房地產(chǎn)估價(jià)長期趨勢法(編輯修改稿)
2024-11-15 18:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 計(jì)算公式如下： Vi＝ Po十 dXi d=[(P1Po)+(P2P1)+(PiPi1)+…+(P nPn1)]/n =(PnP0)/n 式中： Vi—— 第 i期 (可為年、半年、季、月等，下同 )房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢值； i—— 時(shí)期序數(shù)， i=1， 2， … ， n； P0 —— 基期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值； d—— 逐期增減量的平均數(shù)； Pi —— 第 i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值。 例：已知該類房地產(chǎn) 2021— 2021年的價(jià)格及其逐年上漲額如表中第 2列和第 3列所示，預(yù)測某宗房地產(chǎn) 2021年、 2021年的價(jià)格。 年份 房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值 逐年上漲額 房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢值 2021 6810 2021 7130 320 7145 2021 7460 330 7480 2021 7810 350 7810 2021 8150 340 8150 解：從表中可知該類房地產(chǎn) 2021— 2021年價(jià)格的逐年上漲額大致相同。據(jù)此可以計(jì)算 4年的逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算出各年的趨勢值。 本例房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲額的平均數(shù)為： d=(320+330+350+340)/4＝ 335(元／㎡ ) 據(jù)此預(yù)測該宗房地產(chǎn) 20210年的價(jià)格為： V5＝ 6810+335X5＝ 8485(元／㎡ ) 如果利用上述資料預(yù)測該宗房地產(chǎn) 2021年的價(jià)格，則為： V6=6810+335X6=8820(元／㎡ ) 運(yùn)用逐年上漲額的平均數(shù)計(jì)算趨勢值，基本都接近于實(shí)際值。但需要注意的是，如果逐期上漲額時(shí)起時(shí)伏，很不均勻，也就是說時(shí)間序列的變動幅度較大，那么計(jì)算出的趨勢值與實(shí)際值的偏離也隨之增大，這意味著運(yùn)用這種方法評估出的房地產(chǎn)價(jià)格的正確性隨之降低。 運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 由于越接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的增減量對估價(jià)更為重要，因此，對過去各期的增減量如果能用不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，則更能使評估價(jià)值接近或符合實(shí)際。至于在估價(jià)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)數(shù)予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程和趨勢，以及估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)來判斷確定。 平均發(fā)展速度法 如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，就可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。 計(jì)算公式如下： Vi=P0 ti t=(P1/P0 P2/P1 P3/P2… Pi/Pi1
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