【正文】 營業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運(yùn)營費(fèi)用 ○ 營業(yè)成本包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元?！?營業(yè)費(fèi)用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬元?！?管理費(fèi)用：包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計(jì) 算，為 203 萬元?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元。● 年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費(fèi)用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報(bào)酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價(jià)對象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 %。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ % C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定估價(jià)對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價(jià)對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 測算酒店部分價(jià)格通過上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ % n ＝ 32 年測算大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算大廈商場部分的價(jià)格 A 商場凈收益測算大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價(jià)對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費(fèi)用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報(bào)酬率根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定商場部分年凈收益的報(bào)酬率采 用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 % 的報(bào)酬率。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。D 商場部分價(jià)格 將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價(jià)格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。近幾年，市的廣場、廣場、路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價(jià)格。市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價(jià)格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價(jià)額。A 選擇類似交易案例 實(shí)例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實(shí)例二：位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例三：位于區(qū)路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。B 比較實(shí)例與估價(jià)對象的比較因素見表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正?！?交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對象交易日期修正系數(shù)為 95。○ 區(qū)位狀況修正比較實(shí)例三處于估價(jià)對象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98?！?實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對象的市場單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價(jià)格估價(jià)對象寫字樓部分的價(jià)格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報(bào)告采用動態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時(shí)間，即 年的時(shí)間?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測算① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬元② 管理費(fèi)管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 %，營業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 %，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)確定買方購買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ ⑤ 總計(jì)A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ ⒊ 估價(jià)對象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — ＝ 94798(萬元)⑵ 成本法估價(jià)過程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤及稅費(fèi)，求取估價(jià)對象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對象的價(jià)格。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤； H ：稅費(fèi)。具體分項(xiàng)測算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金估價(jià)對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：900 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費(fèi)根據(jù)市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：300 ≈ 4200(萬元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬元 ② 專業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估價(jià)對象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用估價(jià)對象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)根據(jù)估價(jià)對象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬元。⒎ 投資利息此項(xiàng)費(fèi)用支出按市近期平均水平計(jì)算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計(jì)算約為13658 萬元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算 營業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 。⒑ 估價(jià)對象價(jià)格估價(jià)對象重置成本總價(jià)為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 億元。七 估價(jià)結(jié)果根據(jù)上述分析、測算，確定估價(jià)對象——大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日第