【文章內(nèi)容簡介】 換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 統(tǒng)一付款方式； 2 統(tǒng)一采用單價； 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 注： 1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期 時一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計(jì)算。 進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格偏差，將可比實(shí)例的成交價格調(diào)整為正常價格。 有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例： 1 有利害關(guān)系人之間的交易； 2 急于出售或購買情況下的交易； 3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易； 5 交易雙方或一方有特別動 機(jī)或特別偏好的交易； 6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 7 特殊方式的交易； 8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9 其他非正常的交易。 注： 1 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時，應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正； 2 對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價格。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點(diǎn)的價格。 交易日期修正宜采用 類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況 14 下的價格。 區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。 區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。 進(jìn)行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實(shí)例與估價對象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找 出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進(jìn)行調(diào)整。 進(jìn)行個別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。 有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。 個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。 進(jìn)行個別因素修正時， 應(yīng)將可比實(shí)例與估價對象的個別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進(jìn)行調(diào)整。 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。 每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整不得超過 20％，綜合調(diào)整不得超過 30％。 選取的多個可比實(shí)例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價格。 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 收益法 運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； 2 估算潛在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算運(yùn)營費(fèi)用； 5 估算凈收益； 6 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； 7 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。 凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。? 15 1 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi) 和稅金。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。 2 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。 3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以 及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。 利用估價對象本身的資料直接推算出 的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。 在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型： 1 每年基本上固定不變； 2 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4 其他有規(guī)則的變動 情形。 資本化率應(yīng)按下列方法分析確定： 1 市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測，估價對象的用途及新舊程度等確定。 3 復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算： R＝ M RM＋（ 1－ M） RE ??????（ ） 16 式中 R ─ 資本化率（％）； M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。 4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn) 行比較，判斷、確定資本化率。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定： RO＝ L RL＋ B RB ??????（ ） 式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價； RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價； RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價； L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）； B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％）， L＋ B＝ 100％。 計(jì)算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計(jì)算公式。 收益法的基本公式如下： ?? ??ni iRAiV1 )1( ??????（ ） 式中 V ─ 收益價格（元，元 /m2）； Ai ─ 未來第 i 年的凈收益（元，元 /m2）； R ─ 資本化率（％）； n ─ 未來可獲收益的年限（年）。 對于單獨(dú)土地和 單獨(dú)建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采用下列方 17 式之一處理： 1 先根據(jù)建筑物耐用 年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 2 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： LBBL R RVAV ??? 0 ??????（ － 1） 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： BLLB R RVAV ??? 0 ??????（ － 2） 式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元 /m2）； VL ─ 土地價值（元，元 /m2）； VB ─ 建 筑物價值（元，元 /m2）。 成本法 運(yùn)用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料； 2 估算重置價格或重建價格； 3 估算折舊； 4 求出積算價格。 重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： 1 土地取得費(fèi)用； 2 開發(fā)成本； 3 管理費(fèi)用； 18 4 投資利息； 5 銷售稅費(fèi)； 6 開發(fā)利潤。 注：開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 具體估價中估價對象的