【正文】 明的假設(shè)和限制條件的限制。3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5．我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對(duì)提供的資料和陳述的情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。8．報(bào)告使用人應(yīng)全面閱讀本報(bào)告，并特別注意本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”、“價(jià)值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價(jià)報(bào)告結(jié)果，合理使用本報(bào)告，否則我公司估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：1．在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)力，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。這些事項(xiàng)未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象的處置不受可能影響其價(jià)值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開(kāi)支所約束；3．本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價(jià)對(duì)象合法的最高最佳使用用途；4．估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范；5．估價(jià)對(duì)象的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)處于公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。二、說(shuō)明和限制條件1．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報(bào)告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價(jià)結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)格。若以上估價(jià)對(duì)象分割處置，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效；4．根據(jù)國(guó)家規(guī)范的要求和本報(bào)告的估價(jià)目的，本次估價(jià)結(jié)果為公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，該價(jià)格僅適用于協(xié)商作價(jià)處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價(jià)格無(wú)效；5．根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價(jià)對(duì)象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn))和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義后，參考估價(jià)結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價(jià)結(jié)果)。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行抵押登記；6．估價(jià)結(jié)果自完成估價(jià)報(bào)告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)條件發(fā)生重大變動(dòng)，這些變動(dòng)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效，須委托我公司重新估價(jià)；7．如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。否則，報(bào)告誤差部分無(wú)效；8．本報(bào)告未經(jīng)我公司書(shū)面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個(gè)人提供，其報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上以及任何宣傳資料中，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有；9．本報(bào)告經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、本公司簽章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效；l0．必須在本報(bào)告有效期內(nèi)，正確合理地運(yùn)用本報(bào)告估價(jià)結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號(hào)碼：略 住址：略二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場(chǎng)2幢綜合樓底層北面1號(hào) 資格等級(jí)：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(資格證號(hào)：510600P006)三、估價(jià)對(duì)象 1．估價(jià)對(duì)象范圍：估價(jià)對(duì)象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號(hào)為《建筑工程施工許可證》；廣建編號(hào)2004一號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號(hào)2003一號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國(guó)用(2004)字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》；2．估價(jià)對(duì)象權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價(jià)對(duì)象為廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。3．估價(jià)對(duì)象建筑物使用情況：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價(jià)對(duì)象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。于2004年l0月動(dòng)工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開(kāi)始貼地面磚。其水、電、電話(huà)管線(xiàn)已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。其中，第一層建筑面積3963．50平方米，第二層建筑面積3661．26平方米，第三層建筑面積3865．65平方米，第四層建筑面積4087．62平方米，第五層建筑面積3511．13平方米，第六層建筑面積1893．32平方米，第七層建筑面積1810．04平方米，地下層建筑面積4142．22平方米；5．估價(jià)對(duì)象土地使用情況：土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓、用途為商服，終止日期為2044年6月22日，使用權(quán)總面積為6346．90平方米。土地面積較大，地勢(shì)平整，地塊內(nèi)已鋪設(shè)好砼路面等其它附屬設(shè)施設(shè)備。四、估價(jià)目的為抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2005年6月14日六、價(jià)值定義1．本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)國(guó)家規(guī)范的要求和本報(bào)告的估價(jià)目的，本次估價(jià)結(jié)果為公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，該價(jià)格僅適用于協(xié)商作價(jià)處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價(jià)格無(wú)效。如估價(jià)目的變更，須另行估價(jià)；2．本估價(jià)結(jié)果包括如下價(jià)值： ①房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備； ②房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3．幣種為人民幣。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國(guó)土地管理法》；3．建設(shè)部發(fā)《城市房地產(chǎn)價(jià)格管理暫行辦法》； 4．《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；5．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB／TS0291—1999)；6．廣漢市人民政府頒發(fā)(2000)l6號(hào)《關(guān)于調(diào)整我市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》；7．委托人提供的資料；8．估價(jià)人員通過(guò)調(diào)查及現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得的資料；9．