【文章內(nèi)容簡介】 1）坐落：長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會2）方位：地處高新北區(qū)中科大街北側(cè)，光機路交會東側(cè)3）距離：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中很近4） 朝向：東南5）樓層：5層交通狀況1） 出入可用交通工具：目前為公交車，北湖快軌、3路（人民廣場長新東路）、223路（東環(huán)城路華正批發(fā)）、233路（世光路長新東路）、284路（師范學(xué)院春城大街）、272路（小白橋八里堡）、141路（百貨大樓長江物流）、257路（長春站一汽齒輪廠）、242路（人民廣場中東瑞家）。106路（太陽城興隆山），116路，131路等 2）交通管制：區(qū)域內(nèi)主要干道紅綠燈設(shè)臵較多，對交通有一定影響；3） 停車方便：小區(qū)設(shè)有地下停車場，停車較方便。環(huán)境狀況1）自然環(huán)境：區(qū)域內(nèi)綠化率不高，自然環(huán)境一般； 2）人文環(huán)境：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤較多，居民素質(zhì)較高； 3）景觀：區(qū)域內(nèi)一般。外部配套設(shè)施1）基礎(chǔ)設(shè)施：給水、排水、供電、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，保證率好；2）公共服務(wù)設(shè)施：附近有百佳超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等公共設(shè)施，生活方便。區(qū)域未來變化趨勢交通變化、規(guī)劃變化、環(huán)境變化等。(3) 估價對象實物狀況土地實物狀況描繪與分析1）土地面積：143598平方米2）用途：住宅3）形狀：規(guī)則4）地形地勢：平坦5）土壤地基：較好6）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)“六通”，即通水、排水、通電、通訊、通路、通氣。7）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。建筑物實物狀況描繪與分析1）住宅名稱：新星宇之悅2）評估建筑面積：290523平方米的3層樓一間200平方米住宅3）用途：住宅4）所屬建筑物建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)，共5層5）維護保養(yǎng)情況：較好6）完損狀況：外觀完好，無明顯損傷7）主要裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施狀況如下：　 該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600*600硅鈣板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼玻化磚。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價對象維護保養(yǎng)狀況一般。二、區(qū)域因素分析（一）宏觀區(qū)域因素分析 攻略一：北美風(fēng)情小鎮(zhèn)，新星宇集團傾情打造的北美生態(tài)小鎮(zhèn)—新星宇之悅，帶你體驗原汁原味的北美之旅。攻略二：長春北湖國家濕地公園，國家級濕地公園，園區(qū)內(nèi)十大景觀分區(qū)，各具藝術(shù)特色，充滿活力，引領(lǐng)長春旅游新高度。特色植物景觀區(qū)，濃厚的傳統(tǒng)文化韻味，春季綠柳桃花、秋季楓林、樺林絢爛多彩，展現(xiàn)獨特的北方植物景觀特色，成為柳、楓、樺的植物展示園；湖島風(fēng)光游覽區(qū)，在滿足水利功能的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造宏闊、優(yōu)美的湖景風(fēng)光，利用獨特的地理位置優(yōu)勢設(shè)計濕地博物館，作為公園地標(biāo)性建筑。 攻略三：奧體公園，位于長春高新區(qū)東北核心區(qū)內(nèi)的長春奧體公園，不僅是長春集體育場、體育館、游泳館、全民健身中心為一體的配套完善的大型體育公園。其設(shè)計創(chuàng)意以“長白林?！睘榱⒁庵黝}，引用長白山的動勢并承托森林之城的理念。整個設(shè)計簡約大氣，造型藝術(shù)獨特，值得您在十一長假期間觀光和鑒賞。（二）微觀區(qū)域因素分析 坐落：吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會新星宇之悅房地產(chǎn)。估價對象地段等級：長春市市區(qū)住宅三級、征稅五級地段。四至：東北輕軌3號線，西臨北遠(yuǎn)達(dá)大街，南臨北四環(huán)路。周邊環(huán)境及周邊物業(yè)：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中，吉林大學(xué)附屬幼兒園，長春師范學(xué)院，長春工業(yè)大學(xué)，長春師范學(xué)院，吉林交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，興華學(xué)校（中小學(xué)）。景觀:北湖濕地公園，新天地購物公園。交通條件：北湖快軌、3路（人民廣場長新東路）、223路（東環(huán)城路華正批發(fā)）、233路（世光路長新東路）、284路（師范學(xué)院春城大街）、272路（小白橋八里堡）、141路（百貨大樓長江物流）、257路（長春站汽齒輪廠）、242路（人民廣場中東瑞家）。106路（太陽城興隆山），116路(長春站老家站），131路（奶牛場站長春站(黃河路)等。繁華程度：估價對象地處歐亞超市，中東瑞家家居廣場、金海馬家居廣場、紅星美凱龍、國貿(mào)商都，屬鬧中取靜，周邊配套商業(yè)網(wǎng)點較多，其繁華程度良好。公共配套設(shè)施完備程度：完備。三、市場背景分析房地產(chǎn)目的投資的回升對上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到的積極的作用，從整個房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性看，管理的開發(fā)面積、新開工的面積都開始回升，開發(fā)商企業(yè)的租金非常的充裕，房地產(chǎn)資金來源已經(jīng)和去年全年持平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的來源，無論是增長速度還是資金總量來講，房地產(chǎn)明年還是保持增長。