qū)域因素也不同，因此具體比較的內容不盡相同。——可比實例的因素是可比實例交易當時的區(qū)域因素狀況方法：①直接比較：以估價對象的區(qū)域因素為基準（100），可比實例；②間接比較個別因素修正居住用房要求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產要求繁華和交通便捷；工業(yè)強調基礎設施和對外交通。樓層、土地使用年限、容積率等也需要通過個別因素加以修正。修正視具體情況可采用：——百分率法 ——差額法——回歸分析法注意：每項修正對可比實例成交價格的調整不超過20%，綜合調整不得超過30%第六節(jié) 求取比準價格一、求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法 由前面的內容我們知道，比較法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三大方面的修正。經過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經過了房地產狀況修正后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。
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