房地產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)課件-資料下載頁(yè)
2025-01-23 17:55本頁(yè)面
【正文】 修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ （ 1）關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。（ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）：（ 3）關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間，容積率增加 ，地價(jià)增加 2%。則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一、基本思路和計(jì)算公式 基本公式 :待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn) 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)用較廣泛的公式：二、適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （ 1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2）正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格 （ 3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異。 地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)三、操作步驟四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法（一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用折現(xiàn)的方式。（二）傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用計(jì)算利息的方式。五、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（三）開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)（四）資金成本（五）開發(fā)利潤(rùn)（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（七）折現(xiàn)率[例 ]待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地，土地面積為 5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率 4，覆蓋率≤50% ，土地使用權(quán)年限為 50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為 20,000平方米，建筑層數(shù)為 8層，各層建筑面積均為 2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積 5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積 15,000平方米。 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年。 經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出，住宅部分的 50%在半年后售出，其余 20%在 1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米 6,500元。 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%，成本利潤(rùn)率為 20%，貸款的年利息率為 6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。 在未來(lái) 2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入 40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。 確定折現(xiàn)率為 8%，則： 樓價(jià)＝ 8,5005,000/ （ 1＋ 8%） 2＋ 6,50015,000/ （ 1＋ 8%） 2[30%/ （ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,00060%/ （ 1＋ 8%） ＋ 4,00040%/ （ 1＋ 8%） ＝ 3,各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。專業(yè)費(fèi)用＝ 3,6% ＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11,4 ％＝ 投資利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用） 20 ％ ＝總地價(jià) 20 ％＋（ 3,＋ ） 20 ％ ＝總地價(jià) 20 ％＋ 總地價(jià)＝（ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價(jià)＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。 演講完畢，謝謝觀
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