【正文】 明的假設(shè)和限制條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實造成評估結(jié)果有誤的，評估機構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。8．報告使用人應(yīng)全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設(shè)和限制條件”、“價值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價報告結(jié)果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章估價的假設(shè)和限制條件一、本估價報告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：1．在估價時點估價對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)力，且不存在司法和行政機關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；3．本報告假設(shè)估價對象保持估價時點時產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范；5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。二、說明和限制條件1．本報告估價結(jié)果是根據(jù)本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價格。若以上估價對象分割處置，本估價結(jié)果無效；4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效；5．根據(jù)本報告的估價目的，在運用本報告時應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場波動風(fēng)險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險)和變現(xiàn)的費用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結(jié)果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價結(jié)果)。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進行抵押登記；6．估價結(jié)果自完成估價報告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)條件發(fā)生重大變動，這些變動對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，須委托我公司重新估價；7．如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進行更正。否則，報告誤差部分無效；8．本報告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權(quán)為本公司所有；9．本報告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；l0．必須在本報告有效期內(nèi)，正確合理地運用本報告估價結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方機構(gòu)名稱：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 機構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略二、估價方機構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 機構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產(chǎn)價格評估(資格證號：510600P006)三、估價對象 1．估價對象范圍：估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號為《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第號《國有土地使用證》；2．估價對象權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。其中，第一層建筑面積3963．50平方米，第二層建筑面積3661．26平方米，第三層建筑面積3865．65平方米，第四層建筑面積4087．62平方米，第五層建筑面積3511．13平方米，第六層建筑面積1893．32平方米，第七層建筑面積1810．04平方米，地下層建筑面積4142．22平方米；5．估價對象土地使用情況：土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商服，終止日期為2044年6月22日，使用權(quán)總面積為6346．90平方米。土地面積較大，地勢平整，地塊內(nèi)已鋪設(shè)好砼路面等其它附屬設(shè)施設(shè)備。四、估價目的為抵押貸款提供價格參考依據(jù)五、估價時點 2005年6月14日六、價值定義1．本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效。如估價目的變更，須另行估價；2．本估價結(jié)果包括如下價值： ①房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備； ②房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3．幣種為人民幣。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》；3．建設(shè)部發(fā)《城市房地產(chǎn)價格管理暫行辦法》； 4．《中華人民共和國擔(dān)保法》；5．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB／TS0291—1999)；6．廣漢市人民政府頒發(fā)(2000)l6號《關(guān)于調(diào)整我市基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》；7．委托人提供的資料；8．估價人員通過調(diào)查及現(xiàn)場查勘獲得的資料；9．廣漢市房地產(chǎn)交易市場提供的有關(guān)房地產(chǎn)市場資料； lO．評估機構(gòu)掌握的資料。八、估價原則I．合法原則。要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行； 2．最高最佳使用原則。要求房地產(chǎn)應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行；3。替代原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；4．估價時點原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值；5．公平原則。要求房地產(chǎn)估價人員站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。九、估價方法．根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四種方法。我們根據(jù)特定的估價目的、估價對象的市場情況等選擇適宜的估價方法。1．估價方法的選擇 因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結(jié)合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值；2．估價方法的定義 ①假設(shè)開發(fā)法的定義：預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。②收益法的定義預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果本公司根據(jù)估價目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二○○年六月十四日可能 實現(xiàn)的市場價格為：人民幣小寫：II160．00萬元人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期 2005年6月14日至2005年6月19日十三、估價報告應(yīng)用的有效期本報告有效期為6個月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析：成都百貨大樓店是由成都百貨大樓集團公司強勢投資、打造的廣漢市第一時尚購物高地。該商業(yè)中心用地面積6436．90平方米，建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。該幢大樓由廣漢市建筑勘測設(shè)計院設(shè)計，于2004年1O月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。該商業(yè)中心各層的主要功能分述如下：第一層：建筑面積3963．50平方米，為精品百貨。第二層：建筑面積3661．26平方米，為精品百貨。第三層：建筑面積3865．65平方米，為大型主力超市。第四層：建筑面積4087．62平方米，為餐飲娛樂。第五層：建筑面積3511．13平方米，為辦公用房。第六層：建筑面積1893．32平方米，為辦公用房。第七層：建筑面積1810．04平方米，為辦公用房。地下層：建筑面積4142．22平方米，為停車庫。二、區(qū)域因素分析估價房地產(chǎn)位于廣漢市中山大道南一段與西湖路交匯處，其四面均臨城市主干道，市政設(shè)施齊全、密布的道路網(wǎng)絡(luò)連接城市四面八方，方便快捷的交通帶來如織人流。故該地段具有地理位置優(yōu)越、人口流動量大、經(jīng)濟區(qū)位好、交通條件十分便利等特點。三、市場背景分析廣漢市經(jīng)濟將繼續(xù)保持高增長的勢頭，未來的房地產(chǎn)市場前景良好。而估價對象所處地段中山大道，人潮涌動、車水馬龍己天然形成不可限量的投資價值。加上國際商業(yè)中心，充分滿足城市規(guī)劃和使用功能，以現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，充分張揚大都市商業(yè)建筑特色的外立面造型，必將成為廣漢市的標(biāo)志性建筑。成都百貨大樓人住國際，以強大的商業(yè)運營能力和品牌號召力，打造20000平方米的大型綜合性商業(yè)賣場，開創(chuàng)廣漢商業(yè)百貨之先河。故這些因素將會給估價房地產(chǎn)的市場價值帶來不可估量的正面影響。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最有效使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。估價對象設(shè)計用途：地下層為停車庫，一、二層為精品百貨，三層為大型主力超市，四層為餐飲娛樂，五至七層為辦公用房。從房屋位置結(jié)構(gòu)、套型、設(shè)施狀況來看不適宜用于住宅等其它用途，故估價對象以保持其設(shè)計用途使用為最高最佳使用。五、估價方法選用根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，估價方法有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價方法。因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實例較少，可比實例選擇困難，和估價對象具有收益性的特點，結(jié)合實際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價值進行估算，估價方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益 法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。六、估價測算過程 1．假設(shè)開發(fā)法公式在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程的稅費； 2．采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 收益法基本數(shù)據(jù)情況簡介： ①基本假定：a、房地產(chǎn)每年收益額相同； b、資本化率每年不變且大于零； C．有限年期為n。②收益法公式：3．估價測算：(1)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 ①總收益：根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，認(rèn)真分析了評估對象的實際情況，結(jié)合廣漢市房地產(chǎn)交易市場的交易資料，比較德陽岷江路成都百貨大樓、都江堰成都百貨大樓、龍果成都百貨大樓、南充成都百貨大樓，考慮到一至四層及地下層可出租面積和不可出租面積的權(quán)重，確定該房地產(chǎn)的社會平均租金水平為：一層每平方米建筑面積月租金為6O．00元，則年總收益為：720．00平方米；二層每平方米建筑面積月租金為55．00元，則年總收益為：660．00元／平方米； 三層每平方米建筑面積月租金為45．00元，則年總收益為：540．007r_／~z方米；四層每平方米建筑面積月租金為4O．00元，則年總收益為：480．00平方米；五層每平方米建筑面積月租金為2O．00元，則年總收益為：240．00元／平方米；六層每平方米建筑面積月租金為18．00元，則年總收益為：216．00元／平方米；七層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；地下層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；②總支出： A．折舊費根據(jù)川建廳發(fā)[2000]013號文《四川省建筑工程計價定額》(SGD1—2000)以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元