【正文】 區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下： ? A的成交價(jià)格： 3700（ 元 /平方米 ） ? B 的成交價(jià)格： 4200 （ 元 /平方米 ） ? C的成交價(jià)格： 3900 （ 元 /平方米 ） ? A的成交日期： 2022年 5月 24日 ? B的成交日期： 2022年 8月 24日 ? C的成交日期： 2022年 9月 24日 ? A的交易情況： － 2 ； ? B的交易情況： 0 ； ? C的交易情況： ＋ 1； ? 該類商品住宅 2022年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)為 （ 定基價(jià)格指數(shù) ） ： 100,, ? 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果： ? 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅 2022年10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格 。 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 A B C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 ? 估算該商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下： ? 計(jì)算公式： ? 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 交易情況修正系數(shù) ： ? 可比實(shí)例 A： 100/（ 100－ 2） =100/98 ? 可比實(shí)例 B： 100/（ 100－ 0） =100/100 ? 可比實(shí)例 C： 100/（ 100＋ 1） =100/101 ? 交易日期修正系數(shù)： ? 可比實(shí)例 A： ? 可比實(shí)例 B： ? 可比實(shí)例 C： ? 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) : ? 可比實(shí)例 A： 100/（ 90 ＋ 100 ＋125 ） =100/100 ? 可比實(shí)例 B： 100/（ 100 ＋ 110 ＋100 ） =100/103 ? 可比實(shí)例 C： 100/（ 80 ＋ 120 ＋100 ） =100/96 ? 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 （ 單價(jià) ） ： ? 比準(zhǔn)價(jià)格 A ? =3700 100/98 100/100 ? =（ 元 /㎡ ） ? 比準(zhǔn)價(jià)格 B ? =4200 100/100 100/103 ? =（ 元 /㎡ ） ? 比準(zhǔn)價(jià)格 C ? =3900 100/101 100/96 ? =（ 元 /㎡ ） ? 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計(jì)算結(jié)果 ， 則： ? 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 （ 單價(jià) ） ? =（ ＋ ＋ ? ）247。 3 ? = （ 元 /㎡ ） 第四章 知識(shí)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析估價(jià)對(duì)象 搜集交易實(shí)例 存入交易實(shí)例庫 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例價(jià)格 B 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 B 求取最終比準(zhǔn)價(jià)格 最終比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例價(jià)格 A 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 可比實(shí)例 +C 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 C 第五章 成本法 ? 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ? 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? 第五節(jié) 建筑物折舊 ? 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 第七節(jié) 成本法運(yùn)用實(shí)例 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 一 、 成本法的概念與理論依據(jù) ? 成本法的概念 ? 成本法 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格 ， 然后扣除折舊 ， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 ? 成本法的理論依據(jù) ? （ 1） 從賣方的角度看是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論； ? （ 2） 從買方的角度看是替代原理 。 ? 二 、 成本法適用的對(duì)象和條件 ? 成本法適用的對(duì)象 ? 只要是新近開發(fā)建造 ， 計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)開發(fā)建造的房地產(chǎn) ， 都可以采用成本法估價(jià)； ? 特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)或指針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)； ? 也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)； ? 還有房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其損害賠償中房地產(chǎn)的估價(jià) 。 ? 成本法適用的條件 ? （ 1） 自由競(jìng)爭(zhēng)； ? （ 2） 該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)； ? （ 3） 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本； ? （ 4） 結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定價(jià)格 。 ? 三 、 成本法的操作步驟 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費(fèi) 、 利潤的資料； ? 估算重新購建價(jià)格； ? 估算折舊； ? 求取積算價(jià)格。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ? 一 、 土地取得成本 ? 土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用 、 稅金等 。 ? 二 、 開發(fā)成本 ? 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用 、 稅金等 。 ? 三 、 管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資 、 辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi)等 。 ? 四 、 投資利息 ? 投資利息包括土地取得成本 、 開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息 ， 無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息 。 ? 五 、 銷售費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用 。 ? 六 、 銷售稅費(fèi) ? 銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi) 。 ? 七 、 開發(fā)利潤 ? 開發(fā)利潤是由銷售收入減去各種成本、費(fèi)用和稅金的余額。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一 、 最基本的公式 ? 積算價(jià)格 =重新購建價(jià)格－折舊 ? 二 、 適用于新開發(fā)土地的基本公式 ? 新開發(fā)土地價(jià)格 =取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤 ? 例 51：某成片荒地面積 2平方公里 ， 取得該荒地的代價(jià)為 ， 將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 ，開發(fā)期為 3年 ， 貸款年利率為 10%， 銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 %和 %， 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%。 