【正文】 知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 5%，求正常成交價(jià)格為多少？ ? 正常成交價(jià)格 ? =2325247。 二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因 三、交易情況修正的方法 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) ? =正常價(jià)格 ? 其中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)是以 正常價(jià)格為基準(zhǔn) 來(lái)確定的，通常用 1/（ 1+S%）或 100/（ 100+S）來(lái)表示。 ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。 ? 甲單價(jià) ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? =498 ? =（ 元人民幣 /平方英尺 /建筑面積 ） ? 統(tǒng)一面積單位 。 2500 ? =60（ 美元 /平方英尺 /使用面積 ） ? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 。 ? 甲單價(jià) ? =764220247。 ? 統(tǒng)一付款方式 。 ? 另知乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣年利率為 8%；人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為 1美元 =幣； 1平方米建筑面積 =；1平方米 = 。 ? 甲交易實(shí)例的建筑面積為 200平方米 ， 成交價(jià)格總價(jià) 80萬(wàn)元人民幣 ， 分三期付款 ， 首期付16萬(wàn)元人民幣 ， 第二期于半年后付 32萬(wàn)元人民幣 ， 余款 32萬(wàn)元人民幣于一年后付清 。 假設(shè)月利率為 5‰ ， 則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為多少 ？ ? 30 20% ? +30 （ 1－ 20%） 247。 ?統(tǒng)一面積單位 ：通常統(tǒng)一為平方米 。 ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ：即統(tǒng)一為 “ 元 ” 。 ? 統(tǒng)一價(jià)格單位 ?統(tǒng)一采用單價(jià) ：即統(tǒng)一為單位面積上的價(jià)格 。 ? 統(tǒng)一付款方式 ：將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清 。 ? 同； ? ； ? 同； ? ； ? ； ? 價(jià)格 ? 一般選取 3個(gè) (含 3個(gè) )以上 10個(gè) （ 含 10個(gè) ）以下可比實(shí)例 三、選取的可比實(shí)例數(shù)量要求 第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 本節(jié)的主要內(nèi)容： ? 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ? 統(tǒng)一付款方式 ? 3 、 統(tǒng)一價(jià)格單位 ?統(tǒng)一采用單價(jià) ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵 ?統(tǒng)一面積單位 ? 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：房地產(chǎn)交易個(gè)性差異較大 ，有時(shí)價(jià)格對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)范圍內(nèi)涵有差別 ， 需要剔除差別后才能作為可比實(shí)例 。 ? 在實(shí)際選取時(shí) ， 具體化為９個(gè)方面： ? ； ? 。 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容： ? １ 、 可比實(shí)例的含義 ? ２ 、 選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求 ? ３ 、 選取的可比實(shí)例數(shù)量要求 一、可比實(shí)例的含義 ? 可比實(shí)例 ? 指在估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例 。 二、搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容 ? 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況； ? 交易雙方； ? 成交日期； ? 成交價(jià)格； ? 付款方式； ? 交易情況 。 三、市場(chǎng)法的操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例； ? 選取可比實(shí)例； ? 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚? ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 。 二、市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件 ? 市場(chǎng)法適用的對(duì)象 ? 市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn) 。 第三章 知識(shí)總結(jié) ? 重點(diǎn)和難點(diǎn) : ? 合法原則 ? 最高最佳使用原則 (理解和應(yīng)用都很難 ) ? 替代原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 (應(yīng)用難 ) 第四章 市場(chǎng)法 ? 第一節(jié) 市場(chǎng)法的基本原理 ? 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 ? 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ? 第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 第五節(jié) 交易情況修正 ? 第六節(jié) 交易日期調(diào)整 ? 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 第九節(jié) 市場(chǎng)法運(yùn)用實(shí)例 第一節(jié) 市場(chǎng)法的基本原理 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容 : ? 市場(chǎng)法的概念和理論依據(jù) ? ２ 、 市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件 ? ３ 、 市場(chǎng)法的操作步驟 一、市場(chǎng)法的概念和理論依據(jù) ? 市場(chǎng)法的概念 ? 市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ? 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 ? 第四條房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 一、謹(jǐn)慎原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員在評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假設(shè)未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ? 二 、 估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)基于的 假設(shè) ： ? （ 1） 各方當(dāng)事人均是理性的； ? （ 2） 估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮價(jià)格； ? （ 3） 估價(jià)人員再以專家的身份來(lái)反復(fù) 、 精細(xì)地權(quán)衡價(jià)格 。 ? ? (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中 ， 特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引起的復(fù)核估價(jià)； ? (2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中； ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)； ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格； ? (3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情形中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限。 ? （ 2） 不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 ，而要考慮相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣 。 指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 第三節(jié) 替代原則 一、替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ? （ 4） 重新利用前提 。 ? （ 2） 裝修改造前提 。 5000 ? =1200（ 元 /㎡ ） ? ， 估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇 ， 并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明 。 ? （ 4） 能否使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大 。 ? （ 2） 技術(shù)上可能 。 ? ： ? （ 1） 最佳用途； ? （ 2） 最佳規(guī)模； ? （ 3） 最佳集約度 。 處分方式有買賣 、租賃 、 抵押 、 典當(dāng) 、 抵債 、 贈(zèng)與等 。 ? 在合法使用方面 ， 應(yīng)以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據(jù) 。 ? 在合法產(chǎn)權(quán)方面 ， 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) 。如 : ? 補(bǔ)地價(jià) =改變用途后的地價(jià) 改變用途前的地價(jià) ? 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） = （增加后的容積率 原容積率） *原樓面地價(jià) ? 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =（增加后的容積率 原容積率） /原容積率 *原容積率下的土地單價(jià) ? 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） =補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） *土地總面積 ? 例 21：某宗土地總面積 1000㎡ ，容積率為 3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為 450元 /㎡ ，現(xiàn)允許將容積率增加到 5，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為： ? 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =450 （ 5－ 3） /3 ? =300（元 /㎡ ） ? 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） =300 1000=30（萬(wàn)元） 第二章 知識(shí)總結(jié) ? 重點(diǎn)和難點(diǎn) : ? 房地產(chǎn)價(jià)格概念 ? 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 ? 房地產(chǎn)價(jià)格的供求與價(jià)格 ? 房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值價(jià)格種類 第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則 ? 第一節(jié) 合法原則 ? 第二節(jié) 最高最佳使用原則 ? 第三節(jié) 替代原則 ? 第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ? 第五節(jié) 公平原則 ? 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 第一節(jié) 合法原則 一、合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 補(bǔ)地價(jià) ? 補(bǔ)地價(jià)的原因： ? １、土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等規(guī)劃限制條件； ? ２、土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限包括出讓土地使用權(quán)權(quán)限期滿續(xù)期； ? ３、土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。 ? 應(yīng)價(jià)：是競(jìng)買人對(duì)拍賣師 報(bào)出價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出購(gòu)買價(jià)格。 ? 保留價(jià)：又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。 ? 均價(jià)：是所銷售商品房的平均價(jià)格，包括標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交的平均價(jià)格。 ? 標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。 ? 期貨價(jià)格：是在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格 。 ? 名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。 ? 征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。 ? 保險(xiǎn)價(jià)值：是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供的參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。 ? 抵押價(jià)值：是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 ? 買賣價(jià)格：通常指以買賣方式支付或收取的貨幣額。 ? 使用權(quán)價(jià)格：指某商品（如房地產(chǎn)）使用權(quán)的價(jià)格。 ? 樓面地價(jià)：指平均到每單位面積上的土地價(jià)格 。 ? 總價(jià)格：簡(jiǎn)稱總價(jià) ， 指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格 。 ? 建筑物價(jià)格：指建筑物部分的價(jià)格。 ? 房屋重置價(jià)：是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理的、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)：是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 ? 政府指導(dǎo)價(jià)：是由政府價(jià)格主管部門或其他部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。 ? ６、評(píng)估價(jià)值：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。 ? ５、清算價(jià)值：在特定條件限制下的價(jià)值。 ? 理論價(jià)格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與實(shí)際供給相等的條件下形成的價(jià)格。 ? 成交價(jià)格：簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 ? 帳面價(jià)值：又稱帳面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。 ? 市場(chǎng)價(jià)值：是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，是市場(chǎng)對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)可。 ? 交換價(jià)值：指該商品同其他商品相交換的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。 易受買賣雙方的個(gè)性影響 。 即經(jīng)濟(jì)學(xué)上的源泉價(jià)格和服務(wù)價(jià)格 。在交易或其他經(jīng)濟(jì)行為中變化的是所有權(quán) 、使用權(quán)或其他權(quán)益 。 ? 二 、 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ? 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響很大 。 供求變化不同。 市場(chǎng)性質(zhì)不同；一般物品的市場(chǎng)較完全，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格受主觀因素影響大。 ? 折舊不同； ? 一般物品的壽命有限 ， 其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低 ， 故有折舊 ， 地價(jià)表現(xiàn)為購(gòu)地者必須在使用年限內(nèi)將包括購(gòu)地資本在