【文章內(nèi)容簡介】 .........................................................……27........................……28，2Choicesultablefunctionform..............................................................……29............……，.....................……，.........……31................................................……34...............……，..........................................................……35...........................................................................……36ChaPter4InflueneerealestateestimatePriceeharaeteristiefaetorsandquantifieation……，.......................................................................................……，......................……37....................................................................……37.........................................................................................……38......................................................................................……38.................................................................................……40..........................................……42.....................................................................……42...........................……43............................................................……47V川ContentSChaPter5Case一Guangzhouhigh一levelhousingaPPraisal..................................……51characteristicfactor.，................................................................................……，……51....……，...........................................................……51......................................................................……51..................................……，............................……51.....……，..................……53.............................................................……，....……54...........................……56........................……61Conc1usion..........................................................................................................……62Reference..........……，........................……，.............................……，........................……64Articfespublishedduringstudy.....……，..............................................................……68Declarationoforiginalcreation..........................................................................……69Acknowledge................................................................……，.........……，...............……70Appendix...................................................................……，.....……，......................……71IX勺第一章緒論第一章緒論研究背景房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)估價業(yè)作為一種以房地產(chǎn)的價格的經(jīng)濟性鑒證為主的行業(yè)，主要用來保障房地產(chǎn)交易中各方的利益，在房地產(chǎn)市場中起著“經(jīng)濟警察”的作用，離開了它，房地產(chǎn)市場就難免失去其公平性，而缺乏公平性的市場，則不會有穩(wěn)定的市場秩序。可見，房地產(chǎn)估價業(yè)在國民經(jīng)濟中，事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的市場穩(wěn)定，從而影響到國民經(jīng)濟的增長，是國民經(jīng)濟中至關(guān)重要的行業(yè)。房地產(chǎn)估價的三大基本方法包括:市場比較法、收益法和成本法。而市場比較法是房地產(chǎn)價格評估中最重要的方法，現(xiàn)在被評估公司廣泛采用。市場比較法的正確應(yīng)用與否，關(guān)系著房地產(chǎn)估價的準確性和客觀性，繼而影響房地產(chǎn)估價的公正公平性，進一步的就會影響房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。市場比較法是以經(jīng)濟學中的替代原則為理論前提，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的己知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。正確運用市場比較法，客觀合理的評估房地產(chǎn)的價格，我們有三個棘手的問題需要解決，一是比較案例選擇，案例選擇恰當如否直接影響到修正效果，難點是選擇與估價對象最具可比性的交易案例。二是比較案例修正，難點是確定比較案例合理適當?shù)男拚龋⒖刂圃谝?guī)定范圍內(nèi)。三是計算出各比較案例的修正價格后，如何確定待估房地產(chǎn)的價格。由于這三方面的問題，在當今這個房地產(chǎn)市場不規(guī)范的環(huán)境下，房地產(chǎn)估價中存在著很多黑洞，比如:選取有較高價格的可比案例，刻意抬高被評估房地產(chǎn)的價格，或者進行因素修正的時候，刻意壓低修正幅度，忽略一些修正因素，造成評估價格偏離實際等等。因此，研究怎樣優(yōu)化市場比較法的成了房地產(chǎn)估價中的重要一環(huán)。國外往往采用特征價格模型(hedonicPrioemodel，簡稱HPM)來研究房地產(chǎn)的價格，以此來避免房地產(chǎn)估價中的人為因素。特征價格理論能用在房地產(chǎn)中，主要是因為房地產(chǎn)是一種異質(zhì)性商品，產(chǎn)品之間在構(gòu)成其房地產(chǎn)價格的各個特征之間有明顯差異，比如房地產(chǎn)的位置、層次、朝向、小區(qū)環(huán)境、所在區(qū)域的交通勸夕狀況、所在區(qū)域的教育配套情況等等，每套房產(chǎn)都有明顯的差別。在我國，特征價格理論已經(jīng)在住宅房地產(chǎn)的定價機制中應(yīng)用，但其還未在房地產(chǎn)估價中有所應(yīng)用。其實這些組成房地產(chǎn)價格的特征因素包，恰好與我們房地產(chǎn)估價中應(yīng)用市場比較法求取評估價格的諸多比較因素相似，那就可以將特征價格理論應(yīng)用到市場比較法中，構(gòu)建房地產(chǎn)估價模型，避開案例選取難、修正因素量化難和最后確定評估價格的問題，達到優(yōu)化市場比較法的目的。那么，研究特征價格理論在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用就顯得非常重要。2研究的意義我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須運用市場比較法來評估土地或房地產(chǎn)價格〔，〕。所以如何避開市場比較法的三大難題，科學地運用市場比較法進行房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種趨勢，是我國房地產(chǎn)估價業(yè)迫切需要解決的問題。那么研究特征價格理論在市場比較法基礎(chǔ)上的應(yīng)用就有很大的意義。法仍然存在問題和難點，如:市場比較法的主觀性大:成本法脫離了市場。收益法的收益額和收益年限難以確定等等這些問題，三大方法都存在一定的問題，故在市場比較法的基礎(chǔ)上，進而深入的研究房地產(chǎn)估價的方法，解決房地產(chǎn)估價方法的難點問題，對我國的房地產(chǎn)估價業(yè)有著重大的作用。，求得的房地產(chǎn)估價價格更精確房地產(chǎn)估價的方法很多，但是最重要、最基本的有市場比較法、成本法、收益法三大方法，其中，尤其以市場比較法應(yīng)用最為廣泛，但是，在房地產(chǎn)估價實踐中，市場比較法最難以把握，其主觀性很大，嚴重影響了估價結(jié)果的客觀性，可能會造成不同估價人員對同一宗房地產(chǎn)的估價結(jié)果有較大差異。為了減少主觀性，使市場比較法更加精確，盡管有不少學者對其進行了研究，但更多的仍然停留在定性分析的層面上，雖然也有學者提出了一些定量的方法，但是還是有其優(yōu)缺點，故需要對市場比較法進行改進，以建立更加客觀、更加精確、具有可操作性和實用價值的市場比較法。