房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價-文庫吧
2025-04-20 21:44 本頁面
【正文】 有 土地、建筑物、房地 三種存在形態(tài) 。 18 ?房地產(chǎn)中對土地的限制和對土地的基本認(rèn)識 一宗土地所受限制的種類和程度，對其價值有重大影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價，應(yīng)充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。 （ 1） 對土地利用的限制可歸納為 3個方面： ①土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制； ②房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制； ③土地使用管制。 19 ① 土地權(quán)利 的設(shè)立和行使的限制 中國目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余權(quán)利屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對他人之物所擁有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。（例如地役權(quán)）。 20 ② 房地產(chǎn) 相鄰關(guān)系的限制 相鄰關(guān)系是指相鄰各方對各自所有或使用的房地產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生 的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從義務(wù)方面來講，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制 。 在現(xiàn)實(shí)中，主要存在如下兩類相鄰關(guān)系： ①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系； ②險情危害的相鄰關(guān)系。 21 ③ 土地 使用管制 從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使用管制主要是 耕地轉(zhuǎn)為非耕地 、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 以及 城市規(guī)劃 。 例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定。 22 幾個重要概念 建筑高度： 又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑 (地面上 )最大高度限制 ； 建筑密度： 又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基 底總面積占建筑用地面積的比率； 容積率： 是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 23 例子 某宗土地面積為 1000m2 ， 其上建筑物的基地面積為 700m2，建筑物層數(shù)為 8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。則該宗土地的容積率為多少？建筑密度為多少？ 如果建筑物的各層建筑面積均相同，則有 容積率 ＝ 建筑密度 X 建筑層數(shù) 注意：在城市規(guī)劃上，地下建筑面積通常不計容積率 24 （ 2）對一宗土地的基本認(rèn)識 （ 1.）位置 ； （ 2.）面積； （ 3.）四至； （ 4.）形狀； （ 5.）地形、地勢； （ 6.）周圍環(huán)境； （ 7.）利用狀況； （ 8.）產(chǎn)權(quán)狀況； （ 9.）土地使用管制； （ 10.）地質(zhì)條件； （ 11.）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度； （ 12.）其他。 25 ?房地產(chǎn)中對建筑物的基本認(rèn)識 在房地產(chǎn)估價中建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 ，房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點(diǎn)： ①人們是否直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動； ②是否有門、窗、頂蓋。 26 對建筑物的基本認(rèn)識 （ 1）位置 ； （ 2）面積； （ 3）層數(shù)和高度； （ 4）結(jié)構(gòu)； （ 5）設(shè)備； （ 6）層高或凈高； （ 7）空間布局； （ 8）裝飾裝修； （ 9）外觀； （ 10）建成日期； （ 11）利用狀況； （ 12）產(chǎn)權(quán)狀況； （ 13）維修養(yǎng)護(hù)情況及完備程度； （ 14）公共服務(wù)設(shè)施完備程度； （ 15）其他。 27 幾個重要概念 房屋建筑面積： 是指房屋外墻 (柱 )勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20m以上 (含 2． 20m)的永久性建筑 。 房屋使用面積 ： 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 ； 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 ： 是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積，即 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺建筑面積 成套房屋的建筑面積 由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 28 房地產(chǎn)概念的總結(jié) 房地產(chǎn)有房地產(chǎn)、物業(yè)、不動產(chǎn)等不同的稱呼。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物三個部分，同時又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)有 土地、建筑物、房地 三種存在形態(tài)；土地是一個包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。 29 房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于 土地的特性 ， 是以土地的特性為
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