【正文】 區(qū)調查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料如下： ? A的成交價格： 3700（ 元 /平方米 ） ? B 的成交價格： 4200 （ 元 /平方米 ） ? C的成交價格： 3900 （ 元 /平方米 ） ? A的成交日期： 2022年 5月 24日 ? B的成交日期： 2022年 8月 24日 ? C的成交日期： 2022年 9月 24日 ? A的交易情況： － 2 ； ? B的交易情況： 0 ； ? C的交易情況： ＋ 1； ? 該類商品住宅 2022年 4月至 10月的價格指數(shù)為 （ 定基價格指數(shù) ） ： 100,, ? 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結果： ? 試利用上述資料估算該商品住宅 2022年10月 24日的正常市場價格 。 房地產(chǎn)狀況 權重 估價對象 A B C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 ? 估算該商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場價格如下： ? 計算公式： ? 比準價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 交易情況修正系數(shù) ： ? 可比實例 A： 100/（ 100－ 2） =100/98 ? 可比實例 B： 100/（ 100－ 0） =100/100 ? 可比實例 C： 100/（ 100＋ 1） =100/101 ? 交易日期修正系數(shù)： ? 可比實例 A： ? 可比實例 B： ? 可比實例 C： ? 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) : ? 可比實例 A： 100/（ 90 ＋ 100 ＋125 ） =100/100 ? 可比實例 B： 100/（ 100 ＋ 110 ＋100 ） =100/103 ? 可比實例 C： 100/（ 80 ＋ 120 ＋100 ） =100/96 ? 計算比準價格 （ 單價 ） ： ? 比準價格 A ? =3700 100/98 100/100 ? =（ 元 /㎡ ） ? 比準價格 B ? =4200 100/100 100/103 ? =（ 元 /㎡ ） ? 比準價格 C ? =3900 100/101 100/96 ? =（ 元 /㎡ ） ? 將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法的計算結果 ， 則： ? 估價對象的價格 （ 單價 ） ? =（ ＋ ＋ ? ）247。 3 ? = （ 元 /㎡ ） 第四章 知識總結 房地產(chǎn)市場 分析估價對象 搜集交易實例 存入交易實例庫 選取可比實例 可比實例價格 B 建立價格可比基礎 交易情況修正 交易日期調整 房地產(chǎn)狀況調整 比準價格 B 求取最終比準價格 最終比準價格 可比實例價格 A 建立價格可比基礎 交易情況修正 交易日期調整 房地產(chǎn)狀況調整 比準價格 A 可比實例 +C 建立價格可比基礎 交易情況修正 交易日期調整 房地產(chǎn)狀況調整 比準價格 C 第五章 成本法 ? 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構成 ? 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 第四節(jié) 重新購建價格 ? 第五節(jié) 建筑物折舊 ? 第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關規(guī)定 ? 第七節(jié) 成本法運用實例 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 一 、 成本法的概念與理論依據(jù) ? 成本法的概念 ? 成本法 是求取估價對象在估價時點的重新購建價格 ， 然后扣除折舊 ， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 ? 成本法的理論依據(jù) ? （ 1） 從賣方的角度看是生產(chǎn)費用價值論； ? （ 2） 從買方的角度看是替代原理 。 ? 二 、 成本法適用的對象和條件 ? 成本法適用的對象 ? 只要是新近開發(fā)建造 ， 計劃開發(fā)建造或者可以假設開發(fā)建造的房地產(chǎn) ， 都可以采用成本法估價； ? 特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)或指針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)； ? 也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)； ? 還有房地產(chǎn)保險及其損害賠償中房地產(chǎn)的估價 。 ? 成本法適用的條件 ? （ 1） 自由競爭； ? （ 2） 該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)； ? （ 3） 區(qū)分實際成本和客觀成本； ? （ 4） 結合市場供求分析來確定價格 。 ? 三 、 成本法的操作步驟 ? 搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費 、 利潤的資料； ? 估算重新購建價格； ? 估算折舊； ? 求取積算價格。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構成 ? 一 、 土地取得成本 ? 土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用 、 稅金等 。 ? 二 、 開發(fā)成本 ? 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用 、 稅金等 。 ? 三 、 管理費用 ? 管理費用包括開發(fā)商的人員工資 、 辦公費 、 差旅費等 。 ? 四 、 投資利息 ? 投資利息包括土地取得成本 、 開發(fā)成本和管理費用的利息 ， 無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息 。 ? 五 、 銷售費用 ? 銷售費用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用 。 ? 六 、 銷售稅費 ? 銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由開發(fā)商繳納的稅費 。 ? 七 、 開發(fā)利潤 ? 開發(fā)利潤是由銷售收入減去各種成本、費用和稅金的余額。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一 、 最基本的公式 ? 積算價格 =重新購建價格－折舊 ? 二 、 適用于新開發(fā)土地的基本公式 ? 新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ? 