【正文】 6146港元 /平方米＝ /平方米 ? 。 此地塊的實(shí)際報(bào)價(jià)為 (當(dāng)時(shí)1元人民幣＝ )。 ?如果業(yè)主投標(biāo)此地塊建造高級(jí)公寓的經(jīng)營(yíng)方針為：出售和出租比例各占 50%， 則此估價(jià)作業(yè)的技術(shù)路線應(yīng)加以調(diào)整 :(1)對(duì)出售的高級(jí)公寓仍以上述思路計(jì)算總售樓價(jià)； (2)調(diào)查高級(jí)公寓租金；采用市場(chǎng)比較法 ， 調(diào)查每平方英尺租金 ， 計(jì)算年租金額； (3)估計(jì)年物業(yè)管理費(fèi)及其他年收益； (4)選擇資本化率等參數(shù)； (5)計(jì)算出租部分的現(xiàn)時(shí)樓價(jià)； (6)總樓價(jià)＝出售部分樓價(jià)＋出租部分樓價(jià) 。 ?投標(biāo)的地價(jià)仍按上述剩余法計(jì)算。 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)資料的收集 ? 一 、 估價(jià)資料的收集和整理 ? 資料的收集和整理是估價(jià)作業(yè)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié) 。 它的重要性無(wú)論怎樣強(qiáng)調(diào)也不過份 。 沒有資料無(wú)法進(jìn)行估價(jià) ， 資料不足 、 片面 、 失實(shí)會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)論嚴(yán)重失真 。 占有資料越完整 、豐富 ， 則篩選資料的選擇性愈大 ， 準(zhǔn)確性也就愈高 ， 做好估價(jià)作業(yè)的基礎(chǔ)就愈扎實(shí) 。 ? ?要做好資料的收集工作 ， 應(yīng)該做到以下幾點(diǎn) :(1)切了解估價(jià)作業(yè)需要哪些資料； (2)信息的渠道來(lái)源； (3)把握好資料的質(zhì)量關(guān) 。 二 、 共同資料 ?各種估價(jià)方法需要的共同資料包括 :(1)房屋使用權(quán)證；（ 2） 土地使用權(quán)證 （ 或土地使用權(quán)預(yù)登記證 ） ； (3)土地使用權(quán)出讓合同； （ 4） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 5） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 6） 房地產(chǎn)銷 （ 預(yù) ） 售許可證； （ 7） 他項(xiàng)權(quán)利登記； （ 8） 房屋結(jié)構(gòu) 、 類型 、建筑面積 、 設(shè)備 、 裝修 、 功能 、 房型等； (9)區(qū)域環(huán)境；(10)交通狀況； (11)市政公用設(shè)施； (12)法律 、 法規(guī)；(13)估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (14)估價(jià)作業(yè)時(shí)間 。 三 、 市場(chǎng)比較法所需資科 ? 資料收集的核心 。 選擇比較實(shí)例 。 ? 資料收集的內(nèi)容 。 ? (1)比較實(shí)例的交易價(jià)格 、 交易時(shí)間 、 變易情況和市場(chǎng)行情 。 ? （ 2） 比較實(shí)例的區(qū)域因素 。 區(qū)域因素主要包括交通通達(dá)度 、 商業(yè)繁華程度 、 基礎(chǔ)設(shè)施配套 、 醫(yī)院 、 金融機(jī)構(gòu) 、 文化娛樂設(shè)施業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)方便程度以及環(huán)境污染 、 綠化景觀 、 城市規(guī)劃等影響房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量要素狀況 。 ? (3)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的個(gè)別因素 。 個(gè)別因素指土地面積 、 形狀 、 臨街狀況 、地段 、 位置 、 土地使用權(quán)年限 、 容積率 、 生熟程度 、 建筑面積 、 結(jié)構(gòu) 、 類型 、設(shè)備 、 裝修 、 新舊程度 、 房型和日照等 。 ? (4)各種影響因素相互比較的修正標(biāo)準(zhǔn)與幅度 。 ? (5)融資條件 。 開發(fā)商給購(gòu)房者提供的融資方式如抵押貸款及一次性付清給予房?jī)r(jià)折扣等 ， 都會(huì)影響交易價(jià)格 。 ? 資料來(lái)源途徑 。 ? (1)專業(yè)刊物； (2)實(shí)地查勘及調(diào)查； (3)委托方提供； (4)中介機(jī)構(gòu)； (5)政府部門如房地產(chǎn)行政管理部門； (6)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易所； (7)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 。 四 、 成本法估價(jià)所需資料 ? 與估價(jià)對(duì)象同一地價(jià)區(qū)段的地價(jià)資料 ， 包括估價(jià)對(duì)象與比較對(duì)象 （ 可比實(shí)例 ） 的地塊名稱 、 位置 、 面積 、 形狀 、 用途 、使用權(quán)性質(zhì)和使用年限 、 地質(zhì)狀況 、 生熟程度 、 臨街狀況 、地貌狀況等 。 ? 