房地產(chǎn)估價-5-資料下載頁
2025-01-06 21:34本頁面
【正文】 助費 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費 其他稅費 30 ? 完好房：十、九、八成新 ? 基本完好房：七、六成新 ? 一般損壞房：五、四成新 ? 嚴(yán)重?fù)p壞房：三成以下 ? 危險房：三成以下 （五）現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 房屋的完損等級是房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分，共分為 5類： 31 第三節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 例 1：有一房地產(chǎn)，其中土地總面積 1000m2，是10年前通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年限為 50年，地上容 積率為 3，土地出讓金每平方米 400元 /m2，現(xiàn)在該類土地出讓金已上漲為600元 /m2；地上建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 8年前建成交付使用，總耐用年限一般為 60年，殘值率為 0，當(dāng)時建筑造價為每平方米 500元，現(xiàn)時建造同類建筑物每建筑平方米需 650元。試用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 32 土地價格： 600 1000=60(萬元 ) 建筑物重置價格： 650 1000 3=195(萬元 ) 建筑物已提折舊： 195 (8247。 48)=(萬元 ) 該房地產(chǎn)現(xiàn)時總價： 60+=(萬元 ) 該房地產(chǎn)現(xiàn)時單價：247。 (1000 3)=(元 /平方米 ) 33 例 2：某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為 50年。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為 6萬元，征地中發(fā)生的其他費用平均每畝為 2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為 2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為 10%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的 40%，總投資回報率一般為 20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?20%，土地還原率為 7%。試采用成本法估計該宗土地單位價格。 34 解： (1)計算土地取得費 土地取得費 = (6+2)萬元 /畝 =120(元 /M2) （ 2）計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費 =2億元 /平方公里 =200 (元 /M2) （ 3）計算投資利息，土地取得費期初一次性投入，其計息期為2年，土地開發(fā)費分段均勻投入，第 1年投入的計息期為 ，第 2年投入的計息期為 。 投資利息 =土地取得費 [(1+利率 )計息期 1]+土地開發(fā)費 [(1+利率 )計息期 /21] =120 [(1+10%)21]+200 40% [(1+10%)1]+200 60% [(1+10%)]= (元 /M2) 35 (4)計算投資利潤 投資利潤 =(120+200) 20%=64 (元 /M2) (5)計算土地增值收益 土地增值收益 =(120+200++64) ) 20%= (元 /M2) (6)計算土地價格 土地價格 =土地取得費用 +土地開發(fā)費用 +利息 +正常利潤 +土地增值收益 =120+200++64+= (元 /M2) (7)以上求得的是土地?zé)o限年期的價格，則 50年期的土地使用權(quán)價格為： 土地使用權(quán)價格 = [11/(1+7%)50]= (元 /M2) 36 演講完畢，謝謝觀看！
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