【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1）坐落：長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)2）方位：地處高新北區(qū)中科大街北側(cè)，光機(jī)路交會(huì)東側(cè)3）距離：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中很近4） 朝向：東南5）樓層：5層交通狀況1） 出入可用交通工具：目前為公交車，北湖快軌、3路（人民廣場(chǎng)長(zhǎng)新東路）、223路（東環(huán)城路華正批發(fā)）、233路（世光路長(zhǎng)新東路）、284路（師范學(xué)院春城大街）、272路（小白橋八里堡）、141路（百貨大樓長(zhǎng)江物流）、257路（長(zhǎng)春站一汽齒輪廠）、242路（人民廣場(chǎng)中東瑞家）。106路（太陽(yáng)城興隆山），116路，131路等 2）交通管制：區(qū)域內(nèi)主要干道紅綠燈設(shè)臵較多，對(duì)交通有一定影響；3） 停車方便：小區(qū)設(shè)有地下停車場(chǎng)，停車較方便。環(huán)境狀況1）自然環(huán)境：區(qū)域內(nèi)綠化率不高，自然環(huán)境一般； 2）人文環(huán)境：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤較多，居民素質(zhì)較高； 3）景觀：區(qū)域內(nèi)一般。外部配套設(shè)施1）基礎(chǔ)設(shè)施：給水、排水、供電、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，保證率好；2）公共服務(wù)設(shè)施：附近有百佳超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等公共設(shè)施，生活方便。區(qū)域未來(lái)變化趨勢(shì)交通變化、規(guī)劃變化、環(huán)境變化等。(3) 估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況土地實(shí)物狀況描繪與分析1）土地面積：143598平方米2）用途：住宅3）形狀：規(guī)則4）地形地勢(shì)：平坦5）土壤地基：較好6）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)“六通”，即通水、排水、通電、通訊、通路、通氣。7）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。建筑物實(shí)物狀況描繪與分析1）住宅名稱：新星宇之悅2）評(píng)估建筑面積：290523平方米的3層樓一間200平方米住宅3）用途：住宅4）所屬建筑物建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)，共5層5）維護(hù)保養(yǎng)情況：較好6）完損狀況：外觀完好，無(wú)明顯損傷7）主要裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施狀況如下：　 該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級(jí)造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600*600硅鈣板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼玻化磚。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價(jià)對(duì)象維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。二、區(qū)域因素分析（一）宏觀區(qū)域因素分析 攻略一：北美風(fēng)情小鎮(zhèn)，新星宇集團(tuán)傾情打造的北美生態(tài)小鎮(zhèn)—新星宇之悅，帶你體驗(yàn)原汁原味的北美之旅。攻略二：長(zhǎng)春北湖國(guó)家濕地公園，國(guó)家級(jí)濕地公園，園區(qū)內(nèi)十大景觀分區(qū)，各具藝術(shù)特色，充滿活力，引領(lǐng)長(zhǎng)春旅游新高度。特色植物景觀區(qū)，濃厚的傳統(tǒng)文化韻味，春季綠柳桃花、秋季楓林、樺林絢爛多彩，展現(xiàn)獨(dú)特的北方植物景觀特色，成為柳、楓、樺的植物展示園；湖島風(fēng)光游覽區(qū)，在滿足水利功能的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造宏闊、優(yōu)美的湖景風(fēng)光，利用獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)濕地博物館，作為公園地標(biāo)性建筑。 攻略三：奧體公園，位于長(zhǎng)春高新區(qū)東北核心區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)春奧體公園，不僅是長(zhǎng)春集體育場(chǎng)、體育館、游泳館、全民健身中心為一體的配套完善的大型體育公園。其設(shè)計(jì)創(chuàng)意以“長(zhǎng)白林?！睘榱⒁庵黝}，引用長(zhǎng)白山的動(dòng)勢(shì)并承托森林之城的理念。整個(gè)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約大氣，造型藝術(shù)獨(dú)特，值得您在十一長(zhǎng)假期間觀光和鑒賞。（二）微觀區(qū)域因素分析 坐落：吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星宇之悅房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象地段等級(jí)：長(zhǎng)春市市區(qū)住宅三級(jí)、征稅五級(jí)地段。四至：東北輕軌3號(hào)線，西臨北遠(yuǎn)達(dá)大街，南臨北四環(huán)路。周邊環(huán)境及周邊物業(yè)：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中，吉林大學(xué)附屬幼兒園，長(zhǎng)春師范學(xué)院，長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)，長(zhǎng)春師范學(xué)院，吉林交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，興華學(xué)校（中小學(xué)）。景觀:北湖濕地公園，新天地購(gòu)物公園。交通條件：北湖快軌、3路（人民廣場(chǎng)長(zhǎng)新東路）、223路（東環(huán)城路華正批發(fā)）、233路（世光路長(zhǎng)新東路）、284路（師范學(xué)院春城大街）、272路（小白橋八里堡）、141路（百貨大樓長(zhǎng)江物流）、257路（長(zhǎng)春站汽齒輪廠）、242路（人民廣場(chǎng)中東瑞家）。106路（太陽(yáng)城興隆山），116路(長(zhǎng)春站老家站），131路（奶牛場(chǎng)站長(zhǎng)春站(黃河路)等。繁華程度：估價(jià)對(duì)象地處歐亞超市，中東瑞家家居廣場(chǎng)、金海馬家居廣場(chǎng)、紅星美凱龍、國(guó)貿(mào)商都，屬鬧中取靜，周邊配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，其繁華程度良好。公共配套設(shè)施完備程度：完備。三、市場(chǎng)背景分析房地產(chǎn)目的投資的回升對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到的積極的作用，從整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性看，管理的開發(fā)面積、新開工的面積都開始回升，開發(fā)商企業(yè)的租金非常的充裕，房地產(chǎn)資金來(lái)源已經(jīng)和去年全年持平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的來(lái)源，無(wú)論是增長(zhǎng)速度還是資金總量來(lái)講，房地產(chǎn)明年還是保持增長(zhǎng)。