本科生房地產(chǎn)估價ppt課件-資料下載頁
2025-01-04 13:16本頁面
【正文】 六 .社會因素 影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治上的安定狀況，社會治安狀況以及房地產(chǎn)的投機(jī)和城市化進(jìn)程。 指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)定程度。一般來說，政治上不安定，意味著社會動蕩，因而造成房地產(chǎn)價格下跌。 指小偷、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等社會犯罪情況。如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，人們的生命財產(chǎn)沒有保障，社會治安惡化，則房地產(chǎn)價格必然低落。 37 房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響有三種情況：引起房地產(chǎn)價格上漲 ,引起房地產(chǎn)價格下跌 ,起平抑房地產(chǎn)價格的作用。 即人口向城市地區(qū)集中，造成房地產(chǎn)需求增加，帶動房地產(chǎn)價格上漲。 38 七 .行政因素 行政因素是指政府以公共利益為出發(fā)點，積極扶持房地產(chǎn)的發(fā)展或消極限制其發(fā)展，但最終目的可以說是為了提高房地產(chǎn)的整體效用。 、住房制度 土地制度對土地價格具有重要的影響。目前我國實行的是土地公有，具體分為國家所有和集體所有，土地使用權(quán)有償有限期使用，允許土地轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。這一土地制度有效的激活了土地市場，土地的價格也呈現(xiàn)出多種形式。 39 因此，制定科學(xué)、合理的土地制度和政策，可以刺激土地使用者和投資者的積極性，促進(jìn)和帶動地價上漲；反之，則會使地價低落。住房制度也是這樣，合理的住房制度可以刺激消費者積極購買房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)的價格趨于合理，而不合理的住房制度，則會使消費者對購買商品房失去興趣，不利于住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 40 、土地利用規(guī)劃 規(guī)劃的作用有三個方面： 一是 為特定的用途分配土地資源的作用。由于土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)等多種類型，房地產(chǎn)價格會發(fā)生很大的變化。 二是 限制房屋的使用用途的作用。改變房屋的用途，必須得到規(guī)劃部門的許可，一但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，房地產(chǎn)的效用就會發(fā)生改變，房地產(chǎn)的價格也會隨之發(fā)生變化。 三是 限制土地使用強(qiáng)度的作用，如規(guī)定容積率、覆蓋率和對建筑物的高度等指標(biāo)進(jìn)行控制。不同利用強(qiáng)度的土地的價格是不同的。 41 政府對房地產(chǎn)稅種、稅率進(jìn)行調(diào)整，將影響到房地產(chǎn)的供求變化，從而影響到房地產(chǎn)價格的變化。直接或間接對房地產(chǎn)課稅，實質(zhì)上是減少房地產(chǎn)的收益，因此，會造成房地產(chǎn)價格的低落。 42 交通管制主要有不允許車輛通行、步行街、單向行駛及在時間上加以限制等。交通管制對房地產(chǎn)價格的影響，還要看交通管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)本身的用途是什么。有時會提高房地產(chǎn)的價格，有時則會降低房地產(chǎn)的價格。 43 行政隸屬關(guān)系的變更也會影響房地產(chǎn)的價格，如將一般城市升格為直轄市，非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)等會促進(jìn)這一地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲。 44 八 .心理因素 心理因素也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。如買賣雙方的欣賞趣味，追求時尚以及愿意接近某些社會名流、講究地名、方位、門牌號碼等都可能使某些房地產(chǎn)的價格畸高畸低，雖然不符合價值規(guī)律，但符合人的某些心理規(guī)律。 45 九 .國際因素 國際因素也會使某一國家或某一地區(qū)的房地產(chǎn)價格發(fā)生變動。如，國與國之間的政治對立、經(jīng)濟(jì)封鎖甚至發(fā)生軍事沖突等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的低落。 十 .其他因素 除上述九種因素以外，還有其他一些因素，也會影響到房地產(chǎn)的價格升降。如我國成功申辦 2021年奧運會和加入世界貿(mào)易組織的消息使人們對我國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一個良好的預(yù)期，直接刺激了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展并引發(fā)了房地產(chǎn)價格的上升等。 46 復(fù)習(xí)思考題 ? ? ? 4. 房地產(chǎn)價格可以分為哪些種類 ? ? ?
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