【正文】 意：、拆遷等取得土地取得費(fèi)用資料應(yīng)根據(jù)土地所在地地方人民政府的有關(guān)文件規(guī)定計(jì)取，同時(shí)結(jié)合待估宗地所在區(qū)域平均土地取得費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算。、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，若有上級(jí)政府文件和下級(jí)政府文件同時(shí)存在，在上級(jí)政府文件的原則性規(guī)定框架內(nèi)，主要依據(jù)下級(jí)政府文件的具體規(guī)定確定； ，既要便于有關(guān)資料的搜集、統(tǒng)計(jì)、分析，又要充分體現(xiàn)區(qū)域之間的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)差異。征地區(qū)域宜以村或鎮(zhèn)為單位，便于調(diào)查人均土地、土地利用結(jié)構(gòu)（耕地、園地、林地、居民點(diǎn)用地、未利用地等各類土地的比例）等資料。 ，待估土地往往已建成作建設(shè)用地，征地前該地塊作農(nóng)用地類可能為單一耕地，亦或多個(gè)農(nóng)地地類組合，甚至為未利用地。應(yīng)根據(jù)估價(jià)期日，地塊所在區(qū)域主要的農(nóng)地類型確定被征地地類，該種地類應(yīng)該是當(dāng)?shù)卣鞯亟?jīng)常發(fā)生的，應(yīng)該具有代表性和典型性，無(wú)論其是否是單一用途或多用途的組合。若是多用途組合，應(yīng)有合理的比例和構(gòu)成，并由此計(jì)取相應(yīng)的征地成本。，不能列入征地成本。 f..征地區(qū)片綜合地價(jià)成果公布執(zhí)行使用后，有利于簡(jiǎn)化計(jì)算。 ②城鎮(zhèn)國(guó)有土地（建成區(qū)）的土地取得費(fèi)可按拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。土地取得為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在土地上投資未收回部份的補(bǔ)償。 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地均有具體規(guī)定。主要包括： ； ； ； ； 。 ③從市場(chǎng)受讓土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地受讓價(jià)格（應(yīng)為客觀合理的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，非有條件受讓等特殊交易）。應(yīng)注意買入土地的稅費(fèi)不應(yīng)計(jì)入（從剩余法公式推導(dǎo)可知），另需注意價(jià)格內(nèi)涵（如“通一平”，是否含出讓金、受讓價(jià)格是否含有建設(shè)規(guī)費(fèi)等），避免與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等重復(fù)計(jì)算。 在實(shí)際操作中注意上述稅費(fèi)須為正常稅費(fèi)，其他非正常性支出如土地閑置費(fèi)等不能計(jì)入成本。 在實(shí)際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費(fèi)的均價(jià)作為待估宗地的土地取得費(fèi)。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用分宗地外土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和宗地內(nèi)土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩種： ①宗地外土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。按該區(qū)域土地平均開(kāi)發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。主要指區(qū)域土地開(kāi)發(fā)利用所需的路、上水、下水、電、電訊、煤氣（有時(shí)還包括蒸汽）等基礎(chǔ)設(shè)施和公共建設(shè)配套費(fèi)，應(yīng)該為區(qū)域客觀平均費(fèi)用。 土地使用權(quán)“通一平”是指宗地外“通”，宗地內(nèi)土地平整的“一平”。 ②宗地內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 宗地內(nèi)除場(chǎng)地平整費(fèi)外，其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（如路、水、電、電訊等）按客觀平均費(fèi)用計(jì)算，一般不納入評(píng)估地價(jià)，而歸口至資產(chǎn)評(píng)估范疇。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般依據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉南嚓P(guān)文件規(guī)定，明確公布的各配套費(fèi)的具體內(nèi)容和征收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合待估宗地基準(zhǔn)日的開(kāi)發(fā)程度進(jìn)行計(jì)算。如果當(dāng)?shù)匚垂寂涮踪M(fèi)的征收文件或公布征收的配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際開(kāi)發(fā)程度不一致，則需參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，同時(shí)到土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測(cè)算設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的開(kāi)發(fā)費(fèi)。 附：某市主城區(qū)一般宗地“六通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)程度道路給水排水電力郵電通訊煤氣平整土地合計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用60403530103010215 按照界定土地開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入利息，按復(fù)利計(jì)算。注意開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不能計(jì)算利息。 ①對(duì)于土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)的利息，按資金在計(jì)息期即整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)一次投入計(jì)算；對(duì)于開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息，按資金在計(jì)息期即整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入計(jì)算。利息計(jì)算如下： 、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，且公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 投資利息＝（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)＋市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）x[(1+利息率）開(kāi)發(fā)周期1] 、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)未達(dá)到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 投資利息＝（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)＋市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）x[(1+利息率）開(kāi)發(fā)周期1]+（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）x[(1+利息率）開(kāi)發(fā)周期/21] 、縣未公布配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是經(jīng)過(guò)調(diào)查確定的。 