【正文】 準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 成本法 cost approach 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 市場(chǎng)比較法 market parison approach， sales parison approach 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格 7 作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 同一供求圈 parable search area 與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。 采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 公開(kāi)市場(chǎng) open market 在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì) 利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并不具有排它性。 估價(jià)時(shí)點(diǎn) appraisal date， date of value 估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。 估價(jià)對(duì)象 subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 6 2 術(shù) 語(yǔ) 房地產(chǎn) real estate， real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。 4 目 次 1 總 則 ........................................................................................................................ 5 2 術(shù) 語(yǔ) ........................................................................................................................ 5 3 估價(jià)原則 ........................................................................................................................ 3 4 估價(jià)程序 ........................................................................................................................ 4 5 估價(jià)方法 ........................................................................................................................ 5 估價(jià)方法選用 ...................................................................................................... 5 市場(chǎng)比較法 .......................................................................................................... 5 收益法 ................................................................................................................. 7 成本法 ................................................................................................................. 9 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 .........................................................................................................11 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 ..................................................................................................12 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) ..................................................................................................12 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 ....................................................................................13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 ...........................................................................................13 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 ...........................................................................................13 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 ...........................................................................................13 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) ..................................................................................................14 房地產(chǎn)課稅估價(jià) ..................................................................................................15 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) ....................................................................................15 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) .......................................................................................15 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) ..................................................................................................16 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估 .........................................................................................16 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) .............................................................16 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) ......................................................................................16 7 估價(jià)結(jié)果 .......................................................................................................................16 8 估價(jià)報(bào)告 .......................................................................................................................17 9 職業(yè)道德 .......................................................................................................................18 附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 ..............................................................................................19 規(guī)范用詞用語(yǔ)說(shuō)明 ..............................................................................................................22 附：條文說(shuō)明 .....................................................................................................................23 5 1 總 則 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。參編單位：建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。在使用過(guò)程中，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、 人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見(jiàn)寄往中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼： 100835），以供修訂時(shí)參考。 本規(guī)范在編制過(guò)程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)工作以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國(guó)有關(guān)單位、專家和實(shí)際工作者的意見(jiàn)，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等主要國(guó)家和香港、臺(tái)灣地區(qū)以及國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 1Code for Real Estate Appraisal