【文章內(nèi)容簡介】 資本化率，按下式計算： R＝ MRM＋（ 1－ M） RE ……………… （ ） 式中 R ─ 資本化率（％）； M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。 4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定： RO＝ LRL＋ BRB …… ………… （ ） 式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價； RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價； RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價； L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）； B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％）， L＋ B＝ 100％。 計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。 收益法的基本公式如下： n Ai V ＝ ∑ ……………… （ ） i=1 （ 1＋ R） i 式中 V ─ 收益價格（元，元 /m2）； Ai ─ 未來第 i年的凈收益（元，元 /m2）； R ─ 資本化率（％）； n ─ 未來可獲收益的年限（年）。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折此資料來自 , 大量管理資料下載 舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物 折舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理： 1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 2 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時， 在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VBRB VL ＝ ……………… （ － 1） RL 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VLRL VB ＝ ……………… （ － 2） RB 式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元 /m2）； VL ─ 土地價值（元，元 /m2）； VB ─ 建筑物價值（元 ，元 /m2）。 成本法 運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 2 估算重置價格或重建價格； 3 估算折舊； 4 求出積算價格。 重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： 1 土地取得費用； 2 開發(fā)成本； 3 管理費用； 4 投資利息； 5 銷售稅費； 6 開發(fā)利潤。 注：開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類 似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況，在第 條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價報告中予以說明。 此資料來自 , 大量管理資料下載 同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算。 求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置 價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。 建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。 建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。 成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不 可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。? 1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： t V ＝ C －（ C － S） ……………… （ － 1） N 2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： 2 V ＝ C（ 1 － ） t ……………… （ － 2） N 3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： V ＝ C q ……………… （ － 3） 式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元 /m2）； C ─ 建筑物重置價格 或重建價格（元，元 /m2）； S ─ 建筑物預(yù)計凈殘值（元，元 /m2）； t ─ 建筑物已使用年限（年）； N ─ 建筑物耐用年限（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。 經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、 用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為： 1 建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計； 2 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 3 建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊； 4 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，此資料來自 , 大量管理資料下載 應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 5 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán) 出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 積算價格應(yīng)為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 假設(shè)開發(fā)法 運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2 選擇最佳的開發(fā)利用方 式； 3 估計開發(fā)建設(shè)期； 4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； 6 進(jìn)行具體計算。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。 待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租） 和自營等。 運用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率。 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法； 難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。 基準(zhǔn)地價修正法 運用基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料； 2 確定估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價； 3 進(jìn)行交易日期修正； 4 進(jìn)行區(qū)域因素修正； 5 進(jìn)行個別因素修正； 6 求出估價對象宗地價格。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期時的值調(diào)整為估價時點的值。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因 素和個別因此資料來自 , 大量管理資料下載 素修正的內(nèi)容和修正的方法。 運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，宜按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 6 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)估價按估價目的進(jìn)行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權(quán)出讓價格評估； 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3 房地產(chǎn)租賃價格評估； 4 房地產(chǎn)抵押價值評估； 5 房地產(chǎn)保險估價； 6 房地產(chǎn)課稅估價；