房地產(chǎn)估價概念(1)-文庫吧資料
2025-05-23 00:35本頁面
【正文】 生熟 ” 程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。 七、土地價格、建筑物價格和房地價格 土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。 標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。 六、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格是 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 提到的三種價格。其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 (含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費 )、管理費、貸款利息和稅金等 7項因素，利潤控制在 3％以下。對于最高限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得低于其最低限價。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準(zhǔn)。對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進行。 五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。 評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。值得注意的是，在現(xiàn)實估價中有時需要評估的不一定是公開市場價值，而是在某些特定條件限制下的正常價格或金額，如征用拆遷補償估價。 （四）公開市場價值 公開市場價值定義為：在公開市場上最可能形成的價格。 一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。 （二）市場價格 市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。 (6)理性的經(jīng)濟行為。 (4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。 (2)交易對象本身具備市場性。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行 情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價格。 四、成交、市場、理論價格、公開市場價值和評估價值 (一 )成交價格 成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。 原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。 就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產(chǎn)估價中一 般所說的價值也是指交換價值。 5．房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素 （如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。 所以，房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是源泉價格，即這里的交換 代價的價格 (簡稱價格 )；另一個是服務(wù)價格，即這里的使用代價 的租金 (簡稱租金 )。
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