【正文】 方米 620元；地上建筑物總建筑面積2023平方米，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)造價(jià)每平方米 600元，現(xiàn)時(shí)每平方米 1200元，估計(jì)建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 ⑴土地現(xiàn)值 =620*1000=620230元 ⑵建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*=1920230元 ⑶ 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)總價(jià) =620230+1920230=2540000元 ⑷估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)單價(jià) =2540000/2023=1270元 例子 ⑴估價(jià)對(duì)象概況 某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為 1500平方米，建筑物總面積為 5100平方米，建造日期為 1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。 ⑵估價(jià)要求 需要評(píng)估該房地產(chǎn) 2023年 10月的市場(chǎng)價(jià)格 ⑶評(píng)估過程 ①選取估價(jià)方法，因無類似辦公大樓的交易實(shí)例，擬采用成本法估價(jià)。 ②估價(jià)公式： 房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 =土地的重新建造價(jià)格 +建筑物重新建造價(jià)格 折舊 ⑷ 估價(jià)計(jì)算 ①求取土地的重新建造完全價(jià)值 利用市場(chǎng)資料比較，得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為 1200元 /平方米，則土地總價(jià)為 1500平方米 *1200元 /平方米 =180萬元 ②求取建筑物的重新建造完全價(jià)值 經(jīng)過調(diào)查，建造與待估房地產(chǎn)類似的辦公大樓（鋼混結(jié)構(gòu)），其現(xiàn)時(shí)建筑物造價(jià)為 1100元 /平方米，以此作為該建筑物部分的重臵單價(jià)，則建筑物總造價(jià)為 5100平方米 *1100元 /平方米 =561萬元 ③求取建筑物折舊 簡(jiǎn)單采用定額法，鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為 60年，殘值率為 0，則建筑物的折舊總額為 561*12/60= ④計(jì)算估價(jià)額 房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 =180+= 每平方米單價(jià) = 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。 適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)等。 注意： ，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)臵費(fèi)。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值。 。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，而且不考慮物價(jià)上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 ⑴ 最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ⑵按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式 求生地價(jià)值、求毛地價(jià)值、求熟地價(jià)值、求在建工程價(jià)值、求舊房?jī)r(jià)值的公式。 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下 6個(gè)步驟： ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期； ⑷預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ⑸估計(jì)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑹進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ①土地的位臵，所在城市、城市中所在區(qū)域以及具體的坐落情況。 ②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度。 ③政府的規(guī)劃限制，規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等。 ④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。 ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式 — 主要目的在于確定最佳使用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等； ⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。 確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的投入、利息的負(fù)擔(dān)、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)，以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算服務(wù)。 比較法進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)問題 ⑷預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。 對(duì)于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)或采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能變化趨勢(shì)來推測(cè)。 對(duì)于出租和直接經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。 ⑸開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) 在實(shí)際估價(jià)中估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來分項(xiàng)估算，估算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。 比較法進(jìn)行 ⑹投資利息 正確地計(jì)算投資利息需要把握以下幾方面的內(nèi)容： ①應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：地價(jià)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。 ②計(jì)息期長(zhǎng)短：各種費(fèi)用發(fā)生時(shí)間不一。 ③計(jì)息的方式 ④計(jì)息的大小 ⑤計(jì)息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤(rùn)：一般按社會(huì)或行業(yè)平均利潤(rùn)率估計(jì)，按地價(jià)、開發(fā)成本和管理費(fèi)用三者之和的一定比例計(jì)算。 例子： 一塊七通一平的待建空地，面積 10000平方米；允許用途商業(yè)、居住；允許容積率 7；允許建筑密度 =50%；土地使用權(quán) 50年；出售時(shí)間 1996年 10月。 ：要求評(píng)估 1996年 10月出售價(jià)格。 （ 1）選擇估價(jià)方法：該快土地為待建筑土地，適宜于假設(shè)開發(fā)法 （ 2）選擇最佳開發(fā)利用方式：通過調(diào)查，最佳開發(fā)方式如下：用途為商業(yè)居住混合；容積率 7；建筑密度 50%；建筑面積 70000平方米；建筑物層數(shù) 14層；各層面積 5000平方米；地上 12層為商店，建筑面積， 314層為 60000平方米； （ 3）預(yù)計(jì)建設(shè)期：三年建成投入使用， 1999年 10月完成 （ 4）預(yù)計(jì)出售樓價(jià)：估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可售出；住宅 30%建成時(shí)售出， 50%半年后售出，其余 20%一年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)樓售價(jià) 4500/平方米，住宅 2500/平方米。 （ 5）估計(jì)開發(fā)費(fèi)及開發(fā)商利潤(rùn) 總建筑費(fèi)用 5000萬元，投入情況：三年每年投入分別 20%， 50%， 30%；專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi) 8%；利息 15%；銷售費(fèi)用為樓價(jià) 3%；稅費(fèi)為樓價(jià)的 6%；利潤(rùn)率為 25%。 （ 6）求取地價(jià) 地價(jià) =樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 利息 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) 開發(fā)商利潤(rùn) 測(cè)算過程： 計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間為該土地出售時(shí)間，即 1996年 10月，年貼現(xiàn)率選取為 15%。 （ 1）總樓價(jià) =4500*10000/（ 1+） 3+2500*6000/（ 1+） 3*[30%/（ 1+）0+50%/（ 1+） +20%/（ 1+） 1]=12230 （ 2）總建筑費(fèi)用 =5000*20%/（ 1+） +5000*50%/（ 1+） +5000*30%/（ 1+） =4017 （ 3）總專業(yè)費(fèi)用 =總建筑費(fèi) *8%=4017*8%=321 （ 4）總利息 =（總地價(jià) +總建筑費(fèi) +總專業(yè)費(fèi)） *利息率 *計(jì)息期 （ 5）總銷售費(fèi)用 =總樓價(jià) *3%=12230*3%=367 （ 6）總稅費(fèi) =總樓價(jià) *6%=12230*6%=734 （ 7）總利潤(rùn) =（總地價(jià) +總建筑費(fèi) +總專業(yè)費(fèi)） *利潤(rùn)率 =總地價(jià) *+（ 4017+321） *=總地價(jià) *+1085 將上述數(shù)據(jù)代入 總地價(jià) =122304017321367734（總地價(jià) *+1085） 總地價(jià) =4565 ? 中位數(shù) —— 選取房地產(chǎn)售價(jià)中的中位數(shù)來編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場(chǎng)極端值影響。簡(jiǎn)單、缺點(diǎn)為能考慮到房地產(chǎn)品質(zhì)的差異性，以及品質(zhì)會(huì)隨著時(shí)間改變的問題。 ? 重復(fù)交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。缺點(diǎn)：需要長(zhǎng)期交易案例、選取重復(fù)交易的價(jià)格資料。 ? 特征價(jià)格法 —— 將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯示出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，從價(jià)格的變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的就是純粹由供求變動(dòng)引起的價(jià)格變化。 ? 加權(quán)平均法 —— 演講完畢，謝謝觀看！