房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(市場(chǎng)法收益法成本法)-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:59本頁(yè)面
【正文】 損失為年潛在毛收入的2%，則年有效毛收入為：51515232*（12%）= (元) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常使用所必須支出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等。（1）估算年管理費(fèi)管理費(fèi)用為管理估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)按照估價(jià)對(duì)象潛在毛收入的2%測(cè)算，則年管理費(fèi)為：51515232*2%=（元）(2) 估算年維修費(fèi) 估價(jià)對(duì)象為框架核心筒結(jié)構(gòu)，根據(jù)《重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，估計(jì)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)為960元/㎡。以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，%計(jì)算，則年維修費(fèi)為：56486*960*%=（元）(3) 估算年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2‰計(jì)算，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)得框架核心筒結(jié)構(gòu)的殘值率為0，耐用年限為50年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：56486*960*2‰=（元）（4）估算年稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為： *12%=（元）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，%測(cè)算，則年稅費(fèi)為： *%=（元） (5)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) ++++= =（元）5．報(bào)酬率的確定根據(jù)規(guī)范，并且根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查并考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為5%.6估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定：收益還原法計(jì)算公式：V＝A/Y[11/（1+Y）^n]V表示房地產(chǎn)價(jià)格； A表示房地產(chǎn)年純收益；Y表示房地產(chǎn)資本化率(5%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取5%。n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式,V=247。5%[11/（1+5%）^40]= ，單價(jià)為12006元.（三）采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格用重置成本法評(píng)估房地產(chǎn)，可以按照房地合一的思路進(jìn)行評(píng)估，比如：新建房地產(chǎn)的積算價(jià)格=土地的取得成本+建設(shè)成本 +管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)① 土地出讓金 根據(jù)西安市曲江新區(qū)的市場(chǎng)狀況，樓面地價(jià)平均為1461~3722元/建筑平方米。按照有關(guān)規(guī)定適用的樓面地價(jià)取平均值，即3600元/建筑平方米，開發(fā)用地面積為5460平方米，西安市的土地轉(zhuǎn)讓契約稅率為3%，%,則土地取得成本為： 3600* 5460**（1+%）=218759486元② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)查閱資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積7000元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 70005460 =38220000元 ③ 綜合配套費(fèi) 根據(jù)西安市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積300元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為： 30056486=16945800元土地費(fèi)用合計(jì)：218759486＋38220000＋16945800＝273925286元：(1)前期費(fèi)用 “三通一平”工程費(fèi)大約50萬元；專業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為1200 萬元。(2)建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 3000 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為：3000*56486 =169458000元(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)西安市要求曲江新區(qū)按建筑面積每平方240元，此項(xiàng)費(fèi)用為：240*56486=13556640元建設(shè)成本合計(jì)：50+1200+169458000+13556640=183015890元。根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按土地取得成本和建設(shè)成本之和的 4% 計(jì)算：（273925286+183015890）*4%=18277647元。設(shè)該房地產(chǎn)的價(jià)值為V，按房地產(chǎn)價(jià)值的 3% 計(jì)算銷售費(fèi)用，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 ，%計(jì)算稅費(fèi)，,此項(xiàng)費(fèi)用支出按西安市近期平均水平計(jì)算，年利率按7% ，建設(shè)期按2年進(jìn)行計(jì)算，采用復(fù)利，則計(jì)算利息總額為（273925286+183015890+18277647+）*［(1+7%)^21］=68859207+。根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率為15% ，計(jì)算為（273925286+183015890+18277647++68859207+）*15%=81611704+。采用成本法，經(jīng)過以上測(cè)算得出：V=273925286+183015890+18277647++68859207+ +81611704+ 解得V=705002517估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值為705002517元 ；單價(jià)為12481元/m2。七、估價(jià)結(jié)果確定由市場(chǎng)比較法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為12350元/m2，由收益法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為12006元/m2，由成本法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為12481元/m2 。三者相差不大，三者取平均數(shù)并取整，則： 委估房地產(chǎn)的單價(jià)=（12350+12006+12481）/3=12279元/m2委估房地產(chǎn)價(jià)格=1227956486=693591594元因此確定該房地產(chǎn)的價(jià)格為陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整，單價(jià)壹萬貳仟貳佰柒拾玖元整。第四部分 附件（一）、估價(jià)對(duì)象位置示意圖（二）、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片復(fù)印件（三）、委托方《評(píng)估委托書》復(fù)印件（四）、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書》及其補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件（五）、投資許可證復(fù)印件（六）、建筑許可證復(fù)印件（七）、單位工程竣工報(bào)告書復(fù)印件（八）、西安市房屋建筑面積查丈報(bào)告復(fù)印件（九）、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（十）、《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》復(fù)印件（十一）、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件（十二）、《中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書》復(fù)印件 30
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