房地產(chǎn)評估報告(市場法收益法成本法)-資料下載頁
2025-07-20 00:59本頁面
【正文】 損失為年潛在毛收入的2%，則年有效毛收入為：51515232*（12%）= (元) 運營費用是維持估價對象房地產(chǎn)正常使用所必須支出的費用，包括維修費、管理費、保險費以及稅費等。（1）估算年管理費管理費用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費等，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為：51515232*2%=（元）(2) 估算年維修費 估價對象為框架核心筒結(jié)構(gòu)，根據(jù)《重置價格標(biāo)準(zhǔn)》，估計對象建筑物的重置單價為960元/㎡。以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，%計算，則年維修費為：56486*960*%=（元）(3) 估算年保險費年保險費按房屋現(xiàn)值的2‰計算，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)得框架核心筒結(jié)構(gòu)的殘值率為0，耐用年限為50年，則年保險費為：56486*960*2‰=（元）（4）估算年稅費估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費為： *12%=（元）估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，%測算，則年稅費為： *%=（元） (5)年運營費用合計 ++++= =（元）5．報酬率的確定根據(jù)規(guī)范，并且根據(jù)市場調(diào)查并考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，確定估價對象的報酬率為5%.6估價對象價值的確定：收益還原法計算公式：V＝A/Y[11/（1+Y）^n]V表示房地產(chǎn)價格； A表示房地產(chǎn)年純收益；Y表示房地產(chǎn)資本化率(5%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取5%。n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。數(shù)據(jù)代入計算公式,V=247。5%[11/（1+5%）^40]= ，單價為12006元.（三）采用成本法測算估價對象價格用重置成本法評估房地產(chǎn)，可以按照房地合一的思路進行評估，比如：新建房地產(chǎn)的積算價格=土地的取得成本+建設(shè)成本 +管理費用+投資利息+銷售費用+稅費+開發(fā)利潤① 土地出讓金 根據(jù)西安市曲江新區(qū)的市場狀況，樓面地價平均為1461~3722元/建筑平方米。按照有關(guān)規(guī)定適用的樓面地價取平均值，即3600元/建筑平方米，開發(fā)用地面積為5460平方米，西安市的土地轉(zhuǎn)讓契約稅率為3%，%,則土地取得成本為： 3600* 5460**（1+%）=218759486元② 拆遷安置補償費查閱資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積7000元左右，則計算拆遷安置補償費為： 70005460 =38220000元 ③ 綜合配套費 根據(jù)西安市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費為每平方米建筑面積300元左右，則計算此項費用為： 30056486=16945800元土地費用合計：218759486＋38220000＋16945800＝273925286元：(1)前期費用 “三通一平”工程費大約50萬元；專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費用。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為1200 萬元。(2)建安工程費根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 3000 元左右，則此項費用為：3000*56486 =169458000元(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套費根據(jù)西安市要求曲江新區(qū)按建筑面積每平方240元，此項費用為：240*56486=13556640元建設(shè)成本合計：50+1200+169458000+13556640=183015890元。根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費按土地取得成本和建設(shè)成本之和的 4% 計算：（273925286+183015890）*4%=18277647元。設(shè)該房地產(chǎn)的價值為V，按房地產(chǎn)價值的 3% 計算銷售費用，則此項費用約為 ，%計算稅費，,此項費用支出按西安市近期平均水平計算，年利率按7% ，建設(shè)期按2年進行計算，采用復(fù)利，則計算利息總額為（273925286+183015890+18277647+）*［(1+7%)^21］=68859207+。根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率為15% ，計算為（273925286+183015890+18277647++68859207+）*15%=81611704+。采用成本法，經(jīng)過以上測算得出：V=273925286+183015890+18277647++68859207+ +81611704+ 解得V=705002517估價對象的房地產(chǎn)價值為705002517元 ；單價為12481元/m2。七、估價結(jié)果確定由市場比較法測算出的房地產(chǎn)單價為12350元/m2，由收益法測算出的房地產(chǎn)單價為12006元/m2，由成本法測算出的房地產(chǎn)單價為12481元/m2 。三者相差不大，三者取平均數(shù)并取整，則： 委估房地產(chǎn)的單價=（12350+12006+12481）/3=12279元/m2委估房地產(chǎn)價格=1227956486=693591594元因此確定該房地產(chǎn)的價格為陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整，單價壹萬貳仟貳佰柒拾玖元整。第四部分 附件（一）、估價對象位置示意圖（二）、估價對象現(xiàn)狀照片復(fù)印件（三）、委托方《評估委托書》復(fù)印件（四）、《國有土地使用權(quán)出讓合同書》及其補充協(xié)議復(fù)印件（五）、投資許可證復(fù)印件（六）、建筑許可證復(fù)印件（七）、單位工程竣工報告書復(fù)印件（八）、西安市房屋建筑面積查丈報告復(fù)印件（九）、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（十）、《房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書》復(fù)印件（十一）、資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件（十二）、《中國注冊房地產(chǎn)估價師資格證書》復(fù)印件 30
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