房地產(chǎn)估價(jià)之市場(chǎng)比較法(編輯修改稿)
2025-01-22 04:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比基礎(chǔ)具體包括下列四個(gè)方面： 統(tǒng)一的付款方法 統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位四、交易情況修正 進(jìn)行交易情況修正是為了排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。 造成成交價(jià)格偏差的原因 房地產(chǎn)成交機(jī)構(gòu)往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格。造成成交價(jià)格偏差的原因主要有以下七個(gè)： （ 1）有利害關(guān)系的人們互相之間的交易； （ 2）急于脫售或購(gòu)買的依據(jù)不了解市場(chǎng)行情的交易； （ 3）交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易； （ 4）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； （ 5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易； （ 6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； （ 7）特殊交易方式的交易。 交易情況修正方法 交易情況修正需估價(jià)的人員具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)行情有充分了解，具體程序?yàn)椋? （ 1）剔除非正常的交易案例； （ 2）測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常價(jià)格的影響程度； （ 3）交易情況修正。 修正方法主要有百分率法和差額法 第一，百分率法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 第二，差額法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格 177。交易情況修正數(shù)額五、交易日期修正 交易日期修正的含義 如果比準(zhǔn)實(shí)例的成交日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能在著期間發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同，因此應(yīng)將比準(zhǔn)實(shí)例在其成交日期時(shí)間的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種修正稱為交易日期修正。五、交易日期修正 交易日期修正的方法 交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式為： 比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格 交易日期修正系數(shù) 利用房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)指數(shù)進(jìn)行交易期日修正時(shí)較為常用的修正方法。公式如下： 比準(zhǔn)實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例在成交日 期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)＝待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/比較案例成交日期時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。? 六、房地產(chǎn)狀況修正 如果比準(zhǔn)實(shí)例和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自身情況之間有差異，則應(yīng)對(duì)比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正后，比準(zhǔn)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)
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