房地產(chǎn)估價(jià)(成本法)-資料下載頁(yè)
2025-01-06 21:11本頁(yè)面
【正文】 的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建安工程費(fèi)的方法。 ? 指數(shù)調(diào)整法 利用建安工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建安工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建安工程費(fèi)的方法。 主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊： 估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損。 建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊的原因： ① 物質(zhì)折舊： 自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊的原因： ② 功能折舊： ? 功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等； ? 功能落后：入住宅布局過時(shí)、高檔辦公樓智能化程度不夠等； ? 功能過剩：如某棟建筑物層高過高，不被市場(chǎng)接受，多花的成本為無效成本。 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊的原因： ③ 外部折舊： 也稱經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。 ? 建筑物折舊的求取方法： ? 年限法（直線法、成新折扣法）、市場(chǎng)提取法、分解法 ? 直線法公式： 建筑物現(xiàn)值 =重建價(jià)格 [1(1殘值率 ) 建筑物有效年齡 /建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ] 有效年齡 —— 從價(jià)值時(shí)點(diǎn)向過去推算的時(shí)間； 經(jīng)濟(jì)壽命 —— 建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間 某棟平方的建筑面積為 150平方米，有效年齡為 20年，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為 40年，重置價(jià)格為 800元／平方米殘值率為 3%。用直線法計(jì)算該房屋的折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。 解： 已知 t＝ 20年， N＝ 40年， C＝ 800 150＝ 120230元， R＝ 3%；該房屋的折舊總額 E和現(xiàn)值 V計(jì)算如下： ① E＝ C（ 1R） t／ N＝ 120230 （ 1－ 3%） 20 ／ 40＝ 58200元 ② V＝ C－ E＝ 120230－ 58200＝ 61800元 ? 建筑物折舊的求取 —— 分解法 ? 分解法（ breakdown method）是把建筑物折舊分成它的各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，然后把他們相加來求取建筑物折舊的方法。 ? 分解法是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。 演講完畢，謝謝觀看！
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