房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)-展示頁(yè)
2025-05-22 21:44本頁(yè)面
【正文】 ,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個(gè)方面。 ①出讓土地使用權(quán) (為國(guó)有土地上的 )； ②劃撥土地使用權(quán) (為國(guó)有土地上的 )； ③土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) (為農(nóng)用地上的 )； ④宅基地使用權(quán) (為集體土地上的 )； ⑤臨時(shí)用地土地使用權(quán)。 ?建筑物區(qū)分所有權(quán)： 建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。 11 （ 1）房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 在農(nóng)村 ， 只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的單向征收方式。 我國(guó)土地實(shí)行的社會(huì)主義公有制制度，其中城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。 例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。 重點(diǎn)掌握內(nèi)容 7 一、房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的概念 real estate, real property 房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及其他地上附著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體 。 5 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià) ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的概念 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展及趨勢(shì) 6 ? 房地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認(rèn)識(shí)； ?房地產(chǎn)的特征； ?房地產(chǎn)估價(jià)的概念； ?房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 。1 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 主講：黃利民 Email: :834957596 TEL:18986636158 咸寧學(xué)院資源與環(huán)境科學(xué) 學(xué)院 2 參考書目 ? 《 房地產(chǎn)估價(jià) 》 ，柴強(qiáng)著，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社； ?《 房地產(chǎn)估價(jià)理論 》 ,美國(guó)估價(jià)師學(xué)會(huì)著 ,中國(guó)建筑工業(yè)出版社； ? 《 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 》 ，葉劍平、曲衛(wèi)東編著，中國(guó)人民大學(xué)出版； ? 《 土地估價(jià)理論與方法 》 ，全國(guó)土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)編，地質(zhì)出版社； 3 教學(xué)方法 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是一門理論與實(shí)際聯(lián)系十分密切的課程，授課包括基本理論及其實(shí)際操作的講授： ? 課堂講授：包括相關(guān)基本理論、各種估價(jià)方法的理論基礎(chǔ)及其操作方法； ? 實(shí)習(xí)：運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并完成估價(jià)報(bào)告。 4 課程主要內(nèi)容介紹 ? 介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、理論； ? 掌握各種科學(xué)的估價(jià)理論、方法； ? 按照嚴(yán)格的估價(jià)程序，運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)； ? 撰寫并提供估價(jià)報(bào)告。 ?房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展。 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 8 土地： 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 ； 建筑物： 是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類； （一）房地產(chǎn)實(shí)物 （ 土地、建筑物、其他附著物） 9 其他地上附著物： 是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。 10 權(quán)利：中國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。 在城市 ， 能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系。 （二）房地產(chǎn)權(quán)益 ： 是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)所有權(quán)包括 獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán) 。 12 （ 2）土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和 部分處分 的權(quán)利。 13 （ 3）房地產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 ； （ 4） 抵押權(quán) ： 是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人 不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有 ，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 ，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價(jià)款 優(yōu)先受償 ； （ 5） 典權(quán) ： 是指支付典價(jià) 占有他人房地 產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利 。 具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系 ，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的 可及性 ， 從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的 便捷性 ，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽(yù)、政府提供的服務(wù)設(shè)施、學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、犯罪率等等，最常見的是用交通時(shí)間距離來衡量區(qū)位的好壞。 （四）實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響 區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的 。歸納起來，房地產(chǎn)有 土地、建筑物、房地 三種存在形態(tài) 。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。 19 ① 土地權(quán)利 的設(shè)立和行使的限制 中國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。他物權(quán)是對(duì)他人之物所擁有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。 20 ② 房地產(chǎn) 相鄰關(guān)系的限制 相鄰關(guān)系是指相鄰各方對(duì)各自所有或使用的房地產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生 的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 在現(xiàn)實(shí)中，主要存在如下兩類相鄰關(guān)系： ①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系； ②險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的土地使用管制主要是 耕地轉(zhuǎn)為非耕地 、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 以及 城市規(guī)劃 。 22 幾個(gè)重要概念
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