【正文】 機(jī)構(gòu)公章）； （加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）； ； ； 件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）及有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔案信息； 3年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)所完成的 1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)印件（一式二份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）。 六、房地產(chǎn)估價(jià)管理 、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì) 3. 從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 第二節(jié) 估價(jià)業(yè)務(wù)受理 一、估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道 (一 )被動(dòng)接受 1）房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的代理人個(gè)人； 2）房地產(chǎn)的欲購(gòu)買(mǎi)者也可能要求對(duì)其欲購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)； 3）一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作 4）房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人 (如銀行 )也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)； 5）城市 房屋拆遷，拆遷人 (往往不是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人 )委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)； 6）人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，需要拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債、定罪量刑、損害賠償時(shí)，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)； 7）政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，等等。 (二 )主動(dòng)爭(zhēng)取 不應(yīng)采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，如： 1）惡意壓低估價(jià)服務(wù)收費(fèi)； 2）給予回扣或利誘； 3）迎合委托人的高估或者低估要求 (如向委托人承諾可以按其期望的價(jià)值評(píng)估 )； 4）詆毀其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)師，發(fā)布虛假、誤導(dǎo)或夸大的宣傳、廣告等等。 “ 自有自估 ” 行為： 1）對(duì)自己擁有或想取得的房地產(chǎn)，自己提出估價(jià)要求； 2）在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)自己擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)； 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)政府?dāng)M招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定自己的報(bào)價(jià)或出價(jià)。 二、不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形 (1)按照估價(jià)回避制度的要求實(shí)施回避的。 (2)超越了本估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可業(yè)務(wù)范圍的。 (3)受自己的專(zhuān)業(yè)和知識(shí)經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出客觀合理的價(jià)值的。 三、受理估價(jià)委托 四、明確估價(jià)基本事項(xiàng) (一 )明確估價(jià)目的 估價(jià)目的可以通過(guò)以下幾種方式確定： 1）可以通過(guò)詢問(wèn)委托人得到估價(jià)報(bào)告后作什么用途； 2）房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為 “ 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值 ” ； 3）城市房屋拆遷估價(jià)目的根據(jù)拆遷補(bǔ)償方式，可分為貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的。其中，貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“ 為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 ” ； 4）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的可表述為 “ 為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 ” ； 5）在簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)目的之后，還應(yīng)描述估價(jià)項(xiàng)目的背景和必要的解釋。 (二 )明確估價(jià)對(duì)象 明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，就是要明確待估價(jià)房地產(chǎn)的構(gòu)成和范圍。具體地說(shuō)： 1）它是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物； 2）是一宗房地產(chǎn)，還是多宗房地產(chǎn)，或是一宗房地產(chǎn)的某個(gè)部分； 3）對(duì)于正在運(yùn)營(yíng)、使用的房地產(chǎn)，應(yīng)明確是否包含其中的家具、電器、裝飾品、專(zhuān)業(yè)設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括地塊內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等； 4）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還應(yīng)明確其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度； 5）對(duì)于在建工程，還應(yīng)明確是當(dāng)前工程進(jìn)度下的狀況，還是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的狀況。 (三 )明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 五、簽訂估價(jià)委托合同 估價(jià)委托合同的內(nèi)容包括 : ① 委托人的名稱(chēng)、姓名和住所 。 ② 估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)和住所 。 ③ 估價(jià)對(duì)象 。 ④ 估價(jià)目的 。 ⑤ 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 。 ⑥ 委托人的協(xié)助義務(wù) 。 ⑦ 估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式 。 ⑧ 估價(jià)報(bào)告交付日期和交付方式 。 ⑨ 違約責(zé)任 。 ⑩ 解決爭(zhēng)議的方法 。 11雙方需要約定的其他事項(xiàng)。另外，在估價(jià)委托合同中還應(yīng)注明簽訂估價(jià)委托合同的年月日。 