房地產(chǎn)估價-收益法-資料下載頁
2025-01-21 22:50本頁面
【正文】 求取的基本方法 raV?可比實例 凈收益 a （萬元 /年） 價格 （ 萬元 ） V 還原利率（ %） 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 6 32 250 6rrrrrrr 654321 ?????? %6%%%%%% ???????Var?第五章 收益法 市場提取法 房地產(chǎn)估價 ? ? ????????? nr111raV試算＋線性內(nèi)插 ? ? 0111 ?????????? VrrangraV?? gVar ??? ? Vrraxn ??????????111211121)(xxxrrrr?????第五章 收益法 （三）還原利率求取的基本方法 房地產(chǎn)估價 （三）還原利率求取的基本方法 還原利率 =安全利率 +風(fēng)險調(diào)整值 投資收益率排序插入法 還原利率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。 第五章 收益法 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 房地產(chǎn)估價 三、收益年限的確定 （一）土地估價 根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定 （二）建筑物估價 根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定 （三）房地估價 土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間不一致 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 n＝ 40－（ 3＋ 5）＝ 32年 第五章 收益法 0 n 土地 40年 建 3年 建筑物 50年 已用 5年 房地產(chǎn)估價 建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束 以 t＝ 50－ 5＝ 45計算價格 V0 求取 t年剩余土地價值 VL ? ?tLLrVVV???10第五章 收益法 土地 70年 建 2年 用 5年 建筑物 50年 VO VL 0 t 房地產(chǎn)估價 167。 54 剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法 一、剩余技術(shù) 土地剩余技術(shù) 建筑物剩余技術(shù) —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值 第五章 收益法 第五章 收益法 —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 房地產(chǎn)估價 利用公式 討論這一技術(shù)的應(yīng)用 ? ? ????????? nr111raV土地剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL??????????????式中：建筑物剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB??????????????式中：第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 5－ 24 某房地產(chǎn)的年凈收益為 500萬元，建筑物價值 2022萬元，建筑物還原利率 8%，土地還原利率 6%，收益年限為 50年。試求該宗房地產(chǎn)價值。 V=VL+VB ? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ?? ? 1r1r1rVanBnBBBB ???? ? ?? ? %61%61%620 005050??? ???? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ? %8111%850 ???????????BL VVV ?? 5 6 42 0 0 5 6 4 ???第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 二、收益乘數(shù)法 （一）概念 將估價對象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值 （二）方法 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法： 房地產(chǎn)價格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地產(chǎn)價格 247。 毛租金 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 5－ 25 ? ? ? ? ? ??? ? ?????????????t1ittniir11r111rar1aV? ? ? ? ? ? ? ?%1%11%95%94%92%95334632?????????????????? ?第五章 收益法 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 …… 2049 0 1 2 3 (t) 4 46(504) 房地產(chǎn)估價 例題 某房地產(chǎn)于 2022年 10月 22日出租，租期為 10年，月租金為 24元 /㎡，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為 30元 /㎡，假設(shè)還原利率為 8％，試求 2022年 10月 22日的承租人權(quán)益價值。 ? ? ????????? nrrAV11139。A=（ 3024） 12＝ 72元 /㎡ r=8％ n=102=8年 ? ?28 / 3%8111872 m元％??????????有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－ 承租人權(quán)益價值 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 又如有長期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價值評估 權(quán)益價值＝無貸款限制下的市場價值－ 貸款余額 思路 1 ? ? ????????? nrrAV111A＝凈收益－抵押貸款還本付息額 第五章 收益法 思路 2
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