【正文】 用需要一定的周期 ， 在這一周期過(guò)程中 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān) ， 即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)形態(tài)時(shí)刻貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中 。 據(jù)此 ， 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中所涉及的土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用 、 建筑費(fèi)用 、 專業(yè)費(fèi)用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不同時(shí)段上的現(xiàn)金流動(dòng)量 ， 充分反映出資金運(yùn)用的時(shí)間價(jià)值規(guī)律特征 ， 因此 ，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用的關(guān)鍵是 判斷好各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn) ， 運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律進(jìn)行估算 ， 才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠 。 但是 ， 目前的問(wèn)題就在于有關(guān)估價(jià)書(shū)籍對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用和銷售收入等指標(biāo)的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致 ， 從而造成實(shí)際評(píng)估結(jié)果的偏差 。針對(duì)這一情況 ， 現(xiàn)就假設(shè)開(kāi)發(fā)法的具體計(jì)算公式 、 利息 、 利潤(rùn)的計(jì)算等問(wèn)題進(jìn)行討論 。 四、難點(diǎn)與問(wèn)題 （一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇 ? 從資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算角度考慮，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算方法可分為動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種方式。 ? 所謂動(dòng)態(tài)方式，就是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從復(fù)利計(jì)算公式出發(fā)，運(yùn)用折現(xiàn)現(xiàn)金流的方法逐一考慮不同時(shí)點(diǎn)的資金變化情況來(lái)估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。 ? 靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，僅從單利計(jì)息的角度著眼，考慮利息支出作為一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。因此，在實(shí)務(wù)評(píng)估中，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)評(píng)估方法的運(yùn)用，應(yīng)針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的進(jìn)行選擇。 （一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇 適合用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的情況有： ? 待開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格評(píng)估； ? 待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估； ? 已完成拆遷的空地的地價(jià)評(píng)估； ? 正在建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估； ? 需要改造的舊有房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估； ? 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期投資利潤(rùn)估算； ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需控制的最大成本費(fèi)用， ? 以及開(kāi)發(fā)商試圖獲得擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高承受價(jià)格。 （一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇 上述情況，都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，預(yù)估開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)投資費(fèi)用發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的金額，以及預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)周期末房屋的預(yù)期售價(jià)和銷售總收入、銷售總費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，然后利用不同的貼現(xiàn)期和貼現(xiàn)率將它們折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初或估價(jià)時(shí)點(diǎn)，從而得到所要求的估價(jià)結(jié)果。所以，用動(dòng)態(tài)計(jì)算方式比較合適。 ? [例題 1]某七通一平的空地 ， 面積 1200平米 ， 允許用途為商住混合樓 ， 容積率 7， 覆蓋率 ≦ 50％ ， 土地使用年限 50年 。 1992年 8月出售 ， 求購(gòu)買價(jià) 。 其他估價(jià)條件： （ 1） 設(shè)計(jì)建筑面積 8400平方米 ， 14層 ， 1～ 2層 1200平方米用于商業(yè) ， 3～ 14層 7200平方米用于住宅； （ 2） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估計(jì)：總建筑費(fèi) 600萬(wàn)元 ， 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6％ ， 利息率 10％ ， 稅費(fèi)按樓價(jià)的 4％ 計(jì)； （ 3） 建設(shè)共需 3年完成 （ 到 1995年 8月 ） ， 第一年投入 50％ 的總建筑費(fèi) ， 第二年投入 30％ ， 第三年投入 20％ ； （ 4） 假設(shè)建成后即可全部售出 ， 預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)商業(yè)樓 3000元 /平方米 ， 住宅樓 1800元 /平方米 ， 投資利潤(rùn)率為 20％ 。 ? 該題的計(jì)算過(guò)程與結(jié)果為： ? （ 1）總樓價(jià)＝ [(3000 1200)247。 (1＋ 10％ )3]＋[(1800 7200)247。 (1＋ 10％ )3]＝ 12441528（元） ? （ 2）總建筑費(fèi)＝ [(6000000 50％ )247。 (1＋ 10％ )]＋[(6000000 30％ )247。 (1＋ 10％ )]＋ [(6000000 20％ )247。 (1＋ 10％ )2. 5]＝ 5366182（元） ? （ 3）總地價(jià)＝ [12441528－ 5366182 （ 1＋ 6％＋ 10％＋ 20％＋ 6％ 10％＋ 6％ 20％）－ 12441528 4％ ]247。 (1＋ 10％＋ 20％ )＝ 3499437（元） ? （ 4）單地價(jià)＝ 3499437247。 1200＝ 2916（元 /平方米） ? 這一估價(jià)過(guò)程存在如下問(wèn)題： ? （ 1）動(dòng)態(tài)方法和靜態(tài)方法混用?？倶莾r(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式；地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式。 ? （ 2）利息計(jì)算存有偏差，與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。