試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià) 。 ? 注意 : ? 根據(jù)適用于新開發(fā)土地的基本公式分析 ? 將公式做必要的轉(zhuǎn)換 ? 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià) ? =（ 取得該荒地的總代價(jià)＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息 ） 247。 【 1－ （ 銷售稅費(fèi)率＋銷售利潤率 ） 】 247。 （ 該荒地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 ） ? =【 120220000 （ 1+10% ）3+250000000 （ 1+10%） 】 ? 247。 【 1－ （ %+%） 】 ? 247。 （ 2022000 60%） ? =（ 元 /㎡ ） ? 三 、 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 ? 新建房地價(jià)格 =土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤 ? 四 、 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 ? 舊房地價(jià)格 =土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? 一 、 重新購建價(jià)格的概念 ? 重新購建價(jià)格 是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā) 、 重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理 、 必需的費(fèi)用 、 稅金和應(yīng)得的利潤之和 。 具體理解 : ? 重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； ? 重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格； ? 建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀態(tài)下的價(jià)格 。 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? 二 、 重新購建價(jià)格的求取思路 ? ， 是先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本 ， 再求取建筑物的重新購建價(jià)格 ， 然后相加 。 ? ， 通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在 ， 再采用比較法 、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法求取其重新取得價(jià)格；也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本 。 ? ， 是假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得 ， 且此土地是一塊空地 ， 但除舊建筑物之外 ， 其他的狀況均維持不變 ， 然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物所需的一切合理 、 必需的費(fèi)用 、 稅金和正常利潤 ， 即為建筑物的重新購建價(jià)格； ? ，由建筑承包商將直接可使用的建筑物交給發(fā)包人 ， 在這種情況下 ， 發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用 ， 再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用 、 稅金和利潤 ， 即為建筑物的重新購建價(jià)格 。 ? 三 、 建筑物重新購建價(jià)格的求取方式 ? 重置價(jià)格 ? 重置價(jià)格又稱重置成本 ， 是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料 、 建筑構(gòu)配件 、 設(shè)備和建筑技術(shù)等 ， 按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平 ， 重新建造與原建筑物具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格 。 ? 重建價(jià)格 ? 重建價(jià)格又稱重建成本 ， 是采用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)原有的建筑材料 、 建筑構(gòu)配件 、 設(shè)備和建筑技術(shù)等 ， 按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平 ，重新建造與原建筑物完全相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格 。 ? 四 、 建筑物重新購建價(jià)格的求取方法 ? 單位比較法 ? 單位比較法是以建筑物整體與價(jià)格 、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法 。 ? （ 1） 單位面積法 ? （ 2） 單位體積法 ? 例 52：某建筑物的建筑面積為 300㎡ ， 該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為 1200元 /㎡ ， 則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為 : ? 300 1200=36（ 萬元 ） 。 ? 例 53：某建筑物的體積為 500m3， 該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元 /m3， 則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為 : ? 500 600=30（ 萬元 ） 。 ? 分部分項(xiàng)法 ? 分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法 。 ? 工料測(cè)量法 ? 工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料 、 設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù) ， 然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的各種相同材料 、 設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 再將其相加來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法 。 ? 指數(shù)調(diào)整法 ? 指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。 第五節(jié) 建筑物折舊 ? 一 、 建筑物折舊的概念和原因 ? (一 )建筑物折舊的概念 ? 估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失 ， 是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額 ， 扣除折舊即是減價(jià)修正 。 ? (二 )建筑物折舊的原因 ? 物質(zhì)折舊 ? 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損 、 有形損耗 ， 是建筑物實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失 。 ? 具體包括： ? （ 1） 自然經(jīng)過的老朽； ? （ 2） 正常使用的磨損； ? （ 3） 意外的破壞損毀； ? （ 4） 延遲維修的損壞殘存 。 ? 功能折舊 ? 功能折舊又稱精神磨損 、 無形損耗 ， 是指由于消費(fèi)觀念變更 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)更新 、 技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺 、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失 。 ? 具體包括： ? （ 1） 功能缺乏； ? （ 2） 功能落后； ? （ 3） 功能過剩 。 ? 經(jīng)濟(jì)折舊 ? 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊 ， 是建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失 ，包括供給過量 、 需求不足 、 自然環(huán)境惡化 、噪音 、 空氣污染 、 交通擁擠 、 城市規(guī)劃改變 、政府政策變化等 。 ? 例 54：某舊住宅 ， 估計(jì)其重置價(jià)格為 40萬元 ， 地面 、 門窗等破舊引起