建筑物資料 ， 包括委估建筑物與其同類建筑物的結(jié)構(gòu)類型 、建筑面積 、 裝修 、 設(shè)備 、 建成年代 、 成新度 、 層次 、 房型等 。 ? 建筑安裝工程費(fèi) ， 包括基礎(chǔ) 、 結(jié)構(gòu) 、 裝修 、 設(shè)備等建造費(fèi)用 。 ? 前期工程費(fèi)用 。 ? 市政公建設(shè)施費(fèi)用或增容費(fèi)和貼費(fèi) 。 ? 與房地產(chǎn)投資開發(fā)相關(guān)的貸款利率 、 利潤(rùn) 、 稅費(fèi) 。 ? 建筑物及設(shè)備折舊或成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)資料 。 五 、 收益法所需資料 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)租金 、 合同租金 、 歷史租金 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)租金是指與委估房地產(chǎn)同一地價(jià)區(qū)段 、 同一物業(yè)類型的市場(chǎng)租金 ，如土地租金 、 房屋租金 、 房地產(chǎn)租金 ， 包括空置率 ， 這是客觀收益 。 合同租金是由租賃雙方簽訂租賃合同規(guī)定的租金額 ， 通常這是正常租金 。 歷史租金是以前所支付的合同租金 ， 歷史租金的增減趨勢(shì)可用來(lái)預(yù)測(cè)今后租金的變動(dòng)趨勢(shì) 。 ? 與委估房地產(chǎn)同一地價(jià)區(qū)段 、 同類物業(yè)的平均經(jīng)營(yíng)收益 。 ? 同類物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本 。 包括稅費(fèi)資料 ， 以及委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)年限 、 房屋建成年代和耐用年限 、 房屋結(jié)構(gòu)類型 、建筑面積 、 裝修 、 設(shè)備 、 成新度 、 房屋重置價(jià)格等資料 ， 以確定年經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用 ， 求取委估房地產(chǎn)的純收益 。 ? 委估房地產(chǎn)所在地區(qū)一年期貸款利率 、 同行業(yè)平均收益率 、同類物業(yè)租售比率等 ， 用來(lái)確定資本化率 。 六 、 假設(shè)開發(fā)法所需資料 ? 有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件 。 如土地使用權(quán)出讓合同 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 施工許可證 、商品房預(yù)售許可證等 。 ? 建設(shè)用地規(guī)劃資料 ， 包括土地面積 、 用途 、 使用年限 、 建筑密度 、 容積率等 。 ? 建筑設(shè)計(jì)資料 ， 包括建筑面積 、 高度 、 層數(shù) 、 結(jié)構(gòu) 、 類型 、式樣 、 房型 、 裝修 、 設(shè)備 、 使用功能 、 建設(shè)工期等 。 ? 建筑造價(jià)資料 ， 包括前期工程費(fèi) 、 市政公建設(shè)施費(fèi)或增容費(fèi)和貼費(fèi) ， 建安工程費(fèi) 、 土地取得費(fèi)用 、 利潤(rùn)率 、 稅金以及分年投資計(jì)劃 。 ? 同一地價(jià)區(qū)段 、 同類物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格 、 租金資料 。 ? 貸款利率 、 銷售費(fèi)用 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)的開發(fā)成本資料 ?房地產(chǎn)的開發(fā)成本即重置成本 ， 包括土地取得費(fèi) 、 前期工程費(fèi) 、 住宅建設(shè)配套費(fèi)或城市建設(shè)配套費(fèi) 、 建筑安裝工程費(fèi) 、 管理費(fèi) 、 利息 、 利潤(rùn)稅費(fèi)等 。 ?其中最主要的部分為土地取得費(fèi)及建安工程費(fèi) 。 ?一 、 土地取得費(fèi)用 ?征地費(fèi) ?拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) ?土地使用權(quán)出讓金 ?土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) ?由以下費(fèi)用構(gòu)成： (1)城市房屋拆遷補(bǔ)償； (2)過渡補(bǔ)助費(fèi)； (3)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； (4)搬家補(bǔ)償費(fèi) ， 對(duì)臨時(shí)安置的被拆遷居民每戶應(yīng)發(fā)兩次搬家補(bǔ)助費(fèi)； (5)家用設(shè)施移裝費(fèi) ， 包括看電話移裝費(fèi) 、 煤氣移裝費(fèi) 、 空調(diào)移裝費(fèi) 、 有線電視移裝費(fèi)； (6)城市房屋拆遷管理費(fèi)； (7)行道樹 、 綠地變更損失補(bǔ)償費(fèi)； (8)移建拆除人防工程費(fèi)； (9)被拆除單位在停產(chǎn)期間的損失補(bǔ)償費(fèi)： （ 10）拆遷費(fèi) 。 土地使用權(quán)出讓金 ?城市建成區(qū)內(nèi) ， 一般按照基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估 ，按評(píng)估地價(jià)的一定比例收取 。 對(duì)農(nóng)地征用 ， 則按照征地費(fèi)用的一定比例收取 。 ? 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) ?如果是將待開發(fā)土地開發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓 ， 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)即為轉(zhuǎn)讓地價(jià) 。 如果為待拆遷改造的土地 ， 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)已包含在城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中 。 征地費(fèi) ? 征地費(fèi)指征用農(nóng)村土地的費(fèi)用 ， 由征用土地補(bǔ)償費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成 。 ? （ 1） 征用土地補(bǔ)償費(fèi)用：按照 1999年 1月 1日施行的 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 第四十七條規(guī)定 :征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi) 、 安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 。 征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi) ， 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍 ， 安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍 ， 青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季產(chǎn)值補(bǔ)償 。 ? （ 2） 稅費(fèi)：包括土地管理費(fèi) 、 耕地占用稅 、 新菜地開發(fā)基金和造地費(fèi)等 。 二 、 前期工程費(fèi) ? 主要有可行性研究費(fèi) 、 地勘費(fèi) 、 設(shè)計(jì)費(fèi) 、 招投標(biāo)費(fèi) 、 土地開發(fā)整理費(fèi) 、 放線驗(yàn)線費(fèi) 、 公證費(fèi) 、 施工占道費(fèi) 、 建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 、 人防費(fèi) 、 綠化費(fèi) 、 臨時(shí)用水用電費(fèi)等 。 ? 三 、 住宅建設(shè)配套費(fèi) ? 主要有基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 、 水增容費(fèi)費(fèi) 、 電增容費(fèi) 、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等 。 ? 四 、 建筑安裝工程費(fèi) ? 建安工程費(fèi)一般包括的主要項(xiàng)目有 : ? 地下結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 、 上部結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 、 外立面裝飾費(fèi) 、 室內(nèi)裝修費(fèi) 、 電氣工程費(fèi) 、 給排水工程費(fèi) 、 室內(nèi)通風(fēng)工程費(fèi) 、 升降系統(tǒng)費(fèi) 、 通訊廣播系統(tǒng)費(fèi) 、 消防噴淋系統(tǒng)費(fèi) 、 保安系統(tǒng)費(fèi) 、 室外工程費(fèi) 、 其它工程費(fèi) 、 不可預(yù)見費(fèi)等 。 這些項(xiàng)目的費(fèi)用隨房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型 、 結(jié)構(gòu) 、 功能和等級(jí)而定 ， 差別很大 ， 而且隨時(shí)間及市場(chǎng)行情變化而改變 。 五 、 管理費(fèi) ? 管理費(fèi)按土地取得費(fèi)用 、 前期工程費(fèi) 、 住宅建設(shè)費(fèi)或非住宅項(xiàng)目城市建設(shè)配套費(fèi) 、 建安工程費(fèi)之和為基數(shù) ， 取一定比例估算 。 ? 六 、 銷售費(fèi) ? 銷售費(fèi)指商品房銷售過程中發(fā)生的廣告費(fèi) 、 中介代理費(fèi) 、 辦公費(fèi)等 。 ? 七 、 稅費(fèi) ? 主要包括印花稅 、 營(yíng)業(yè)稅 （ 取銷售金額的 5%） 、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 教育費(fèi)附加 、 投資方向調(diào)節(jié)稅 、 建說 、 所得稅等 。 ? 八 、 其他費(fèi)用 ? 主要包括排污與環(huán)境費(fèi) 、 渣土排放費(fèi) 、 質(zhì)檢費(fèi) 、 消防費(fèi) 、 工商管理費(fèi) 、管道接駁費(fèi) 、 施工場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施遷移費(fèi) 、 投資利息等 。 ? 九 、 利潤(rùn) ? 開發(fā)商應(yīng)獲得的合理利潤(rùn) ， 一般按土地取得費(fèi)用 、 前期工程費(fèi) 、 住宅建設(shè)配套費(fèi)或非住宅項(xiàng)目城市建設(shè)配套費(fèi) 、 建安工程費(fèi)之和的一定比例求取 。