以土地利息支出和建筑費(fèi)利息支出為例，兩者的計(jì)算過(guò)程為（ 10％為年利率）： ? 土地利息＝地價(jià) 10％； ? 建筑費(fèi)利息支出＝各年建筑費(fèi)的折現(xiàn)值之和 10％ ? 地價(jià)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應(yīng)不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的算法，應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，是按單利計(jì)算的結(jié)果。同樣道理，分年支出的建筑費(fèi)折現(xiàn)之后，利息因素業(yè)已考慮在內(nèi)；在折現(xiàn)基礎(chǔ)上按單利方式加算一年利息，無(wú)疑折現(xiàn)和計(jì)算方法思路自相矛盾，結(jié)果有一定重復(fù)計(jì)算。此外，依照總體評(píng)估的思路，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)統(tǒng)一到某一時(shí)點(diǎn)上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。 ? 鑒于上述分析 ， 本題按不同的思路有不同的正確解法 ， 具體如下： ? 靜態(tài)計(jì)算思路 （ 將計(jì)算時(shí)點(diǎn)定在銷售時(shí) ） ? 按本題給定條件 ， 實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)收支為：總樓價(jià) 1656萬(wàn)元 ， 總稅費(fèi) ， 總建筑費(fèi) 600萬(wàn)元 ， 總專業(yè)費(fèi) 36萬(wàn)元 。 ? 總利息支出＝總地價(jià) 10％ 3＋第一年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ＋第二年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ＋第三年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ） ＝ 總地價(jià)＋ 600（ 1＋ 6％ ） (50％ 10％ ＋ 30％ 10％ ＋ 20％ 10％ )＝ 總地價(jià)＋ (萬(wàn)元 ) ? 總利潤(rùn)＝ （ 總建筑費(fèi)＋總專業(yè)費(fèi)＋總地價(jià) ） 20％ ＝ 總地價(jià)＋ （ 萬(wàn)元 ） ? 單位地價(jià)＝總地價(jià) 247。 土地面積＝ 3956（ 元 /平方米 ） ? (2)動(dòng)態(tài)計(jì)算思路之一（假設(shè)利息計(jì)利潤(rùn)） ? 總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照例題 1的原解法，分別為 12441528元和 5366182元。 ? 總地價(jià)＝ [(12441528－ 5366182) (1+6％＋ 20％＋ 6％ 20％ )－ 12441528 4％ ]247。 (1＋ 20％ )＝ 4265070（元） ? 單位地價(jià)為 3554元 /平方米。 ? （ 3）動(dòng)態(tài)計(jì)算思路之二（假設(shè)利息不計(jì)利潤(rùn)） ? 總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額） 20％ 247。 （ 1＋ 10％） 3＝ 總地價(jià)＋ ? 總地價(jià)＝ [12441528－ 5366182 （ 1＋ 6％）－ －12441528 4％ ]247。 （ 1＋ ）＝ 4607530（元） ? 單位地價(jià)為 3840元 /平方米。 ? 從以上計(jì)算結(jié)果看，靜態(tài)方法計(jì)算的單位地價(jià)為 3956元 /平方米，而動(dòng)態(tài)方法計(jì)算結(jié)果為 3554元 /平方米，兩者相差 402元 /平方米。所以說(shuō)，不能用兩種方法同時(shí)評(píng)估同一項(xiàng)目。另外，動(dòng)態(tài)方法中，利息計(jì)利潤(rùn)和不計(jì)利潤(rùn)也相差了近 300元 /平方米。 ? （二）關(guān)于利息額的計(jì)算 ? 投資利息額的計(jì)算是假設(shè)開(kāi)發(fā)法中較復(fù)雜的一步，應(yīng)注意： ? （ 1）地價(jià)款一般是在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期初一次性投入，若采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí)，按資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，不存在地價(jià)利息支出問(wèn)題，故不需要進(jìn)行折現(xiàn)。 ? （ 2）采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí)，建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用和其他費(fèi)用的折現(xiàn)過(guò)程中已含有利息的支出，無(wú)需單獨(dú)再進(jìn)行利息一項(xiàng)計(jì)算，否則，就產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算，例題 1中就存在此問(wèn)題。 ? （ 3）計(jì)息期應(yīng)根據(jù)投入資金的時(shí)點(diǎn)及其持續(xù)過(guò)程確定，若是年初投入，計(jì)息期為一年，年中投入或日均勻投入，計(jì)息期為 1/2年。動(dòng)態(tài)方式計(jì)息期是開(kāi)發(fā)期末向開(kāi)發(fā)期初折算，而靜態(tài)方式則是開(kāi)發(fā)期初向開(kāi)發(fā)期末推算。 ? （三）關(guān)于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的計(jì)算 ? ， 我們看到的房地產(chǎn)估價(jià)書(shū)籍 ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的方法有三種： （ 1） 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總收益或開(kāi)發(fā)總價(jià)值為基準(zhǔn) ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)； （ 2）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總成本為基準(zhǔn) ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)； （ 3） 以總地價(jià) 、 總建筑費(fèi)用 、 總專業(yè)費(fèi)用之和為基準(zhǔn) ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 。 這三種方法究竟哪種更為合理 ， 需要進(jìn)一步研究 ， 但從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率來(lái)看 ， 三者的關(guān)系應(yīng)為： （ 1） ＜ (2)＜ (3)。 ? 、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和，在采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算時(shí)，不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價(jià)之和為基數(shù)計(jì)算利潤(rùn)額。因?yàn)?，?“ 折現(xiàn)過(guò)程即計(jì)算過(guò)程 ” 這一觀點(diǎn)，折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi)，以致無(wú)形中，利息也計(jì)了利潤(rùn)。另外，應(yīng)注意利潤(rùn)的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí)，無(wú)銷售收入則無(wú)利潤(rùn)可言。因此，總利潤(rùn)值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn)，以與其他指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析，例題 1中，總利潤(rùn)的正確計(jì)算式應(yīng)為： ? 總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額） 20％ 247。 （ 1＋ 10％） 3 ? ＝（總地價(jià)＋ 6000000＋ 360000） 20％ 247。 （ 1＋ 10％） 3 ? ＝ 總地價(jià)＋