房地產估價方法-成本法-資料下載頁
2025-01-06 21:37本頁面
【正文】 一般損壞房； 嚴重損壞房； 危險房 . （ 二 ） 房屋完損等級判定依據(jù) 完好房：十 、 九 、 八成 。 基本完好房：七 、 六成 。 一般損壞房：五 、 四成 。 嚴重損壞房及危險房：三成以下 。 第七節(jié) 成本法運用實例 例 58：某房地產的土地總面積為 1000平方米，是 10年前通過征用農地取得的，當時平均每畝花費 18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要 620元，地上建筑物的總建筑面積為 2023平方米，是 8年前建成交付使用，當時的建筑造價為每平方米建筑面積 600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計該建筑物有八成新。試用所給資料估算該宗房地產的現(xiàn)時總價和單價。 解：土地現(xiàn)值 =620 1000 =620230（元） 建筑物現(xiàn)值 =1200 2023 80% =1920230（元） 估價對象的現(xiàn)時總價 =620230+1920230 =2540000（元） 估價對象的現(xiàn)時單價 =2540000/2023 =1270（元 /平方米） 例 59：本估價對象是一個專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內；土地總面積 2500㎡ ，總建筑面積 8500㎡ ；土地權利性質為土地使用權；建筑物建成于 1981年 7月底，建筑結構為鋼筋混凝土結構。需要評估該專用倉庫 2023年7月 30日的價值。 該房地產估價屬于成本法中的舊房地產估價，計算公式為： 舊房地價格 =土地的重新購建價格（或重新開發(fā)成本） +建筑物的重新購建價格 建筑物的折舊 求取土地的重新購建價格（或重新開發(fā)成本） （ 1）采用比較法，利用當?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵嗟某鲎尰蜣D讓價格求?。磺蟪龉纼r對象土地單價為 684元 /㎡ 。 （ 2）采用成本法，具體是利用征地費加土地開發(fā)費和土地使用權出讓金等，再加上地段差價調節(jié)的辦法來求取。求出估價對象土地單價為 638元 /㎡ 。 綜合考慮兩種方法的結果，最終確定估價對象土地單價為 680元 /㎡ ，總價為 170萬元 求取建筑物的重新購建價格 現(xiàn)時（指估價時點）與估價對象建筑物類似的不包括地價在內的建筑物的造價為 1000元 /㎡ （含合理利潤、稅費等） 估價對象建筑物的重新購建價格 =1000 8500 =850（萬元） 求取建筑物的折舊 采用直線法求取折舊額。該建筑物的經濟壽命為 60年，已經使用了 20年，殘值率為零。則 估價對象建筑物的折舊總額=850 20/60=（萬元） 求取積算價格 舊房地價格 =170＋ 850－ = （萬元） 確定估價結果 參考經驗，最終將本估價對象的 2023年 7月 30日的價值總額評估為 737萬元，折合每平方米建筑面積 867元。 例 510：某房地產土地面積 202334平方米，土地單價為 18500元 /平方米，建筑物價值為 2300元 /平方米。房地產投資收益率為10%，租賃經營總支出為 1718196元，正常的空置、租金損失率為 8%。估算其可行性租金？ 作業(yè)： P112： 5 第五章 知識總結 房地產價值 折舊 重新購建價格 重新購建價格 土地取得價格 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售費用 銷售稅費 開發(fā)利潤 第五章 知識總結 第五章 知識總結 建筑物的重新購建價格 土地的重新購建價格 重新購建價格 土地的重新購建價格 重新購置價格 重新開發(fā)成本 市場法 基準地價修正法 成本法 第五章 知識總結 建筑物的重新購建價格 重置價格 重建成本 單位比較法 分部分項法 指數(shù)調整法 工料測量法 第五章 知識總結 折舊 物質折舊 功能折舊 經濟折舊 年限法 分解法 市場提取法 第五章 知識總結 演講完畢，謝謝觀看！
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