房地產(chǎn)評(píng)估的成本法-資料下載頁(yè)
2025-01-23 17:57本頁(yè)面
【正文】 月底取得農(nóng)用地使用權(quán)年限 50年，開(kāi)發(fā)成 “四通一平 ”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)用地取得費(fèi)用（含征地、拆遷補(bǔ)償和稅費(fèi)）平均為 15萬(wàn)元 /畝，土地 “五通一平 ”開(kāi)發(fā)費(fèi)用（含稅費(fèi)）平均為 2億元 /平方公里。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法80征地完成后， “四通一平 ”土地開(kāi)發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 40% ，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10% ，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6% ，各地允許的開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)之和的 15% 。開(kāi)發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70% 。當(dāng)?shù)仡?lèi)似土地開(kāi)發(fā)的增值收益率為 20% ，土地資本化率為 12% 。試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開(kāi)發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法81征地完成后， “四通一平 ”土地開(kāi)發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 40% ，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10% ，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6% ，各地允許的開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)之和的 15% 。開(kāi)發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70% 。當(dāng)?shù)仡?lèi)似土地開(kāi)發(fā)的增值收益率為 20% ，土地資本化率為 12% 。試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開(kāi)發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法82分析：這是典型的新開(kāi)發(fā)土地分塊出售情況，已知各項(xiàng)成本、費(fèi)用等。可用成本法評(píng)估價(jià)格。計(jì)算公式：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +投資利息 +稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法83解：?jiǎn)挝幻娣e土地取得費(fèi)用 =15萬(wàn)元 /畝=150000元 /m2=225元 /m2第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法84單位面積開(kāi)發(fā)費(fèi)用=200000000元 /1000000m2=200元 /平方米第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法85單位面積利息單位面積利潤(rùn) =(225+200)15%=(元 /平方米）第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法86設(shè)開(kāi)發(fā)后的售價(jià)為 V，則單位面積銷(xiāo)售稅費(fèi) =V6%單位面積土地增值收益=（ 225+200+++V6%） 20%=+第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法87（相當(dāng)于無(wú)年限使用權(quán)價(jià)格）V=（ 225+200+++++） /70%=+V=（元 /平方米） 48年使用權(quán)年限價(jià)格[11/(1+12%)]=(元 /平方米）第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法882023年 5月底開(kāi)發(fā)完成后出售土地 48年使用權(quán)的平均售價(jià)單價(jià)為 1054元 /平方米。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法89u總結(jié)：216。以成本法評(píng)估 土地 的重置價(jià)格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開(kāi)發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。216。評(píng)估土地的重置價(jià)格，要特別注意估價(jià)對(duì)象在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的 狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成。216。以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng) 注意 土地的剩余使用年限，并進(jìn)行年限修正。? 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法90216。 求取建筑物的重置價(jià)格 (亦稱(chēng)重置成本 )或重建價(jià)格 (亦稱(chēng)重建成本 )，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費(fèi)用，該費(fèi)用就是建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費(fèi)用與支付給承包商的相同。若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格還應(yīng)在上述費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤(rùn)；若從市場(chǎng)的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷(xiāo)售稅費(fèi)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法91第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法u適用范圍216。主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的 公益性房地產(chǎn) ； 如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 216。有 獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要 而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等216。以及無(wú)需計(jì)算損耗的 新建房地產(chǎn) 。216。單純 評(píng)估建筑物價(jià)格 時(shí)，成本法較適宜。216。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。92第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 注意土地的價(jià)格主要由其 效用 決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是 商業(yè)用地 。9394演講完畢，謝謝觀看！
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