房地產(chǎn)評估程序介紹-資料下載頁
2025-01-23 17:57本頁面
【正文】 理因素、環(huán)環(huán) 境境 優(yōu)優(yōu) 劣的影響、劣的影響、經(jīng)濟經(jīng)濟 地理因素、地理因素、新舊程度、新舊程度、用途、用途、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán) 、政策因素、政策因素、供需狀況、供需狀況、其他。其他。替代原則替代原則最有效最有效使用原則使用原則房地合房地合一原則一原則供需原則供需原則（三）建筑物 評 估的原 則第六第六 節(jié)節(jié) 建筑物建筑物 評評 估的方法估的方法（（ ★★★★★★ ））（一）成本法 建筑物 評 估 值 =建筑物重置成本 — 實 體性 貶值 —功能性 貶值 — 經(jīng)濟 性 貶值1．建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程 費 、前期 費 用、其他 費 用、 間 接 費 用、合理利潤 、 資 金成本、稅金。2．建筑物 重置成本 的估算方法（ 1） 預(yù) 決算 調(diào) 整法（ 2）重 編預(yù) 算法（ 3）價格指數(shù) 調(diào) 整法：是根據(jù)建筑物的 賬 面成本，運用建筑 業(yè)產(chǎn)值 價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑 物重置成本的一種方法。 3．建筑物 實 體性 貶值 率及成新率的估算建筑物 實 體性 貶值 率或成新率的 測 算主要采用使用年限法和打分法。4．建筑物的功能性 貶值 ：是指由于建筑物用途、使用強 度、 設(shè)計 、 結(jié) 構(gòu)、裝修、設(shè)備 配 備 等不合理造成的建筑物功能不足或浪 費 形成的價值損 失。5．建筑物 經(jīng)濟 性 貶值 ： 是指由于外界條件的 變 化而影響了建筑物效用的 發(fā)揮， 導(dǎo) 致其價 值貶損 。從 現(xiàn) 象上看，建筑物出 現(xiàn)經(jīng)濟 性 貶值 ，一般都伴隨著利用率下降，如商 業(yè) 用房的空房率增加，出租面 積 減少，工 業(yè) 用房大量 閑 置等。選擇作選擇作比較的比較的交易實交易實例例資料收資料收集集交易行為的補正交易日期的修正區(qū)域因素的修正個別因素的修正（二）市場法 1.應(yīng)應(yīng)用用市市場場法法評評估估建建筑筑物物的的程程序序市 場 法公式 ：評估值=229。ni=1(交易實例 i交易行為的修正系數(shù) )交易日期的修正系數(shù) 區(qū)域因素的修正系數(shù)個別因素的修正系數(shù)） /n（ 三）殘余估價法（收益法的 變 形） 建筑物殘余估價法：是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。建筑物殘余估價法從評估原理的角度屬于收益法的一種。 演講完畢，謝謝觀看
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