房地產(chǎn)估價ppt課件-文庫吧資料
2024-11-09 21:43本頁面
【正文】 種地區(qū)性市場，因此很難形成統(tǒng)一的市場價格，也難以標準化。不同的土地產(chǎn)權(quán)設置，其價格是不同的。這主要表現(xiàn)為土地的產(chǎn)權(quán)性及由此帶來的利益。 決定了土地的供需不平衡，當供給一定或缺乏時，需求增長，其價格必將上升，土地價值隨之上升，存在較明顯的增值趨勢。進一步地，土地不僅不存在折舊問題，反而存在較明顯的增值趨勢。這一增值現(xiàn)象是人類對先前歷史、文化、科技的肯定與重視，是人類文明進步和社會發(fā)展的表現(xiàn)。 建筑物的折舊問題并不是絕對的。對于土地使用者而言，隨著時間的推移，其使用年限將逐漸減少，土地使用價格也將隨之降低。但土地不同，土地是自然產(chǎn)物，不是人工產(chǎn)品，不因時間的推移而發(fā)生磨損，土地價格也不會因為時間推移而貶值，即土地不存在折舊現(xiàn)象。 據(jù)研究，全世界自然資源和生態(tài)系統(tǒng)的價值量是平均每年 33 1012美元。 狹義地認為土地或資源無價值，導致種種環(huán)境與生態(tài)問題。價格是個別形式，或較易受個別因素（消費心理、現(xiàn)場氣氛等）的影響 3）土地價格的特性： ? 無成本性 一般產(chǎn)品：人類勞動的產(chǎn)物，具有可見和不可見的生產(chǎn)成本因素，如人工、材料、機器、管理等等； 土地：大自然賦予的資源，并無凝結(jié)任何人類勞動，但是是人類重要的物質(zhì)基礎，因此對土地具有實質(zhì)的需求，且需求隨著人口增長、經(jīng)濟發(fā)展、生活水平的提高而增加，產(chǎn)生供需關(guān)系，并形成價格 。房地產(chǎn)商品價值量大，價格形成時間較長（需慎重考慮與決策） 房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格，而不是實體價格 2）房地產(chǎn)價格的特殊性： 符合市場機制，供需影響，供需之間達到動態(tài)平衡，形成房地產(chǎn)的市場均衡 ――― 價格 房地產(chǎn)中 ， 土地是自然之物 ， 是不可更新資源 ， 建筑物是人工建造之物 ， 相對于人的欲望而言 ， 都是不足的 。 2）相對稀缺性 相對稀缺性是指相對于人們的欲望而言，某種物品或資源在數(shù)量上的質(zhì)量上處于相對不足的狀態(tài)。某類商品或資源的效用是形成價格的基本前提。 1）效用 所謂房地產(chǎn)的效用，是指房地產(chǎn)消費者在對房地產(chǎn)這類資源的消費時所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。 供需，房地產(chǎn)價格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價格更多的受需方的影響。 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格概念 房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場供需雙方協(xié)同競爭并達到動態(tài)均衡的結(jié)果 。 另外土地可以用作不同的用途，但開發(fā)、投的目的是獲取投資回報，也就是利潤，追求利潤最大化。 5） 利用的多樣性：任何一宗土地 ， 尤其是
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