處于初期階段，應(yīng)用的范圍窄，應(yīng)用的程度底。研究特征價格理論在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用，分析了特征價格理論，擴展了應(yīng)用領(lǐng)域，為以后的應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。第一章緒論.3文獻綜述.特征價格理論的思想可以追溯到1922年，漢斯(Hass)首先在其碩士論文中應(yīng)用特征價格模型，對農(nóng)地價格應(yīng)用了“hedonics”(特征價格)的概念，把到城市中心的距離和城市的大小作為兩個重要的特征變量。1929年，沃(waugh)第一個系統(tǒng)的分析了質(zhì)量是如何影響商品價格的問題，這是最早的關(guān)于特征價格函數(shù)的論述。沃(Waugh)研究了商品特征與價格間的函數(shù)關(guān)系，利用一系列可觀察到的屬性(即特征)，來代表商品的質(zhì)量，并且估算了每種屬性的隱含價格，采用回歸方程分析了波士頓蔬菜質(zhì)量差異與價格變動的關(guān)系〔2]。沃(waugh)的研究不僅首次揭示了特征價格理論，也成了利用計量經(jīng)濟學理論對這一領(lǐng)域進行革新的主要的技術(shù)基礎(chǔ)。1939年，(考特)也較早的提出了特征價格模型并采用了術(shù)語“hedonics”，模型主要應(yīng)用于一些耐用消費品的定價，如汽車?？继貙⑻卣鲀r格理論應(yīng)用于分析汽車的屬性(尺寸、重量、耗油量等)對價格的影響，控制這些屬性就可以對不同時期的汽車價格進行比較。考特首次把術(shù)語“特征”用于分析個人的快樂之源一一商品屬性的價格和需求上，而這些不同的屬性就決定了不同商品的特征〔3〕。后來這個特征價格模型逐步擴展到其他消費品，如拖拉機、洗衣機等(Griliehes，1961)。格里利謝斯(GrilieheS)較為系統(tǒng)地總結(jié)了特征定價的理論框架。格里利謝斯對應(yīng)用特征價格理論編制汽車價格指數(shù)作了研究〔吐〕。他的研究引起了人們對這種方法的關(guān)注。格里利謝斯為特征價格分析方法的普及作了大量的工作，他把用來解決商品異質(zhì)性的特征分析方法以及分析技術(shù)介紹給了經(jīng)濟學家們。1967年，里德科爾(Ridker)最早把特征價格理論應(yīng)用到住宅市場分析，他對住宅價格數(shù)據(jù)使用特征價格模型，計算了環(huán)境質(zhì)量的改善(如空氣污染的消除)對住宅房地產(chǎn)價格的影響〔5。將特征價格理論運用于住宅房地產(chǎn)價格分析的經(jīng)濟學家主要有，蒂伯特、蘭開斯特、穆特、奧茨、羅森。其中，蒂伯特對于異質(zhì)產(chǎn)品市場均衡進行了早期研究〔6〕。蘭開斯特(Lancaster)從消費者選擇的角度出發(fā)，他認為商品的價格是由商品自身決定的，所有商品的需求不是根源于商品本身，而廣東工業(yè)大學管理學碩:{學位論文是根源于這些商品所體現(xiàn)的特征要素上。家庭購買這些商品，就是把它們視為一種投入，并且把它們轉(zhuǎn)化成為某種效用，效用的大小將取決于所購商品所包含的特征要素的數(shù)量片。蘭開斯特的研究為特征價格法提供了微觀經(jīng)濟學理論基礎(chǔ)。1974年，羅森(Rosen)特征價格理論和異質(zhì)產(chǎn)品的供給和需求提出了較完整的框架，并提出了具體的特征住宅價格模型。他描述了一種均衡的市場，在這樣的市場中，消費者根據(jù)商品所具有的性能來挑選購買，而交易價格則可以由這些性能的均衡價格代表。羅森(Rosen)以住宅市場為例，從隱含市場、特征價格方程、需求結(jié)構(gòu)以及福利分析等方面進行了規(guī)范分析，為特征價格分析方法奠定了理論基礎(chǔ)，大大加速了特征價格理論的發(fā)展。他們的研究目的都是在觀察到的異質(zhì)產(chǎn)品的價格和這些產(chǎn)品所具有的屬性的量之間建立聯(lián)系，并在這一基礎(chǔ)上得出產(chǎn)品屬性的特征價格〔8」。從20世紀90年代到目前，隨著特征價格模型得到了廣泛應(yīng)用，對特征價格理論研究業(yè)逐漸深入，借助于計算工具的改進，學者們定量研究了不同特征因素對商品住宅價格的影響。這些特征因素主要包括空氣質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)的配套設(shè)施特征、交通情況、噪音等。如:李科克里爾和丹尼絲斯坦利對軌道交通的影響進行了研究總結(jié)，對輕軌的研究大部分證明軌道交通站點對800米距離內(nèi)的住宅房地產(chǎn)價格有顯著影響，效果以大約200一300美元/100米的速率同心圓式遞減〔9〕。阿薩比和赫夫曼發(fā)現(xiàn)美國費城的兩條城市主要道路百老街(BroadStreet)和市場街(MarketStreet)對公寓價格有顯著影響，沿街的公寓價格高，同等條件%、%〔‘0]。近年來，國外對特征價格在方法和實踐中均有深入，總體看，其研究與實際聯(lián)系的更緊密，應(yīng)用成果較多。Paliwal、Rakesh(1999)結(jié)合三角模糊數(shù)，建立了用以衡量人們對印度首都附近不同種類地塊購買意愿的特征價格模型，用以衡量由城市擴張帶來的對優(yōu)良程度不同的非收益性農(nóng)業(yè)用