【正文】 ? 是指因?yàn)橹苓叚h(huán)境的負(fù)面影響，而使已建成的房地產(chǎn)的效用下降，進(jìn)而導(dǎo)致其價(jià)值降低的一種衡量尺度 。 85 七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法 ※ ? （ 1）估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別 估價(jià)上的折舊 注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是折舊，而是“減價(jià)調(diào)整”； 會(huì)計(jì)上的折舊 注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或收回。 以直線折舊公式： V=C[1(1R)/N]，在會(huì)計(jì)上 C是資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上， C為重新購(gòu)建價(jià)格，而且估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同， C值也不同。 86 七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法 ? （ 2）土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 計(jì)算建筑物折舊所采取的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況的處理： ? 限而結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 ? 束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60年 5年 15年后出讓 土地使用期限 50年 87 七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法 ? 束的，分兩種情況： ① 出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回是建筑物的殘余價(jià)值予以土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。 ② 出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回。應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。 88 七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法 ? 具體來(lái)看， 假設(shè)在出讓的國(guó)有建設(shè)用地上建造商場(chǎng) ，出讓年限 40年，建設(shè)期為 3年，商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，則應(yīng)按 37年計(jì)算商場(chǎng)的折舊。 建設(shè)期 3年 經(jīng)濟(jì)壽命 60年 土地使用期限 40年 23年 89 七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法 ? 假設(shè)是舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng) ，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了出讓手續(xù)，出讓年限為 40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年，應(yīng)按照 46年計(jì)算建筑物折舊。 經(jīng)濟(jì)壽命 50年 6年后出讓 土地使用期限 40年 4年 90 七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法 ? （三）成本法例題 ? 【例題 1】某宗房地產(chǎn)建筑物建成于 1991年 10月 1日，經(jīng)濟(jì)壽命為 60年。后于 1996年 10月 1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 50年（從補(bǔ)辦之日算起）。 2023年 10月 1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為 2023萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為 3000萬(wàn)元，殘值率為 0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（ 2023年 10月 1日）該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是多少？ ? （答案： 4182萬(wàn)元） 91 七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法 ? 【例題 2】估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專用倉(cāng)庫(kù)，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)，土地總面積是 2500M2，總建筑面積 8500M2 ，建筑物建成于 1981年 7月底，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 2023年 7月 30日土地取得總價(jià)為 170萬(wàn)元，此時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物造價(jià)為 1000元 /M2(含合理利潤(rùn)、稅費(fèi)等），參照規(guī)定并根據(jù)估價(jià)人員的判斷，該專用倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，殘值率為零，采用直線折舊法折舊。求取 2023年 7月 30日倉(cāng)庫(kù)的積算價(jià)格。 ? （答案： ） 92 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? （一）收益法的基本原理 ? 用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，把購(gòu)買房地產(chǎn)作為一種投資行為，購(gòu)買房地產(chǎn)的款項(xiàng)作為取得房地產(chǎn)未來(lái)收益而投入的資本，則投入資本的大小與未來(lái)收益的大小有必然的聯(lián)系。 ? 收益法的基本計(jì)算公式 : 目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格 =純資本（純收益） /資本化率 （收益價(jià)格 資本化還原） 93 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? 