房地產(chǎn)估價(jià)方法論文估價(jià)方法論文房地產(chǎn)估價(jià)方法初探(編輯修改稿)
2025-07-11 20:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 ,包含建設(shè)期的貸款利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 所以我認(rèn)為這公式更明確 :舊房地價(jià)格 =土地的重置成本 剩余使用年限修正系數(shù) +建筑物的重置成本 成新率 =(土地取得價(jià) +附屬費(fèi)用 +有關(guān)稅費(fèi) +建設(shè)期貸款利息 +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ) 剩余使用年限修正系數(shù) +(前期工程費(fèi) +工程造價(jià) +工程附加支出 +配套費(fèi) +建設(shè)期貸款利息 +建設(shè)單位管理費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ) 成 新率。 四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問(wèn)題 :第一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率 ,教材中說(shuō) ,與收益法中的資本化率原理相同 ,具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率 ,它包含資金的利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。教材中所說(shuō)的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率 ,只不過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益率而已 ,因此稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率 ,更能反映其本質(zhì) ,更好理解。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率運(yùn)用于開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn) ,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率運(yùn)用于通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。 科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法 ,必須具備兩個(gè)條件 :既有科學(xué)的理論依據(jù) ,又能反映
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