例 51：某成片荒地面積 2平方公里 ， 取得該荒地的代價為 ， 將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本和管理費用為 ，開發(fā)期為 3年 ， 貸款年利率為 10%， 銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的 %和 %， 開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為 60%。 試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價 。 ? 注意 : ? 根據(jù)適用于新開發(fā)土地的基本公式分析 ? 將公式做必要的轉換 ? 該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價 ? =（ 取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用＋總投資利息 ） 247。 【 1－ （ 銷售稅費率＋銷售利潤率 ） 】 247。 （ 該荒地總面積 可轉讓土地面積的比率 ） ? =【 120220000 （ 1+10% ）3+250000000 （ 1+10%） 】 ? 247。 【 1－ （ %+%） 】 ? 247。 （ 2022000 60%） ? =（ 元 /㎡ ） ? 三 、 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 ? 新建房地價格 =土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ? 四 、 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 ? 舊房地價格 =土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊 第四節(jié) 重新購建價格 ? 一 、 重新購建價格的概念 ? 重新購建價格 是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā) 、 重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理 、 必需的費用 、 稅金和應得的利潤之和 。 具體理解 : ? 重新購建價格是估價時點的價格； ? 重新購建價格是客觀的價格； ? 建筑物的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格 。 第四節(jié) 重新購建價格 ? 二 、 重新購建價格的求取思路 ? ， 是先求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本 ， 再求取建筑物的重新購建價格 ， 然后相加 。 ? ， 通常是假設土地上的建筑物不存在 ， 再采用比較法 、 基準地價修正法等估價方法求取其重新取得價格；也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本 。 ? ， 是假設舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得 ， 且此土地是一塊空地 ， 但除舊建筑物之外 ， 其他的狀況均維持不變 ， 然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物所需的一切合理 、 必需的費用 、 稅金和正常利潤 ， 即為建筑物的重新購建價格； ? ，由建筑承包商將直接可使用的建筑物交給發(fā)包人 ， 在這種情況下 ， 發(fā)包人應支付給建筑承包商的費用 ， 再加上發(fā)包人應負擔的正常費用 、 稅金和利潤 ， 即為建筑物的重新購建價格 。 ? 三 、 建筑物重新購建價格的求取方式 ? 重置價格 ? 重置價格又稱重置成本 ， 是采用估價時點的建筑材料 、 建筑構配件 、 設備和建筑技術等 ， 按照估價時點的價格水平 ， 重新建造與原建筑物具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 。 ? 重建價格 ? 重建價格又稱重建成本 ， 是采用估價對象房地產(chǎn)原有的建筑材料 、 建筑構配件 、 設備和建筑技術等 ， 按照估價時點的價格水平 ，重新建造與原建筑物完全相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 。 ? 四 、 建筑物重新購建價格的求取方法 ? 單位比較法 ? 單位比較法是以建筑物整體與價格 、成本密切有關的單位為比較基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法 。 ? （ 1） 單位面積法 ? （ 2） 單位體積法 ? 例 52：某建筑物的建筑面積為 300㎡ ， 該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為 1200元 /㎡ ， 則該建筑物的重新購建價格可估計為 : ? 300 1200=36（ 萬元 ） 。 ? 例 53：某建筑物的體積為 500m3， 該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為600元 /m3， 則該建筑物的重新購建價格可估計為 : ? 500 600=30（ 萬元 ） 。 ? 分部分項法 ? 分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法 。 ? 工料測量法 ? 工料測量法是先估算建筑物所需各種材料 、 設備的數(shù)量和人工時數(shù) ， 然后逐一乘以估價時點的各種相同材料 、 設備的單價和人工費標準 ， 再將其相加來估算建筑物的重新購建價格的方法 。 ? 指數(shù)調整法 ? 指數(shù)調整法是運用建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。 第五節(jié) 建筑物折舊 ? 一 、 建筑物折舊的概念和原因 ? (一 )建筑物折舊的概念 ? 估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失 ， 是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額 ， 扣除折舊即是減價修正 。 ? (二 )建筑物折舊的原因 ? 物質折舊 ? 物質折舊又稱物質磨損 、 有形損耗 ， 是建筑物實體方面的損耗所造成的其價值損失 。 ? 具體包括： ? （ 1） 自然經(jīng)過的老朽； ? （ 2） 正常使用的磨損； ? （ 3） 意外的破壞損毀； ? （ 4） 延遲維修的損壞殘存 。 ? 功能折舊 ? 功能折舊又稱精神磨損 、 無形損耗 ， 是指由于消費觀念變更 、 規(guī)劃設計更新 、 技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺 、落后和不適用所造成的其價值損失 。 ? 具體包括： ? （ 1） 功能缺乏； ? （ 2） 功能落后； ? （ 3） 功能過剩 。 ? 經(jīng)濟折舊 ? 經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊 ， 是建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失 ，包括供給過量 、 需求不足 、 自然環(huán)境惡化 、噪音 、 空氣污染 、 交通擁擠 、 城市規(guī)劃改變 、政府政策變化等 。 ? 例 54：某舊住宅 ， 估計其重置價格為 40萬元 ， 地面 、 門窗等破舊引起