第三節(jié) 擬定估價(jià)作業(yè)方案 一、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益估價(jià)法估價(jià)的在建工程，理論上應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法估價(jià)； 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益估價(jià)法估價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，理論上應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法估價(jià)； 現(xiàn)成的寫(xiě)字樓、公寓，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法、收益估價(jià)法、成本法估價(jià)； 現(xiàn)成的商場(chǎng)、商業(yè)門(mén)面，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益估價(jià)法、市場(chǎng)法估價(jià)； 現(xiàn)成的游樂(lè)場(chǎng)、影劇院，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益估價(jià)法、成本法估價(jià)。 二、調(diào)查搜集估價(jià)所需的資料、來(lái)源渠道 針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的以及擬采用的估價(jià)方法等，需要搜集哪些資料及其來(lái)源渠道，參見(jiàn)本章第四節(jié)的內(nèi)容。 三、 預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi) 四、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 第四節(jié) 估價(jià)工作開(kāi)展 一、搜集估價(jià)所需資料 估價(jià)所需資料主要有四類(lèi)： 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料； 相關(guān)實(shí)例資料，即類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等資料； 影響估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的資料； 普遍影響房地產(chǎn)價(jià)格的資料。除反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以外； 搜集估價(jià)所需資料的渠道包括 : ① 要求委托人提供； ②專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員在實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象時(shí)獲取 ③ 詢問(wèn)知情人士； ④查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)的資料庫(kù)； ⑤到政府有關(guān)部門(mén)查閱； ⑥查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸相關(guān)網(wǎng)站等； ⑦對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行檢查，合理懷疑委托人提供的情況和資料； ⑧對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和 資料進(jìn)行核查，對(duì)自己所搜集的資料也應(yīng)進(jìn)行核實(shí)。 二、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象 三、分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng) 四、選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算 五、確定估價(jià)結(jié)果 ①測(cè)算過(guò)程是否有誤； ②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； ③參數(shù)選取是否合理； ④公式選用是否恰當(dāng)； ⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的； ⑥是否符合估價(jià)原則； ⑦房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)。 第五節(jié) 估價(jià)報(bào)告 一、估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě) （一）估價(jià)報(bào)告的形式及組成 估價(jià)報(bào)告的組成 （ 1）封面 （ 2）目錄 （ 3）致委托人函 （ 4）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 （ 5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （ 6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ① 委托人； ②估價(jià)機(jī)構(gòu)； ①估價(jià)對(duì)象； ②估價(jià)目的； ③評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型和定義； ④估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (7)估價(jià)依據(jù)； 估價(jià)原則； 估價(jià)方法； 估價(jià)結(jié)果； 估價(jià)人員； 估價(jià)作業(yè)日期； 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期； 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 估價(jià)對(duì)象分析（包括個(gè)別因素分析、區(qū)域因素分析和最高最佳使用分析）； 房地產(chǎn)市場(chǎng)分 估價(jià)方法選用分析（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）； 估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等）； 估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）。 附件 （二）估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)要求 全面性 公正性 客觀性 準(zhǔn)確性 概括性 方便性 二、內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告 審核的結(jié)論性意見(jiàn)主要有 :① 可以出具；②作適當(dāng)修改后出具；③應(yīng)重新撰寫(xiě)；④應(yīng)重新估價(jià)。 三、估價(jià)報(bào)告交付 四、估價(jià)收費(fèi) （ 1）以房地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)，按 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 （ 【 1995】 971號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。 （ 2）以土地為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)，按 《 關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知 》 （ 【 1994】 2023號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 五、資料歸檔 歸檔的估價(jià)資料應(yīng)全面，包括： （ 1）估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）； （ 2）估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的估價(jià)委托合同； （ 3）實(shí)地查勘記錄； （ 4）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄； （ 5）估價(jià)過(guò)程中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見(jiàn)記錄； （ 6）估價(jià)報(bào)告審核記錄； （ 7）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料。 演講完畢，謝謝觀看！