出租經(jīng)營(yíng)： 凈收益 =毛租金收入 空臵租金損失 +其它收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)： 凈收益 =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)者正常利潤(rùn) 94 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? （二）收益法的具體運(yùn)用 ? 收益法的基本公式為： ? 根據(jù)以上公式可以推導(dǎo)出在不同情況下進(jìn)行實(shí)際估價(jià)的各種公式。 )1()1)(1()1)(1(1 2121211nnrrrarraraP????????????????95 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? 對(duì)純收益固定不變的房地產(chǎn)的估價(jià) ? （ 1）對(duì)無(wú)限期固定收益房地產(chǎn)的估價(jià) ? 所謂無(wú)限期固定收益房地產(chǎn)是指該房地產(chǎn)能在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)固定收益。其實(shí)，這相當(dāng)于證券投資中普通股定價(jià)的零增長(zhǎng)模型。 ? 此時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)公式為： ? P為房地產(chǎn)價(jià)格； a為房地產(chǎn)純收益； r為資本化率。 ? 例：某一房地產(chǎn)每年可得到 80萬(wàn)元的總收益，同時(shí)每年要支出 30萬(wàn)元的總費(fèi)用，如果該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： ? P =a/r=(8030)/8%=625（萬(wàn)元） rap?96 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? （ 2）對(duì)有期限固定收益房地產(chǎn)的估價(jià) ? 一些房地產(chǎn)在有限的時(shí)間內(nèi)能給房地產(chǎn)業(yè)主帶來(lái)固定的收益，此時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格公式變?yōu)椋? 注意：這一估價(jià)公式的適用條件是：使用年限有限；報(bào)酬率大于零。 ? 例：某一房地產(chǎn)每年可得到 80萬(wàn)元的總收益，同時(shí)每年要支出 30萬(wàn)元的總費(fèi)用，如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，其使用年限為 30年，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： ?????? ??? nrrap )1( 11 （萬(wàn)元）471%)101(11%10308030 ??????????97 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? 對(duì)純收益有變化的房地產(chǎn)估價(jià) ? （ 1)對(duì)收益期無(wú)限的房地產(chǎn)估價(jià) ? 如果某房地產(chǎn)在第 t年以前純收益逐年變化， t年后純收益固定不變，報(bào)酬率每年固定不變且大于零，且收益期限無(wú)限，其計(jì)算公式為： ?? ????titiirrarap1 )1()1(98 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? 【例題 1】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)前 5年的純收益分別為 10萬(wàn)元、 11萬(wàn)元、 12萬(wàn)元、 13萬(wàn)元、 14萬(wàn)元，第 5年后到無(wú)限年的每年純收益為 15萬(wàn)元，如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格是多少？ ? 解：該房地產(chǎn)的價(jià)格為： ?? ???? ti tiirrarap1 )1()1( 55432 %)101%(1015%)101(14%)101(13%)101(12%)101(11%10110???????????? （萬(wàn)元）?99 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? （ 2）對(duì)收益期有限的房地產(chǎn)估價(jià) 如果某房地產(chǎn)在第 t年以前純收益逐年變化， t年后純收益固定不變，報(bào)酬率每年固定不變且大于零，但收益期限有限，其計(jì)算公式為： ??? ????????????titntiirrrarap1 )1(11)1()1(100 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? 【例題 2】某一房地產(chǎn)預(yù)計(jì)前 5年的純收益分別為 10萬(wàn)元、 11萬(wàn)元、 12萬(wàn)元、 13萬(wàn)元、 14萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從第 6年到第 10年每年的純收益不變，為 15萬(wàn)元，如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率是 10%，求該房地產(chǎn)的價(jià)格。 ??? ????????????titntiirrrarap1 )1(11)1()1( ?????? ?????????????? ? 51055432 %)101( 11%)101%(10 15%)101( 14%)101( 13%)101( 12%)101( 11%101 10（萬(wàn)元）80?101 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? 對(duì)純收益可預(yù)期的房地產(chǎn)的估價(jià) 如果某房地產(chǎn)未來(lái)第 t年的價(jià)格可以預(yù)知，第 t年以前的純收益有變化，報(bào)酬率每年不變且大于零，則該類房地產(chǎn)的估價(jià)公式為： 式中， Pt是預(yù)知的第 t年的房地產(chǎn)價(jià)格。 ?? ????tittiirprap1 )1()1(102 八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法 ? 【例題 3】某市郊縣的房地產(chǎn)的近期價(jià)格水平大致為 1800元 /㎡ ，年純收益為 200元 /㎡ ，報(bào)酬率為 8%，現(xiàn)有消息說(shuō) 5年后該縣將劃入城區(qū)，已知這一城市同類地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格為 4500元 /㎡ 。獲知?jiǎng)潥w市區(qū)消息后的該房地產(chǎn)價(jià)格為： ?? ????tittiirprap1 )1()1(?? ????515%)81(4500%)81(200ii)/m（萬(wàn)元3681 2?103 The end Thank you! 104 演講完畢，謝謝觀看！