非常關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)信貸安全，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款和個人住房貸款在內(nèi)的開發(fā)貸款，房地產(chǎn)貸款的余額占到整個商品房貸款的20%，房地產(chǎn)不良貸款率下降，從這幾個表現(xiàn)都是積極的，向上的，這是值得肯定的?？傮w上房地產(chǎn)市場存在了很多的問題，從開發(fā)的角度來講，整個房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種供給關(guān)系不平衡的問題，在東部地區(qū)和四十個重點城市尤為突破，造成的這些城市的供求的關(guān)系，使這些地區(qū)的房價上漲壓力繼續(xù)的擴大，四十個重點城市的銷售面積增長是非?？斓模欠康禺a(chǎn)開發(fā)增長速度是全國最低的，這樣的供求關(guān)系值得我們關(guān)注。今年房地產(chǎn)市場的銷售形勢非常好，我們關(guān)注到在這些商品房銷售，除了一些基本需求以外，一些投資性需求也是非常的迅速，城鎮(zhèn)住房面積整體得到改善的同時，在個別地區(qū)和重點城市對住房占有不平衡的在加劇，有部分的群體特別是住得比較的差，住的面積比較的小，也有部分住得很大很好。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，如果談趨勢的話，房地產(chǎn)市場基本需求處于穩(wěn)定階段。 房地產(chǎn)業(yè)將作為支柱產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)，和當(dāng)前中國經(jīng)濟增長的特點有關(guān)系，我特別注意到甘市長所講非?？陀^的準(zhǔn)確的對中國經(jīng)濟的評價，中國經(jīng)濟的增長，投資是主要的拉動力，房地產(chǎn)和投資作為經(jīng)濟增長主要的支撐點，房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)鏈非常長，和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也非常大，對工業(yè)的影響是非常大的。中國經(jīng)濟發(fā)展到今天，制約經(jīng)濟發(fā)展最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)已經(jīng)不在生產(chǎn)端了，我們有足夠的生產(chǎn)能力，我們有充足的資金，我們現(xiàn)在缺的是市場，凡是和市場關(guān)系密切的產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中最重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是上游產(chǎn)業(yè)的市場，同時對消費市場的關(guān)聯(lián)度非常高，買了房子以后，帶動了家電、裝修所有的裝飾裝璜。房地產(chǎn)與家具消費的關(guān)聯(lián)度高，現(xiàn)在要推動結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，今后要逐步提升消費對國民經(jīng)濟的影響，這需要一個過程。 使大家敢消費，有能力消費，這不能短期內(nèi)可以改變的，中國仍然保持一定的經(jīng)濟增長速度，維持我們的就業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)仍然要在這樣保障經(jīng)濟增長當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，住房發(fā)展趨勢性的問題。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量的。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。估價對象房屋證載用途為住宅，土地證載地類（用途）為住宅，實際用途為住宅；根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價。因而其最佳使用方式就是按照當(dāng)前的使用方式持續(xù)使用。因此，本估價報告的估價對象按住宅用途進(jìn)行估價符合最高最佳使用原則。五、估價方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法”。由于估價對象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比較法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。由于估價對象系經(jīng)營用房（出租），屬收益型住宅，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評估。 因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。 市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 采用公式：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正或：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格２、 收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 采用公式：V=A/Y[11/(1+Y）n ]式中： A房地產(chǎn)未來的年凈收益 Y房地產(chǎn)的報酬率 n房地產(chǎn)的收益年限，具體是從估價時點開始計算的未來可以獲取凈收益的時間，通常稱為收益年限。六、估價測算過程（一）市場法的估價測算過程可比實例的選取漢森香榭里 選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B作為可比實例。 （1）可比實例A——漢森香榭里。漢森香榭里位于高新區(qū)超越大街以東、規(guī)劃路以北、超群街以西、創(chuàng)意路，為32層鋼混結(jié)構(gòu)，約建于2013年，九成新，住宅氛圍一般。項目周邊有益田商業(yè)中心、沃爾瑪購物廣場、歐亞賣場、肯德基快餐、移動營業(yè)廳、網(wǎng)通營業(yè)廳、人氣鼎沸潛力無限。硅谷醫(yī)院、博愛中醫(yī)院、北京安貞醫(yī)院全滿足健康需求。新建北京師范大學(xué)附屬學(xué)校囊括幼兒園、