非常關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)信貸安全，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款和個(gè)人住房貸款在內(nèi)的開發(fā)貸款，房地產(chǎn)貸款的余額占到整個(gè)商品房貸款的20%，房地產(chǎn)不良貸款率下降，從這幾個(gè)表現(xiàn)都是積極的，向上的，這是值得肯定的?？傮w上房地產(chǎn)市場(chǎng)存在了很多的問(wèn)題，從開發(fā)的角度來(lái)講，整個(gè)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種供給關(guān)系不平衡的問(wèn)題，在東部地區(qū)和四十個(gè)重點(diǎn)城市尤為突破，造成的這些城市的供求的關(guān)系，使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)的擴(kuò)大，四十個(gè)重點(diǎn)城市的銷售面積增長(zhǎng)是非?？斓模欠康禺a(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)速度是全國(guó)最低的，這樣的供求關(guān)系值得我們關(guān)注。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售形勢(shì)非常好，我們關(guān)注到在這些商品房銷售，除了一些基本需求以外，一些投資性需求也是非常的迅速，城鎮(zhèn)住房面積整體得到改善的同時(shí)，在個(gè)別地區(qū)和重點(diǎn)城市對(duì)住房占有不平衡的在加劇，有部分的群體特別是住得比較的差，住的面積比較的小，也有部分住得很大很好。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，如果談趨勢(shì)的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本需求處于穩(wěn)定階段。 房地產(chǎn)業(yè)將作為支柱產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)，和當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特點(diǎn)有關(guān)系，我特別注意到甘市長(zhǎng)所講非?？陀^的準(zhǔn)確的對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，投資是主要的拉動(dòng)力，房地產(chǎn)和投資作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要的支撐點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也非常大，對(duì)工業(yè)的影響是非常大的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)已經(jīng)不在生產(chǎn)端了，我們有足夠的生產(chǎn)能力，我們有充足的資金，我們現(xiàn)在缺的是市場(chǎng)，凡是和市場(chǎng)關(guān)系密切的產(chǎn)業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中最重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是上游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度非常高，買了房子以后，帶動(dòng)了家電、裝修所有的裝飾裝璜。房地產(chǎn)與家具消費(fèi)的關(guān)聯(lián)度高，現(xiàn)在要推動(dòng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，今后要逐步提升消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，這需要一個(gè)過(guò)程。 使大家敢消費(fèi)，有能力消費(fèi)，這不能短期內(nèi)可以改變的，中國(guó)仍然保持一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，維持我們的就業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)仍然要在這樣保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，住房發(fā)展趨勢(shì)性的問(wèn)題。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量的。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。估價(jià)對(duì)象房屋證載用途為住宅，土地證載地類（用途）為住宅，實(shí)際用途為住宅；根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)。因而其最佳使用方式就是按照當(dāng)前的使用方式持續(xù)使用。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象按住宅用途進(jìn)行估價(jià)符合最高最佳使用原則。五、估價(jià)方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選用市場(chǎng)比較法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房（出租），屬收益型住宅，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。 因此，根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。 市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 采用公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正或：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格２、 收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 采用公式：V=A/Y[11/(1+Y）n ]式中： A房地產(chǎn)未來(lái)的年凈收益 Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率 n房地產(chǎn)的收益年限，具體是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算的未來(lái)可以獲取凈收益的時(shí)間，通常稱為收益年限。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)法的估價(jià)測(cè)算過(guò)程可比實(shí)例的選取漢森香榭里 選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B作為可比實(shí)例。 （1）可比實(shí)例A——漢森香榭里。漢森香榭里位于高新區(qū)超越大街以東、規(guī)劃路以北、超群街以西、創(chuàng)意路，為32層鋼混結(jié)構(gòu)，約建于2013年，九成新，住宅氛圍一般。項(xiàng)目周邊有益田商業(yè)中心、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、歐亞賣場(chǎng)、肯德基快餐、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、網(wǎng)通營(yíng)業(yè)廳、人氣鼎沸潛力無(wú)限。硅谷醫(yī)院、博愛(ài)中醫(yī)院、北京安貞醫(yī)院全滿足健康需求。新建北京師范大學(xué)附屬學(xué)校囊括幼兒園、