房地產(chǎn)評估學(xué)習(xí)課件-資料下載頁
2025-01-23 17:55本頁面
【正文】 修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實例 A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ （ 1）關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高 3%。（ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）：（ 3）關(guān)于容積率因素的修正 :交易實例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間，容積率增加 ，地價增加 2%。則： 交易實例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個比準價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評估價值（總價）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一、基本思路和計算公式 基本公式 :待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 資金成本銷售稅費 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費應(yīng)用較廣泛的公式：二、適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。 運用該方法時需要注意： （ 1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2）正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 （ 3）正確預(yù)期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間差異。 地價＝預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤三、操作步驟四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法（一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法考慮貨幣時間價值采用折現(xiàn)的方式。（二）傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法考慮貨幣時間價值采用計算利息的方式。五、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的估算（一）開發(fā)經(jīng)營期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（三）開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費（四）資金成本（五）開發(fā)利潤（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費（七）折現(xiàn)率[例 ]待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地，土地面積為 5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率 4，覆蓋率≤50% ，土地使用權(quán)年限為 50年。試估算該宗地目前的價格。 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為 20,000平方米，建筑層數(shù)為 8層，各層建筑面積均為 2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積 5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積 15,000平方米。 預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 2年。 經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出，住宅部分的 50%在半年后售出，其余 20%在 1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元，住宅的平均售價為每平方米 6,500元。 預(yù)計總建筑費為 4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的 6%，成本利潤率為 20%，貸款的年利息率為 6%，租售費用和稅費合計為售樓價的 4%。 在未來 2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入 60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用，第二年需投入 40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用。 確定折現(xiàn)率為 8%，則： 樓價＝ 8,5005,000/ （ 1＋ 8%） 2＋ 6,50015,000/ （ 1＋ 8%） 2[30%/ （ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費＝ 4,00060%/ （ 1＋ 8%） ＋ 4,00040%/ （ 1＋ 8%） ＝ 3,各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。專業(yè)費用＝ 3,6% ＝ 租售費用及稅費＝ 11,4 ％＝ 投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋（ 3,＋ ） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋ 總地價＝（ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。 演講完畢，謝謝觀
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