廣漢市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)提供的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料； lO．評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料。八、估價(jià)原則I．合法原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行； 2．最高最佳使用原則。要求房地產(chǎn)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行；3。替代原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值；5．公平原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)人員站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。九、估價(jià)方法．根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種方法。我們根據(jù)特定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)情況等選擇適宜的估價(jià)方法。1．估價(jià)方法的選擇 因該區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)交易實(shí)例較少，可比實(shí)例選擇困難，和估價(jià)對(duì)象具有收益性的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，我們選擇房地合一評(píng)估的方法對(duì)其客觀合理價(jià)值進(jìn)行估算，估價(jià)方法為：假設(shè)開(kāi)發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；2．估價(jià)方法的定義 ①假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。②收益法的定義預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果本公司根據(jù)估價(jià)目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象成都百貨大樓店在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○年六月十四日可能 實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格為：人民幣小寫(xiě)：II160．00萬(wàn)元人民幣大寫(xiě)：壹億壹仟壹佰陸拾萬(wàn)元整十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期 2005年6月14日至2005年6月19日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告有效期為6個(gè)月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：成都百貨大樓店是由成都百貨大樓集團(tuán)公司強(qiáng)勢(shì)投資、打造的廣漢市第一時(shí)尚購(gòu)物高地。該商業(yè)中心用地面積6436．90平方米，建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。該幢大樓由廣漢市建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，于2004年1O月動(dòng)工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開(kāi)始貼地面磚。其水、電、電話(huà)管線(xiàn)已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。該商業(yè)中心各層的主要功能分述如下：第一層：建筑面積3963．50平方米，為精品百貨。第二層：建筑面積3661．26平方米，為精品百貨。第三層：建筑面積3865．65平方米，為大型主力超市。第四層：建筑面積4087．62平方米，為餐飲娛樂(lè)。第五層：建筑面積3511．13平方米，為辦公用房。第六層：建筑面積1893．32平方米，為辦公用房。第七層：建筑面積1810．04平方米，為辦公用房。地下層：建筑面積4142．22平方米，為停車(chē)庫(kù)。二、區(qū)域因素分析估價(jià)房地產(chǎn)位于廣漢市中山大道南一段與西湖路交匯處，其四面均臨城市主干道，市政設(shè)施齊全、密布的道路網(wǎng)絡(luò)連接城市四面八方，方便快捷的交通帶來(lái)如織人流。故該地段具有地理位置優(yōu)越、人口流動(dòng)量大、經(jīng)濟(jì)區(qū)位好、交通條件十分便利等特點(diǎn)。三、市場(chǎng)背景分析廣漢市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高增長(zhǎng)的勢(shì)頭，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景良好。而估價(jià)對(duì)象所處地段中山大道，人潮涌動(dòng)、車(chē)水馬龍己天然形成不可限量的投資價(jià)值。加上國(guó)際商業(yè)中心，充分滿(mǎn)足城市規(guī)劃和使用功能，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，充分張揚(yáng)大都市商業(yè)建筑特色的外立面造型，必將成為廣漢市的標(biāo)志性建筑。成都百貨大樓人住國(guó)際，以強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和品牌號(hào)召力，打造20000平方米的大型綜合性商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)廣漢商業(yè)百貨之先河。故這些因素將會(huì)給估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值帶來(lái)不可估量的正面影響。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途：地下層為停車(chē)庫(kù)，一、二層為精品百貨，三層為大型主力超市，四層為餐飲娛樂(lè)，五至七層為辦公用房。從房屋位置結(jié)構(gòu)、套型、設(shè)施狀況來(lái)看不適宜用于住宅等其它用途，故估價(jià)對(duì)象以保持其設(shè)計(jì)用途使用為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種估價(jià)方法。因該區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)交易實(shí)例較少，可比實(shí)例選擇困難，和估價(jià)對(duì)象具有收益性的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，我們選擇房地合一評(píng)估的方法對(duì)其客觀合理價(jià)值進(jìn)行估算，估價(jià)方法為：假設(shè)開(kāi)發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益 法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1．假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一續(xù)建投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)； 2．采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 收益法基本數(shù)據(jù)情況簡(jiǎn)介： ①基本假定：a、房地產(chǎn)每年收益額相同； b、資本化率每年不變且大于零； C．有限年期為n。②收益法公式：3．估價(jià)測(cè)算：(1)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ①總收益：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真分析了評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合廣漢市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的交易資料，比較德陽(yáng)岷江路成都百貨大樓、都江堰成都百貨大樓、龍果成都百貨大樓、南充成都百貨大樓，考慮到一至四層及地下層可出租面積和不可出租面積的權(quán)重，確定該房地產(chǎn)的社會(huì)平均租金水平為：一層每平方米建筑面積月租金為6O．00元，則年總收益為：720．00平方米；二層每平方米建筑面積月租金為55．00元，則年總收益為：660．00元／平方米； 三層每平方米建筑面積月租金為45．00元，則年總收益為：540．007r_／~z方米；四層每平方米建筑面積月租金為4O．00元，則年總收益為：480．00平方米；五層每平方米建筑面積月租金為2O．00元，則年總收益為：240．00元／平方米；六層每平方米建筑面積月租金為18．00元，則年總收益為：216．00元／平方米；七層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；地下層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；②總支出： A．折舊費(fèi)根據(jù)川建廳發(fā)[2000]013號(hào)文《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》(SGD1—2000)以及分析、比較與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元