房地產(chǎn)估價概念(1)-文庫吧
2025-04-25 00:35 本頁面
【正文】 產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。 二、投資價值和市場價值 某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者 (這里的投資者是廣義的，包括消費者 )的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。如在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者所要求的最低收益率 (通常稱為最低期望收益率 )。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。 三、原始價值、賬面價值和市場價值 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。 市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。 原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。 就原始價值、賬面價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。 四、成交、市場、理論價格、公開市場價值和評估價值 (一 )成交價格 成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。 成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行 情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價格。 嚴格來說，正常成交價格的形成條件有 7個： (1)公開市場。 (2)交易對象本身具備市場性。 (3)眾多的買者和賣者。 (4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。 (5)買者和賣者都具有完全信息。 (6)理性的經(jīng)濟行為。(7)適當?shù)钠陂g完成交易。 （二）市場價格 市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。 （三）理論價格 理論價格是經(jīng)濟學假設(shè)的 “ 經(jīng)濟人 ” 的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。 一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 就成交價格、市場價格與理論價格相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。 （四）公開市場價值 公開市場價值定義為：在公開市場上最可能形成的價格。在本書中，市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。值得注意的是，在現(xiàn)實估價中有時需要評估的不一定是公開市場價值，而是在某些特定條件限制下的正常價格或金額，如征用拆遷補償估價。 (五 )評估價值 評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理
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