投資利息＝土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)x[(1+利息率）開(kāi)發(fā)周期1]+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)x[(1+利息率）開(kāi)發(fā)周期/21] 土地開(kāi)發(fā)周期是從拿地（簽訂出讓合同，取得土地使用權(quán)）至具備開(kāi)工建設(shè)的條件（指評(píng)估設(shè)定宗地外開(kāi)發(fā)條件到位，宗地內(nèi)實(shí)現(xiàn)場(chǎng)地平整，可以進(jìn)場(chǎng)施工）的期限。 ①為正常開(kāi)發(fā)周期而非某個(gè)土地使用者的個(gè)別開(kāi)發(fā)周期。 ②正常開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短與評(píng)估界定的土地開(kāi)發(fā)程度、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地開(kāi)發(fā)的難易程度、開(kāi)發(fā)土地的面積有關(guān)，土地開(kāi)發(fā)程度越高、難度越大、面積越大，開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)。 例如：四通一平比三通一平需用時(shí)間長(zhǎng)（要建排水設(shè)施）；丘陵山區(qū)開(kāi)發(fā)難度比比平原地區(qū)大，地形復(fù)雜地區(qū)比地形平坦地區(qū)開(kāi)發(fā)難度大；耕地比未利用土地易于開(kāi)發(fā)；成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)（主要基礎(chǔ)設(shè)施先行的區(qū)域）要比新區(qū)短；毛地開(kāi)發(fā)要比凈地長(zhǎng)，生地比熟地地長(zhǎng)。 ③開(kāi)發(fā)時(shí)間的確定需要作大量調(diào)查，尤其是宗地外的開(kāi)發(fā)時(shí)間和費(fèi)用，需要調(diào)查開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)或成片工業(yè)用地開(kāi)發(fā)商。 土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（土地取得費(fèi)及稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)費(fèi)）利潤(rùn)率 （預(yù)期的）更為適合； ； 、（土地前期開(kāi)發(fā)）行業(yè)的利潤(rùn)率； d. 投資回報(bào)率取決于開(kāi)發(fā)土地的利用類型、開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短和開(kāi)發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 當(dāng)用成本逼近法評(píng)估住宅用地價(jià)格時(shí)，投資回報(bào)率可參考當(dāng)?shù)卣?guī)定的該類住宅房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率。如一般城市規(guī)定普通商品住宅投資利潤(rùn)率為投資成本的10％，經(jīng)濟(jì)適用房投資利潤(rùn)率為投資成本3％； ，且不穩(wěn)定，土地投資回報(bào)率把用地單位所在行業(yè)的利潤(rùn)率作為成本逼近法中土地投資的利潤(rùn)率不適合； 通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)毓I(yè)園區(qū)土地成片開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率水平確定，或參照當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)平均成本利潤(rùn)率結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均利潤(rùn)率確定。目前工業(yè)用地土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一般為6－10％。 土地增值收益 土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）土地增值收益率 “增值地租”（主要是級(jí)差地租）在總地價(jià)的比例，或土地出讓價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例。此處土地出讓價(jià)格應(yīng)該與估價(jià)設(shè)定的地價(jià)為同一地價(jià)內(nèi)涵，若有出入，要作修正。 ：用途不同，土地增值收益率不同。商業(yè)→ →住宅→ →工業(yè)；級(jí)別不同，土地增值收益率不同。一級(jí)→ →末級(jí)； 、國(guó)土資源部規(guī)定的當(dāng)?shù)匦略鼋ㄔO(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；可參考財(cái)政部、國(guó)土資源部規(guī)定的當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屍骄兪找妗?d. 江蘇省土地增值收益率的分地區(qū)確定原則，即按蘇北、蘇中、蘇南分別確定土地增值收益率不低于10％、15％和20％。 e. 根據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第四十九條劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)按照地塊標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，但不得低于地塊標(biāo)定地價(jià)的40％。這里所指的土地使用權(quán)出讓金實(shí)際上就是土地增值收益。 ，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地法定最高出讓年限的出讓金，與評(píng)估宗地的剩余使用年限不一致，須進(jìn)行使用年期修正，公式為： 待估宗地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)及稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）[11/(1+r)n]＋出讓金 [11/(1+r)n]/ [11/(1+r)m ] r土地還原利率；n待估宗地剩余使用年限； m法定最高土地使用年限。 、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價(jià)表示的地區(qū)運(yùn)用以上公式時(shí)，應(yīng)特別注意將樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換為地面地價(jià)。修正系數(shù)確定 根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素的修正。 ，就宗地而言需要進(jìn)行個(gè)別條件修正。以區(qū)域平均條件為基準(zhǔn)，對(duì)宗地如面積、形狀、臨路、地形等比較修正。 。新區(qū)又無(wú)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的區(qū)域，可參照土地定級(jí)方法編制。 （或開(kāi)發(fā)區(qū)）的平均地價(jià)，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，將不可出售土地的價(jià)格及開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小?公式：K=11/(1+r)n K－年期修正系數(shù)；r－土地還原利率；n－土地使用年期。（除“土地增值收益”外的前五項(xiàng)之和）的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； ，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正； ，應(yīng)進(jìn)行剩余年期修正。（開(kāi)發(fā)程度）修正 由于土地開(kāi)發(fā)程度通常設(shè)定為宗地外的開(kāi)發(fā)程度，而對(duì)宗地內(nèi)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。 對(duì)成片出讓土地，單獨(dú)宗地估價(jià)時(shí)，需要作土地利用率修正。 可出讓土地價(jià)格=測(cè)算平均價(jià)格總土地面積247?？沙鲎屚恋孛娣e。33 / 3