房地產估價講義-文庫吧資料
2025-01-08 04:48本頁面
【正文】 分率為 177。 房地產市場狀況調整一般采用比率法，一般公式為： ? 可比實例在成交日期時的價格 市場狀況調整系數(shù) =可比實例在估價時點時的價格。 課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? ? 在可比實例的成交日期至估價時點期間，當房地產價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行 市場狀況 調整。 ? 這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整。 ? 如果成交日期與估價時點不同， 房地產市場狀況可能發(fā)生了變化 ，如新的政策、利率變化、通貨膨脹等，從而房地產價格就有可能不同。 率應由賣方繳納的稅費比賣方實得金額正常成交價格?? 1買方實付金額 = 正常成交價格 +應由買方繳納的稅費 賣方實得金額 = 正常成交價格－應由賣方繳納的稅費 應由賣方繳納的稅費 =正常成交價格 應有賣方繳納的稅費比率 應由買方繳納的稅費 =正常成交價格 應有買方繳納的稅費比率 率應由買方繳納的稅費比買方實付金額正常成交價格?? 1課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? 二、市場狀況調整（交易日期調整） ? 1. 市場狀況調整的含義 ? 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。 ?可比實例正常價格可比實例成交價格 ??? %1 1S%11S?課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? 之所以以正常價格為基準進行交易情況修正，是因為采用市場比較法估價要求選取多個可比實例，以正常價格為基準，就只有一個比較基準； ? 要特別注意：可比實例成交價格比其正常價格高S%與正常價格比可比實例成交價格低 S%是不同的概念。 S%， 也不是 1177。 S%（當可比實例成交價格比其正常市場價格高時為 +S%，低時為 S% )，則有： ? 可比實例正常價格（ 1177。 ? 采用比率法進行的修正一般公式為： ? 可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) =正常價格 ? 采用差額法進行修正的一般公式為： ? 可比實例成交價格 交易情況修正數(shù)額 =正常價格 ??課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? 在比率法中，交易情況修正系數(shù)應 以正常價格為基準 來確定。 ? （ 6）相鄰房地產的合并交易。 ? （ 5）交易稅費非正常負擔的交易。 ? （ 3）對所交易對象有特殊偏好的交易。 課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? 1．造成成交價格偏離正常的因素 ? （ 1）有利害關系人之間的交易。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。 課題 三 可比實例價格的修正與調整 ? 市場比較法中對可比實例房地產價格修正、調整的內容和順序為：交易情況修正 → 市場狀況（交易日期）調整 → 房地產狀況調整。 ③統(tǒng)一面積內涵。 ①統(tǒng)一價格表示單位。 平方米下的價格＝坪下的價格 247。 平方米下的價格＝公頃下的價格 247。 可按下列關系式進行換算： 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 面積單位，中國內地通常采用平方米 (土地有時還采用公頃、畝 )，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? （ 3）統(tǒng)一面積內涵和單位 ? 現(xiàn)實房地產交易中，有按建筑面積計價、按套內建筑面積或使用面積計價、按套計價等形式。 匯率的取值一般采用國家公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。 通常采用成交日期時的匯率。 其他情況下的比較單位 ： 倉庫 — 單位體積；停車場 — 每個車位；旅館 — 客房或床位；保齡球館 — 球道等等。如房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位使用面積的價格；土地為單位土地面積價格，或者單位建筑面積土地價格，即樓面地價。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 3．統(tǒng)一價格單位 包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和單位。 ? 估價中，為便于比較，價格一般 以在成交日期一次性付清所需的金額為基準 。 一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。 不帶債權債務的房地產價格 =帶有債權債務的房地產價格 債權 +債務 （ 2） 含有非房地產成分的房地產 。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 1．統(tǒng)一房地產范圍 指“有”“無”差別而非“優(yōu)”“劣”或者“好”“壞”等差別。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 三、建立比較基準 ? 篩選出了可比實例之后，應 以估價對象的價格表達方式為標準 ，對可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間口徑一致、互相可比，為后續(xù)可比實例成交價格修正和調整建立一個共同的基礎。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 二、可比實例的篩選 ? 1．篩選可比實例的數(shù)量要求 ? 在于精不在多，一般篩選確定 3 至 10個可比實例即可滿足要求。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 3. 建立交易實例庫 ? 房地產估價機構應建立房地產交易（包括買賣、租賃）實例庫。 ? （ 6）同行之間相互提供。 ? （ 4）查閱報刊、網(wǎng)絡資源上有關房地產出售、出租的廣告、信
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