【正文】 機構(gòu)公章）； （加蓋申報機構(gòu)公章）； ； ； 件（加蓋申報機構(gòu)公章）及有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報機構(gòu)信用檔案信息； 3年內(nèi)申報機構(gòu)所完成的 1份房地產(chǎn)估價報告復(fù)印件（一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章）。 六、房地產(chǎn)估價管理 、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì) 3. 從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。 一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 第二節(jié) 估價業(yè)務(wù)受理 一、估價業(yè)務(wù)來源渠道 (一 )被動接受 1）房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的代理人個人； 2）房地產(chǎn)的欲購買者也可能要求對其欲購買的房地產(chǎn)進行估價； 3）一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作 4）房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人 (如銀行 )也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該房地產(chǎn)進行估價； 5）城市 房屋拆遷，拆遷人 (往往不是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人 )委托估價機構(gòu)對被拆遷房屋進行估價； 6）人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，需要拍賣、變賣、抵債、定罪量刑、損害賠償時，也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房地產(chǎn)進行估價； 7）政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對應(yīng)稅房地產(chǎn)進行估價，等等。 (二 )主動爭取 不應(yīng)采取不正當?shù)母偁幨侄?，如? 1）惡意壓低估價服務(wù)收費； 2）給予回扣或利誘； 3）迎合委托人的高估或者低估要求 (如向委托人承諾可以按其期望的價值評估 )； 4）詆毀其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)或房地產(chǎn)估價師，發(fā)布虛假、誤導(dǎo)或夸大的宣傳、廣告等等。 “ 自有自估 ” 行為： 1）對自己擁有或想取得的房地產(chǎn)，自己提出估價要求； 2）在清產(chǎn)核資時對自己擁有的房地產(chǎn)進行估價； 3）房地產(chǎn)開發(fā)商對政府擬招標、拍賣、掛牌出讓的土地使用權(quán)進行估價，以確定自己的報價或出價。 二、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形 (1)按照估價回避制度的要求實施回避的。 (2)超越了本估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可業(yè)務(wù)范圍的。 (3)受自己的專業(yè)和知識經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值的。 三、受理估價委托 四、明確估價基本事項 (一 )明確估價目的 估價目的可以通過以下幾種方式確定： 1）可以通過詢問委托人得到估價報告后作什么用途； 2）房地產(chǎn)抵押估價目的應(yīng)當表述為 “ 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值 ” ； 3）城市房屋拆遷估價目的根據(jù)拆遷補償方式，可分為貨幣補償?shù)墓纼r目的和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)墓纼r目的。其中，貨幣補償?shù)墓纼r目的應(yīng)當表述為“ 為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格 ” ； 4）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)墓纼r目的可表述為 “ 為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格 ” ； 5）在簡要說明估價目的之后，還應(yīng)描述估價項目的背景和必要的解釋。 (二 )明確估價對象 明確估價對象的實物狀況，就是要明確待估價房地產(chǎn)的構(gòu)成和范圍。具體地說： 1）它是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物； 2）是一宗房地產(chǎn)，還是多宗房地產(chǎn)，或是一宗房地產(chǎn)的某個部分； 3）對于正在運營、使用的房地產(chǎn)，應(yīng)明確是否包含其中的家具、電器、裝飾品、專業(yè)設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括地塊內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物、機器設(shè)備等； 4）對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還應(yīng)明確其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度； 5）對于在建工程，還應(yīng)明確是當前工程進度下的狀況，還是未來開發(fā)完成后的狀況。 (三 )明確估價時點 五、簽訂估價委托合同 估價委托合同的內(nèi)容包括 : ① 委托人的名稱、姓名和住所 。 ② 估價機構(gòu)的名稱和住所 。 ③ 估價對象 。 ④ 估價目的 。 ⑤ 估價時點 。 ⑥ 委托人的協(xié)助義務(wù) 。 ⑦ 估價服務(wù)費用及其支付方式 。 ⑧ 估價報告交付日期和交付方式 。 ⑨ 違約責任 。 ⑩ 解決爭議的方法 。 11雙方需要約定的其他事項。另外，在估價委托合同中還應(yīng)注明簽訂估價委托合同的年月日。 第三節(jié) 擬定估價作業(yè)方案 一、擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法 開發(fā)完成后的價值可以采用市場法或收益估價法估價的在建工程，理論上應(yīng)當采用假設(shè)開發(fā)法、成本法估價； 開發(fā)完成后的價值可以采用市場法或收益估價法估價的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上應(yīng)當采用假設(shè)開發(fā)法、市場法估價； 現(xiàn)成的寫字樓、公寓，理論上應(yīng)當采用市場法、收益估價法、成本法估價； 現(xiàn)成的商場、商業(yè)門面，理論上應(yīng)當采用收益估價法、市場法估價； 現(xiàn)成的游樂場、影劇院，理論上應(yīng)當采用收益估價法、成本法估價。 二、調(diào)查搜集估價所需的資料、來源渠道 針對估價對象、估價目的以及擬采用的估價方法等，需要搜集哪些資料及其來源渠道，參見本章第四節(jié)的內(nèi)容。 三、 預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費 四、估價作業(yè)步驟和時間進度安排 第四節(jié) 估價工作開展 一、搜集估價所需資料 估價所需資料主要有四類： 反映估價對象狀況的資料； 相關(guān)實例資料，即類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料； 影響估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)價格的資料； 普遍影響房地產(chǎn)價格的資料。除反映估價對象狀況的資料以外； 搜集估價所需資料的渠道包括 : ① 要求委托人提供； ②專業(yè)估價人員在實地查看估價對象時獲取 ③ 詢問知情人士； ④查閱估價機構(gòu)的資料庫； ⑤到政府有關(guān)部門查閱； ⑥查閱有關(guān)報刊或登陸相關(guān)網(wǎng)站等； ⑦對委托人提供的資料進行檢查，合理懷疑委托人提供的情況和資料； ⑧對委托人提供的有關(guān)情況和 資料進行核查，對自己所搜集的資料也應(yīng)進行核實。 二、實地查看估價對象 三、分析估價對象及房地產(chǎn)市場 四、選定估價方法進行測算 五、確定估價結(jié)果 ①測算過程是否有誤； ②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確； ③參數(shù)選取是否合理； ④公式選用是否恰當； ⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的； ⑥是否符合估價原則； ⑦房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)。 第五節(jié) 估價報告 一、估價報告撰寫 （一）估價報告的形式及組成 估價報告的組成 （ 1）封面 （ 2）目錄 （ 3）致委托人函 （ 4）注冊房地產(chǎn)估價師聲明 （ 5）估價的假設(shè)和限制條件 （ 6）估價結(jié)果報告 ① 委托人； ②估價機構(gòu)； ①估價對象； ②估價目的； ③評估的價值類型和定義； ④估價時點； (7)估價依據(jù)； 估價原則； 估價方法； 估價結(jié)果； 估價人員； 估價作業(yè)日期； 估價報告應(yīng)用有效期； 估價技術(shù)報告 估價對象分析（包括個別因素分析、區(qū)域因素分析和最高最佳使用分析）； 房地產(chǎn)市場分 估價方法選用分析（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）； 估價的詳細測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）； 估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）。 附件 （二）估價報告的撰寫要求 全面性 公正性 客觀性 準確性 概括性 方便性 二、內(nèi)部審核估價報告 審核的結(jié)論性意見主要有 :① 可以出具；②作適當修改后出具；③應(yīng)重新撰寫；④應(yīng)重新估價。 三、估價報告交付 四、估價收費 （ 1）以房地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費，按 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知 》 （ 【 1995】 971號）的規(guī)定執(zhí)行。 （ 2）以土地為主的房地產(chǎn)估價收費，按 《 關(guān)于土地價格評估收費的通知 》 （ 【 1994】 2023號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 五、資料歸檔 歸檔的估價資料應(yīng)全面，包括： （ 1）估價機構(gòu)向委托人出具的估價報告（包括附件）； （ 2）估價機構(gòu)與委托人簽訂的估價委托合同； （ 3）實地查勘記錄； （ 4）估價項目來源和接洽情況記錄； （ 5）估價過程中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見記錄； （ 6）估價報告審核記錄； （ 7）估價人員和估價機構(gòu)認為有必要保存的其他估價資料。 演講完畢，謝謝觀看！