【正文】 ， 確定評估值 。 ? 例題 待評估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評估其 2023年 12月的市場價格 。 評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個交易實(shí)例作為比較參照物 ， 交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2023年 10月 2023年 12月 2023年 12月 2023年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 進(jìn)行交易情況修正 評估人員經(jīng)過調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ，均作為正常交易看待 ， 故無需修正 。 進(jìn)行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2023年 10月以來 ， 土地價格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估對象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。 交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100， 則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ 進(jìn)行個別因素修正 （ 1） 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個交易實(shí)例的面積 ， 對商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過分析確定 ，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實(shí)例價格高 3%。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計算如下 （ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ，故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析 ， 土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價增加 2%。 則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 30351 1 /( 1 8 % ) 591 1 /( 1 8% )AC+==+交 易 實(shí) 例 及 的 使 用 年 限 修 正 系 數(shù) 個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實(shí)例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個比準(zhǔn)價格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值 （ 單價 ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評估價值 （ 總價 ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 一 、 基本思路和計算公式 二 、 適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項目 。 ? 運(yùn)用該方法時需要注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期賣樓價 （ 3） 正確預(yù)期各項成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時間 ， 必要時需折現(xiàn) 。 地價＝賣樓價－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤 ? [例 ]待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率 ≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 試估算該宗地目前的價格 。 選用評估方法 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評估 。 選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測 ， 評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為 20,000平方米 ， 建筑層數(shù)為 8層 ， 各層建筑面積均為 2,500平方米 ， 地上一至二層為商業(yè)用房 ， 建筑面積 5,000平方米 ， 三至八層為住宅 ， 建筑面積 15,000平方米 。 估算建設(shè)周期 預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 2年 。 預(yù)計售樓價 經(jīng)分析預(yù)測 ， 該開發(fā)項目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50%在半年后售出 ， 其余 20%在 1年后售出 。 預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價為每平方米6,500元 。 估算開發(fā)費(fèi)用 預(yù)計總建筑費(fèi)為 4,000萬元 ， 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%， 成本利潤率 為 20%， 貸款的年利息率為 6%， 租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計為售樓價的 4%。 在未來 2年的建設(shè)周期中 ， 開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計如下：第一年 需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 ， 第二年需投入 40%的建筑費(fèi) 及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 求取地價 確定折現(xiàn)率為 8%， 則： 樓價＝ 8,500 5,000/（ 1＋ 8%） 2＋ 6,500 15,000/（ 1＋ 8%） 2 [30%/（ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,000 60%/（ 1＋ 8%） ＋ 4,000 40%/（ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的 ， 但為了折現(xiàn)計算的方 便 ， 假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中 ， 故上述計算中折 現(xiàn)年數(shù)分別為 。 專業(yè)費(fèi)用＝ 3, 6%＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤＝ （ 總地價＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ 總地價＝ （ 11,－ 3,－ － － ） / (1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價時均考慮了貨幣的 時間價值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。 演講完畢，謝謝觀看！